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文/北京進深 徐迪

中海石景山西黃村北邊的公建地塊報規(guī)半個月后，南邊的住宅和幼兒園總平圖也出來了。

7月22日，石景山區(qū)西黃村1606-648、649、650地塊項目設計方案公示。

總建面12.9萬㎡，其中地上9.87萬㎡。

規(guī)劃建設16棟5-15F住宅樓、1棟幼兒園及8棟配套建筑。

648、650地塊為居住用地，總建面約9.04萬㎡，容積率1.6-1.7。

共16棟洋房+小高層，約820戶住宅，戶均建面110㎡，層高3米+。

預計面積段為90-130㎡。

小戶型+好房子，剛需的心頭好。

洋房以90㎡起步戶型為主，小高層為110-130㎡房型。

贈送尺度不小，南北雙陽臺+飄窗，陽臺進深1.8米，均為結(jié)構(gòu)內(nèi)可封閉建筑。

大部分端戶房源有大尺度的側(cè)邊飄窗，與陽臺形成270度轉(zhuǎn)角開窗，視野和采光非常棒。

盡管面積段以小戶型為主，但擴容空間做到了頂配。

此外，兩地塊各有一棟首層架空，沒有專門的會所空間，但有大體量配套樓，提供社區(qū)文化設施等功能。

東區(qū)有一塊下沉綠化空間，挨著室外運動場地，形成一處比較集中的社區(qū)中央廣場。

這種接地氣的配套，更加符合剛需小區(qū)的定位。

中海新城這一波錨準了剛需客群痛點。

主城區(qū)低總價新規(guī)盤，臨鐵、商業(yè)、書包，這個組合有多強，懂的都懂。

往南5公里的璟悅長安、通州的朝棠攬閱，都是靠著小戶型優(yōu)勢一躍成為這個夏天的流量紅盤。

整體來看，中海西黃村住宅項目，產(chǎn)品上形成了豪宅+剛需的錯位組合。

640公建地塊走“小而美”的精品社區(qū)路線：

戶均建面約190㎡純改善戶型，河景房、奢闊大門、中央景觀、架空層等應有盡有，以此拉高溢價，做足利潤。

648、650地塊則以當下最受熱捧的剛需小戶型出道：

作為離海淀最近的一個住宅項目，中海新城預計將以“低總價 好房子”的殺手锏狠狠收割一批京西剛需客群。

1、西區(qū)648地塊，5棟住宅樓，226戶

1#、4#、5#為8F洋房，其中1#樓首層架空；2#、3#為14F和15F小高層。

另有3棟配套樓，含燃氣調(diào)壓站50㎡，社區(qū)衛(wèi)生服務站378㎡，托老所800㎡，社區(qū)助殘服務中心200㎡。

大門位于小區(qū)東側(cè)，與幼兒園大門相對；西側(cè)與首師大附中（蘋果園校區(qū)）一墻之隔。

夾在兩所學校之間，妥妥的目送式教育資源。

兩幅住宅地塊均為不規(guī)則地形，周邊又緊貼著一圈老小區(qū)，樓棟排布有一定困難。

為了盡可能的保證樓間距，648、650地塊上的住宅樓錯排而建，最大可能地保證每一棟住宅樓的采光間距。

2、東區(qū)650地塊，11棟住宅樓，594戶

14F、15F小高層為主，僅4棟洋房。

1#樓10層，北側(cè)帶退臺，首層架空；2#樓西側(cè)一個單元和9#樓為8層；最南邊靠近幼兒園的10#樓為5F矮板。

東區(qū)共有5棟配套樓，其中兩棟與東西兩處大門結(jié)合建設，以社區(qū)管理服務用房為主。

另外三棟都在小區(qū)北側(cè)沿紅線邊緣位置。占地最大的一棟為社區(qū)文化設施用房，建面2670㎡。

同樣，受限于不規(guī)則的地形條件，650地塊的樓棟也是零星狀排布。

東側(cè)凸出的一塊區(qū)域，1#住宅樓與配套樓南北并排而建，住宅樓總面寬超73米，拆分成五個單元，單層10戶。

東南角6#、7#樓兩棟小高層，總高45米，為了不與南側(cè)22米高的公寓項目互為遮擋，退到了紅線以內(nèi)40多米的位置。

兩幅住宅地塊中間是一座占地4200㎡的幼兒園。

總平圖畫得非常詳細，主體樓內(nèi)的多功能室都標出來了。

戶外場地也區(qū)分了功能區(qū)，包括跑道位置、立定跳遠區(qū)、分班活動區(qū)等。

3、640公建地塊，5棟住宅樓，104戶

5棟住宅樓位于地塊東側(cè)，中央1棟，四角各1棟，呈梅花形布置，總建面不到2萬㎡。

酒店為一棟17層高單體建筑，東西朝向，位于地塊西側(cè)，總建面約4.04萬平方米。

雖然只有百余套住宅房源，中海新城卻為640地塊精心準備了一套純改善的設計方案。

一梯兩戶純洋房，坡屋頂設計，單層樓高約3.45米。

主力170戶型，少量150戶型；中間3#樓頂配300平米，頂層挑空設計，可做躍層或復式產(chǎn)品。

南排4#、5#樓首層全部架空；北排1#、2#樓可享北側(cè)永定河引水渠的河景資源。

5棟樓各有特色，這也是小盤的均好性優(yōu)勢所在。

景觀庭院、室外健身區(qū)，架空層，應有盡有，整體給人一種精美華貴感。

西側(cè)酒店與東側(cè)超豪華景觀大門遙遙相對。

這道大門，不對襯造型，兩邊延伸有景墻，沿街展示面約80米寬，雖然還沒有實體樣式，單從規(guī)模上就可以秒殺石景山一眾新盤了。

所以它并沒有面向西邊的石景山城區(qū)，而是朝東開向了海淀。

顯然，這個項目的最大競爭對手不在西邊，而是隔著五環(huán)的海淀寶山雙子項目。

石景山西黃村項目所在地塊成交于6月5日，中海地產(chǎn)以底價45.23億元摘得，綜合樓面價2.75萬元/平方米。

開發(fā)主體北京鑫安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為中海新城旗下，法定代表人、董事長為付熙嵬，總經(jīng)理張欣。

作為中海在北京的兩大業(yè)務實體之一，中海新城多年來深耕石景山和西城兩大區(qū)域，開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項目。

西黃村項目位于蘋果園街道，地處五環(huán)與六環(huán)之間，臨近地鐵6號線楊莊站、西黃村站，距城市干道西五環(huán)、阜石路約1公里，交通便利。

西黃村板塊老小區(qū)較多，地塊東邊是曾經(jīng)熱銷的限競房禧悅學府，共1179套，2022年6月交房，均價6.3萬元/平。

板塊城市界面新舊交融，最大的優(yōu)勢是生活配套比較成熟。

周邊有北大附石景山學校、首師大附屬蘋果園中學、二十一世紀幼兒園等教育資源；

生活配套包括物美超市、山姆會員店、當代商城、京西大悅城等；

醫(yī)療資源有首都醫(yī)科大學附屬北京康復醫(yī)院、北京大學首鋼醫(yī)院。