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北京進(jìn)深 徐迪 7月20日，招商蛇口通州新盤(pán)朝棠攬閱西區(qū)4#樓66套房源取證。

加上此前五棟，朝棠攬閱西區(qū)除2#以外的全部樓棟共501套住宅均已在預(yù)售范圍內(nèi)，擬售均價(jià)6.48萬(wàn)-6.54萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

當(dāng)天下午14:00，項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)。據(jù)悉有超過(guò)1500位購(gòu)房者到場(chǎng)，官宣銷(xiāo)售額18.6億元，首開(kāi)去化近九成。

其中，最受關(guān)注的當(dāng)屬69㎡小三居產(chǎn)品，這款神戶(hù)型刷新了北京樓市三居室的最小面積紀(jì)錄。

朝棠攬閱西區(qū)只有東南角的5#樓里有這個(gè)戶(hù)型，兩個(gè)半單元共55套。

置業(yè)顧問(wèn)給到的消息是：?jiǎn)翁卓們r(jià)420萬(wàn)±，首付60萬(wàn)+即可置業(yè)副中心，6站到CBD+“好房子”戶(hù)型，滿(mǎn)配精裝，對(duì)朝陽(yáng)通勤族很具吸引力。

項(xiàng)目定位為剛需加改善類(lèi)產(chǎn)品，69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五種戶(hù)型，產(chǎn)權(quán)得房率在76-80.2%區(qū)間。

1#樓11層，三個(gè)單元共66套，均為101㎡四居兩衛(wèi)戶(hù)型，得房率80%。

3#樓18層，三個(gè)單元共108套，均為頂配124㎡四居兩衛(wèi)戶(hù)型，得房率77.9%。

最新取證的4#樓11層，三個(gè)單元共66套，中間戶(hù)為101戶(hù)型，邊戶(hù)86戶(hù)型，得房率均為80.2%。

5#樓11層，四個(gè)單元共88套，得房率均為76.2%。其中：一、二單元和三單元01戶(hù)為68㎡小三居，得房率76.2%；三單元02戶(hù)和四單元01戶(hù)為建面89㎡；四單元02戶(hù)建面約93㎡。

6#樓11層，四個(gè)單元共88套，中間戶(hù)為101戶(hù)型，邊戶(hù)86戶(hù)型，得房率均為80%。

7#樓11層，四個(gè)單元共88套，均為89戶(hù)型，得房率78.8%。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)3.12萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率超過(guò)16%。

拿地不到1個(gè)月，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家正式簽約，合作開(kāi)發(fā)通州八里橋新盤(pán)朝棠攬閱項(xiàng)目。

項(xiàng)目地上建面8.68萬(wàn)㎡，容積率2.5，規(guī)劃建設(shè)13棟9-18F洋房+小高層，共902戶(hù)。

本次取證的一期項(xiàng)目，也就是西區(qū)6049地塊，占地2.14公頃，地上建面5.35萬(wàn)平方米。擬建7棟11-18F住宅樓，共540戶(hù)。

整體建筑比東區(qū)要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

做了兩處景觀大門(mén)，正門(mén)朝東，與東區(qū)相對(duì)設(shè)置，也有長(zhǎng)長(zhǎng)的沿街景墻，長(zhǎng)度和東區(qū)的相等。

西區(qū)大門(mén)占地沒(méi)有東區(qū)寬闊，但向內(nèi)延伸出一大片下沉庭院。有景觀廊架連接，大概是類(lèi)似于風(fēng)雨連廊的存在。

中央廣場(chǎng)的位置，非常顯眼地標(biāo)注了“地面綠化機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，”東區(qū)36輛，西區(qū)54輛。

很多開(kāi)發(fā)商在報(bào)規(guī)階段的地上停車(chē)位，交付時(shí)都會(huì)改成綠地。八里橋項(xiàng)目總共規(guī)劃了1111個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，地面占到了8%，去掉之后，車(chē)位比降到1:1.13，普通住宅小區(qū)水平。

西門(mén)的建筑離圍墻要更近一些了，西側(cè)幾棟樓僅有2米。

不利因素方面：

· 項(xiàng)目紅線(xiàn)范圍外110kv高壓線(xiàn)，區(qū)政府承諾入地；

· 項(xiàng)目西北側(cè)300米左右京城貨運(yùn)線(xiàn)，24小時(shí)都有貨運(yùn)飛機(jī)經(jīng)過(guò)。飛機(jī)在上空產(chǎn)生的噪音持續(xù)25S，窗內(nèi)不關(guān)窗分貝52dB，關(guān)窗降到35dB。

剛需神戶(hù)型：

起步69㎡戶(hù)型做出了三居室，而且還有餐廳和獨(dú)立的家政間。

此前北京三居的最小建面出現(xiàn)在順義青年ONE，72㎡。眾所周知，順義樓盤(pán)一貫的大尺度贈(zèng)送面積。

而通州今年入市新盤(pán)大有反超之勢(shì)，包括得房率102%的北京城建國(guó)譽(yù)頌、戶(hù)均10%贈(zèng)送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱南北均有擴(kuò)展空間可封入室內(nèi)，69㎡贈(zèng)送面積超10㎡：

南陽(yáng)臺(tái)通面寬6.8米，約1.7米進(jìn)深，計(jì)一半面積；北面設(shè)備平臺(tái)4.6㎡全贈(zèng)送。

擴(kuò)容后，南向主臥近12㎡，北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個(gè)，滿(mǎn)足多成員家庭居住需求。

戶(hù)型圖上感受不到的小面積壓抑感，看樣板間就比較直觀了。

它就算給你再多的陽(yáng)臺(tái)，隔出再多間臥室，還是只有69平米。

如果只是小兩口當(dāng)婚房住，沒(méi)太大問(wèn)題，家庭成員增加的話(huà)，日?；顒?dòng)和收納空間都會(huì)顯得擁擠。

69戶(hù)型樣板間↓

北向兩個(gè)小臥室，樣板間做的打通，配上特定的迷你家具，還是非常局促。

唯一能支撐這個(gè)空間做成兩個(gè)臥室的原因，就是有兩個(gè)窗戶(hù)。

特地縮小了窗墻比，方便床的擺放。

而且69三居戶(hù)型占比僅10%，朝棠攬閱的主力戶(hù)型還是105-125㎡四居。

這個(gè)面積段的戶(hù)型優(yōu)勢(shì)就沒(méi)那么明顯了，市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品還是有的，談不上稀缺。

兄弟盤(pán)云璟攬閱，物資學(xué)院板塊的國(guó)譽(yù)朝華，這個(gè)面積段都能做到四居兩衛(wèi)。同樣的總價(jià)，在國(guó)譽(yù)頌?zāi)苜I(mǎi)到四葉草。

設(shè)計(jì)方案階段拉高建筑高度

項(xiàng)目南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線(xiàn)河景。

由于占據(jù)沿河稀缺位置，6044 、6049地塊在設(shè)計(jì)管控上也提出了比較細(xì)致的要求，強(qiáng)調(diào)與周邊建成環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，重點(diǎn)控制區(qū)域核心與門(mén)戶(hù)節(jié)點(diǎn)、通惠河濱河區(qū)域的建筑高度，塑造節(jié)點(diǎn)突出、北高南低的整體高度秩序。

濱河建筑應(yīng)采用“梯度化”的布局，實(shí)現(xiàn)與濱水自然空間的平緩過(guò)度。避免首排建筑過(guò)高。

建筑布局方面，鼓勵(lì)地塊內(nèi)形成圍合式空間，保證沿街界面的建筑貼線(xiàn)率，創(chuàng)造連續(xù)開(kāi)放、富有活力的城市空間。住宅建筑建議形成小尺度，開(kāi)放街區(qū)空間。弱化公共建筑的建筑體量感，營(yíng)造氛圍良好的近人建筑空間。

重點(diǎn)控制通惠河濱河區(qū)域、京承鐵路及通惠北路沿線(xiàn)的建筑屋頂立面，避免沿街“高層剃平頭”的形式，塑造整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的城市界面。

出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設(shè)計(jì)方案里調(diào)整到（局部54米）。

48米只能做到16層，現(xiàn)在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。

加高之后，后排又多了十幾二十戶(hù)能夠看到南邊的通惠河景，整體上也符合北高南低的設(shè)計(jì)管控。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號(hào)線(xiàn)永順站步行約500米左右，六站到國(guó)貿(mào)CBD。

商業(yè)配套目前主要是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，規(guī)劃運(yùn)河商務(wù)區(qū)會(huì)帶來(lái)不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國(guó)人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項(xiàng)目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開(kāi)四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網(wǎng)簽143套，去化過(guò)半，成交均價(jià)接近7萬(wàn)元/平米，其中二批次網(wǎng)簽的3套成交均價(jià)超7.3萬(wàn)元/平米。