北京進(jìn)深 徐迪 中鐵建通州新盤(pán)花語(yǔ)璟云進(jìn)度慢了下來(lái)。
4月29日拿地,5月20日公示總平圖,6月20日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
滿打滿算不到兩個(gè)月,已具備預(yù)售條件。
這個(gè)節(jié)骨眼兒上,項(xiàng)目進(jìn)度突然停頓了一拍。規(guī)證到手1個(gè)月,樣板間還沒(méi)開(kāi)放。
比它早拿地20天的八里橋朝棠攬閱已經(jīng)取證了,認(rèn)籌非?;鸨?,據(jù)說(shuō)那個(gè)69小三居的神戶型已經(jīng)被搶光了。
對(duì)于剛需客群來(lái)說(shuō),這個(gè)戶型功能性太強(qiáng),多成員家庭上車的不二之選,同區(qū)域同總價(jià)段沒(méi)有競(jìng)品。
花語(yǔ)璟云的起步戶型做到了94㎡,門(mén)檻略高。
其實(shí)以花語(yǔ)璟語(yǔ)的地塊素質(zhì)來(lái)說(shuō),臨鐵優(yōu)勢(shì)+規(guī)模限制,也是個(gè)妥妥的剛需盤(pán)。
壞就壞在,這塊地的樓面價(jià)被抬得太高了。
土拍現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了215輪叫價(jià),中鐵建地產(chǎn)以22%的溢價(jià)率拿下這宗2萬(wàn)㎡出頭的地塊,單價(jià)達(dá)到3.58萬(wàn)/㎡。
旁邊的招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/㎡,金隅花溪云錦2.5萬(wàn)/㎡。
目前,兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)分別是:5.84萬(wàn)/㎡、5.48萬(wàn)/㎡。
如果追求差不多的利潤(rùn)水平,花語(yǔ)璟云至少需要賣到6.5萬(wàn)元/㎡。
做同樣的產(chǎn)品,顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)這個(gè)程度的差價(jià)。
最終,中鐵建地產(chǎn)決定拿出他的高端產(chǎn)品系“花語(yǔ)”。
但市場(chǎng)對(duì)這個(gè)位置的高端項(xiàng)目接受能力,目前看十分有限。
除上述兩個(gè)今年新入市的樓盤(pán),周邊還有不少在售項(xiàng)目,近兩年的成交均價(jià)都沒(méi)有突破6萬(wàn)。
招商璀璨公元5.7萬(wàn);能建京玥蘭園更是連5.5萬(wàn)都沒(méi)站上,近兩個(gè)月成交價(jià)已跌破5萬(wàn)。
主打大戶型的純改善盤(pán)新城基業(yè)頤瑞府均價(jià)接近6萬(wàn),但取證快2年了,只網(wǎng)簽了66套,還有超六成房源在售。
花語(yǔ)云璟在它2萬(wàn)多平米的迷你社區(qū)里,炫技空間實(shí)在有限。
園林幾乎是沒(méi)有發(fā)揮余地的,能把架空層、會(huì)所、鄰里中心等配齊,已是十分難得。
中鐵建還是拿出了很大誠(chéng)意,力求把這個(gè)項(xiàng)目打造成“小而精”的品質(zhì)社區(qū)。
01
項(xiàng)目建設(shè)用地約1.27公頃,總建筑規(guī)模約3.38萬(wàn)㎡,其中地上計(jì)容建面2.17萬(wàn)㎡,容積率1.7。
規(guī)劃6棟4-16F住宅樓,共202戶,戶均面積不到110㎡。
受容積率指標(biāo)限制,6棟住宅樓中,僅有西北角2#樓做到了45米的限高。
其中西單元14層,東單元16層,整個(gè)首層都做了架空層。
另外的5棟樓均為11層以下洋房產(chǎn)品:
1#樓為5F/7F;3#樓5F;4#樓10F;5#、6#樓為11F,6#西邊兩個(gè)單元為4層洋房。
依托通州最低的容積率,花語(yǔ)璟云打造了通州罕有的4層洋房,僅兩個(gè)單元16套,單套面積100㎡左右,中鐵建似乎想做出一個(gè)反主流的小戶型豪宅社區(qū)。
隔壁的云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。
或許出于總戶數(shù)不多的考量,花語(yǔ)璟云放棄了90平以下純剛需戶型,集中精力做好100-120平米面積段,也是盡量與云璟攬閱產(chǎn)品定位做出差異。
1.7的容積率原本是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一,但因?yàn)榈貕K南向有遮擋,樓棟距離用地紅線過(guò)遠(yuǎn),導(dǎo)致小區(qū)實(shí)際容積率被拉高。
當(dāng)然,相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率,花語(yǔ)璟云還是更加低密。
樓棟朝向偏西南,樓間距比較寬裕。南北兩側(cè)樓棟距離用地紅線較遠(yuǎn),減少了臨街感。
特別是南側(cè),為了避免東南角一棟超高層建筑的遮擋,退到紅線內(nèi)12米的距離。
這樣一來(lái),造成了不少面積的浪費(fèi)了,為了彌補(bǔ),東西臨街樓棟退線只有兩三米。
02
室內(nèi)擴(kuò)容空間方面,南向有通面寬跑道式陽(yáng)臺(tái),進(jìn)深1.5米;北面有設(shè)備平臺(tái);部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。
得房率BUFF三件套也配齊了,整體贈(zèng)送尺度不輸云璟攬閱。
只不過(guò)云璟攬閱的贈(zèng)送面積已經(jīng)達(dá)到10%紅線上限,花語(yǔ)云璟加贈(zèng)后得房率預(yù)計(jì)也在90%左右。
1、94㎡三居兩衛(wèi)戶型,贈(zèng)送11.8㎡,建面使用率超過(guò)91%。
南向通面寬陽(yáng)臺(tái)送一半面積5.6㎡,側(cè)邊飄窗送3.45㎡,北向設(shè)備平臺(tái)2.75㎡。
對(duì)標(biāo)招商云璟攬閱89三居戶型,格局類似。
花語(yǔ)璟云陽(yáng)臺(tái)面積大,云璟攬閱飄窗面積大,整體贈(zèng)送面積差不多。
2、106㎡中間戶/110㎡邊戶,為小區(qū)主力產(chǎn)品,戶型占比一半以上。
106戶型陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送6.2㎡;設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深收窄至0.78米,只有2.26㎡;總計(jì)贈(zèng)送9.1㎡,建面使用率87%。
110戶型多了主臥側(cè)邊飄窗1.8㎡的贈(zèng)送,另外整體面寬增加,使得陽(yáng)臺(tái)面積也加大。
總贈(zèng)送面積達(dá)到11.575㎡,建面使用率88%。
3、124㎡中間戶/126㎡邊戶。
小區(qū)最大戶型,共56套,全部房源都集中在2#樓,這棟樓是小區(qū)唯一的小高層,首層架空。
124戶型贈(zèng)送約7.6㎡,實(shí)際使用率87%;
126戶型贈(zèng)送約11.25㎡,實(shí)際使用率83.5%。
通州梨園板塊的三個(gè)新盤(pán)的案名皆占了云字,產(chǎn)品上也不乏相似之處,都是為“好房子”量身打造。
三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)為北京城市副中心供應(yīng)了近千套四代宅。
八里橋的朝棠攬閱,一個(gè)項(xiàng)目就有900多套房源。
此外還有中建玖合副中心站8合1地塊,目前還沒(méi)出設(shè)計(jì)方案,但從面積上來(lái)看,23.7萬(wàn)㎡的規(guī)模,約等于10個(gè)花語(yǔ)璟云。
而且從地塊條件來(lái)看,中建玖合項(xiàng)目是具備豪宅基因的,前排河景大戶型做利潤(rùn),后排中小戶型做流量保成本。
這個(gè)超級(jí)大盤(pán)的方案一出來(lái),恐怕會(huì)讓花語(yǔ)璟云的處境更加被動(dòng)。
來(lái)源:進(jìn)深
作者:徐迪
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