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北京進(jìn)深 徐迪 中鐵建通州新盤(pán)花語(yǔ)璟云進(jìn)度慢了下來(lái)。

4月29日拿地，5月20日公示總平圖，6月20日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

滿打滿算不到兩個(gè)月，已具備預(yù)售條件。

這個(gè)節(jié)骨眼兒上，項(xiàng)目進(jìn)度突然停頓了一拍。規(guī)證到手1個(gè)月，樣板間還沒(méi)開(kāi)放。

比它早拿地20天的八里橋朝棠攬閱已經(jīng)取證了，認(rèn)籌非?；鸨?，據(jù)說(shuō)那個(gè)69小三居的神戶型已經(jīng)被搶光了。

對(duì)于剛需客群來(lái)說(shuō)，這個(gè)戶型功能性太強(qiáng)，多成員家庭上車的不二之選，同區(qū)域同總價(jià)段沒(méi)有競(jìng)品。

花語(yǔ)璟云的起步戶型做到了94㎡，門(mén)檻略高。

其實(shí)以花語(yǔ)璟語(yǔ)的地塊素質(zhì)來(lái)說(shuō)，臨鐵優(yōu)勢(shì)+規(guī)模限制，也是個(gè)妥妥的剛需盤(pán)。

壞就壞在，這塊地的樓面價(jià)被抬得太高了。

土拍現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了215輪叫價(jià)，中鐵建地產(chǎn)以22%的溢價(jià)率拿下這宗2萬(wàn)㎡出頭的地塊，單價(jià)達(dá)到3.58萬(wàn)/㎡。

旁邊的招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/㎡，金隅花溪云錦2.5萬(wàn)/㎡。

目前，兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)分別是：5.84萬(wàn)/㎡、5.48萬(wàn)/㎡。

如果追求差不多的利潤(rùn)水平，花語(yǔ)璟云至少需要賣到6.5萬(wàn)元/㎡。

做同樣的產(chǎn)品，顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)這個(gè)程度的差價(jià)。

最終，中鐵建地產(chǎn)決定拿出他的高端產(chǎn)品系“花語(yǔ)”。

但市場(chǎng)對(duì)這個(gè)位置的高端項(xiàng)目接受能力，目前看十分有限。

除上述兩個(gè)今年新入市的樓盤(pán)，周邊還有不少在售項(xiàng)目，近兩年的成交均價(jià)都沒(méi)有突破6萬(wàn)。

招商璀璨公元5.7萬(wàn)；能建京玥蘭園更是連5.5萬(wàn)都沒(méi)站上，近兩個(gè)月成交價(jià)已跌破5萬(wàn)。

主打大戶型的純改善盤(pán)新城基業(yè)頤瑞府均價(jià)接近6萬(wàn)，但取證快2年了，只網(wǎng)簽了66套，還有超六成房源在售。

花語(yǔ)云璟在它2萬(wàn)多平米的迷你社區(qū)里，炫技空間實(shí)在有限。

園林幾乎是沒(méi)有發(fā)揮余地的，能把架空層、會(huì)所、鄰里中心等配齊，已是十分難得。

中鐵建還是拿出了很大誠(chéng)意，力求把這個(gè)項(xiàng)目打造成“小而精”的品質(zhì)社區(qū)。

01

項(xiàng)目建設(shè)用地約1.27公頃，總建筑規(guī)模約3.38萬(wàn)㎡，其中地上計(jì)容建面2.17萬(wàn)㎡，容積率1.7。

規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，共202戶，戶均面積不到110㎡。

受容積率指標(biāo)限制，6棟住宅樓中，僅有西北角2#樓做到了45米的限高。

其中西單元14層，東單元16層，整個(gè)首層都做了架空層。

另外的5棟樓均為11層以下洋房產(chǎn)品：

1#樓為5F/7F；3#樓5F；4#樓10F；5#、6#樓為11F，6#西邊兩個(gè)單元為4層洋房。

依托通州最低的容積率，花語(yǔ)璟云打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個(gè)單元16套，單套面積100㎡左右，中鐵建似乎想做出一個(gè)反主流的小戶型豪宅社區(qū)。

隔壁的云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

或許出于總戶數(shù)不多的考量，花語(yǔ)璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好100-120平米面積段，也是盡量與云璟攬閱產(chǎn)品定位做出差異。

1.7的容積率原本是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，但因?yàn)榈貕K南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過(guò)遠(yuǎn)，導(dǎo)致小區(qū)實(shí)際容積率被拉高。

當(dāng)然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語(yǔ)璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕。南北兩側(cè)樓棟距離用地紅線較遠(yuǎn)，減少了臨街感。

特別是南側(cè)，為了避免東南角一棟超高層建筑的遮擋，退到紅線內(nèi)12米的距離。

這樣一來(lái)，造成了不少面積的浪費(fèi)了，為了彌補(bǔ)，東西臨街樓棟退線只有兩三米。

02

室內(nèi)擴(kuò)容空間方面，南向有通面寬跑道式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.5米；北面有設(shè)備平臺(tái)；部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。

得房率BUFF三件套也配齊了，整體贈(zèng)送尺度不輸云璟攬閱。

只不過(guò)云璟攬閱的贈(zèng)送面積已經(jīng)達(dá)到10%紅線上限，花語(yǔ)云璟加贈(zèng)后得房率預(yù)計(jì)也在90%左右。

1、94㎡三居兩衛(wèi)戶型，贈(zèng)送11.8㎡，建面使用率超過(guò)91%。

南向通面寬陽(yáng)臺(tái)送一半面積5.6㎡，側(cè)邊飄窗送3.45㎡，北向設(shè)備平臺(tái)2.75㎡。

對(duì)標(biāo)招商云璟攬閱89三居戶型，格局類似。

花語(yǔ)璟云陽(yáng)臺(tái)面積大，云璟攬閱飄窗面積大，整體贈(zèng)送面積差不多。

2、106㎡中間戶/110㎡邊戶，為小區(qū)主力產(chǎn)品，戶型占比一半以上。

106戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送6.2㎡；設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深收窄至0.78米，只有2.26㎡；總計(jì)贈(zèng)送9.1㎡，建面使用率87%。

110戶型多了主臥側(cè)邊飄窗1.8㎡的贈(zèng)送，另外整體面寬增加，使得陽(yáng)臺(tái)面積也加大。

總贈(zèng)送面積達(dá)到11.575㎡，建面使用率88%。

3、124㎡中間戶/126㎡邊戶。

小區(qū)最大戶型，共56套，全部房源都集中在2#樓，這棟樓是小區(qū)唯一的小高層，首層架空。

124戶型贈(zèng)送約7.6㎡，實(shí)際使用率87%；

126戶型贈(zèng)送約11.25㎡，實(shí)際使用率83.5%。

通州梨園板塊的三個(gè)新盤(pán)的案名皆占了云字，產(chǎn)品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)為北京城市副中心供應(yīng)了近千套四代宅。

八里橋的朝棠攬閱，一個(gè)項(xiàng)目就有900多套房源。

此外還有中建玖合副中心站8合1地塊，目前還沒(méi)出設(shè)計(jì)方案，但從面積上來(lái)看，23.7萬(wàn)㎡的規(guī)模，約等于10個(gè)花語(yǔ)璟云。

而且從地塊條件來(lái)看，中建玖合項(xiàng)目是具備豪宅基因的，前排河景大戶型做利潤(rùn)，后排中小戶型做流量保成本。

這個(gè)超級(jí)大盤(pán)的方案一出來(lái)，恐怕會(huì)讓花語(yǔ)璟云的處境更加被動(dòng)。