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文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上周，住總地產(chǎn)召開了2025年年中工作會(huì)。

對各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)完成度，董事長劉連福用了五個(gè)字：較好的完成。

這五個(gè)字用得很謹(jǐn)慎，一方面說明住總上半年成績及格了。但也隱晦表明，有些項(xiàng)目的完成度不是那么好。

取證一年來，昌平清樾府的成績單，或許是劉連福心里的一個(gè)疙瘩。

截至目前，清樾府完成網(wǎng)簽161套，全盤去化率11.6%，成交均價(jià)42834.52元/平米，成交金額6.5億元。

而在去年8月份開盤時(shí)，清樾府對外宣傳勁銷8.5億元、成交159套。眼下，時(shí)間過去快一年，項(xiàng)目公司董事長宋磊才勉強(qiáng)兌現(xiàn)了開盤承諾。

這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就花了35億現(xiàn)金，地價(jià)覆蓋率為18.57%。

一百來套的成交量，還是宋磊靠“以價(jià)換量”爭取來的。

取證后的去年7月至10月，清樾府網(wǎng)簽一直“掛0”。

這是怎樣的水平？一般北京樓盤，在開盤1-2個(gè)月，正常認(rèn)轉(zhuǎn)簽是40%的折損率。

直到11月，清樾府網(wǎng)簽終于破0，單月成交12套，成交均價(jià)46,225元/平米。

緊接著，該項(xiàng)目的成交量卻在走下坡路，12月網(wǎng)簽4套。今年1月，更是只網(wǎng)簽了1套。

宋磊只能使出降價(jià)的殺手锏。

2月，清樾府終于有了起色，網(wǎng)簽了29套，但成交均價(jià)來到了40,949元/平米，相較于5.6萬元/平米的銷售指導(dǎo)價(jià)，打了73折。緊接著3月，網(wǎng)簽42套。

但道理擺在那里，市場總是買漲不買跌的，越降越賣不出去。

近幾個(gè)月來，北京氣溫蹭蹭蹭上漲，清樾府的成交熱度卻降溫了。6月，它僅網(wǎng)簽了14套。

網(wǎng)簽慢，現(xiàn)金流就差，這是連鎖反應(yīng)。

去年11月，項(xiàng)目公司佰昌房地產(chǎn)向中國工商銀行北京望京支行、中國農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽支行申請銀團(tuán)貸款，金額為26億元，用于清樾府項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

01

實(shí)際上，宋磊也是位拼命三郎，他親自帶隊(duì)，與規(guī)劃科、實(shí)施科對接溝通。

團(tuán)隊(duì)小伙伴經(jīng)常連夜修改圖紙和方案冊，確保次日反饋審核人，最終從拿地到取得規(guī)劃許可證僅用時(shí)103天，比周邊競品提前1-2個(gè)月。

宋磊也確實(shí)做到了“住總速度”，清樾府實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年封頂”。

在清樾府項(xiàng)目上，宋磊花了很多心思，住總地產(chǎn)則砸了不少真金白銀。

例如，0004、0013地塊園林綠化工程，分別斥資了703.7224萬元、1503.6761萬元。甚至連清樾公園綠地園林綠化工程，它也砸了1290.1363萬元。

此外，清樾府項(xiàng)目設(shè)計(jì)請的是北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司，花了1704.317萬元。

雖然它一直在搶跑集團(tuán)內(nèi)部其他項(xiàng)目，但清樾府的賣房表現(xiàn)卻“失速”了。

一份住總地產(chǎn)的跟蹤評級報(bào)告顯示，截止2025年3月底，清樾府以5%去化率，排名公司在售項(xiàng)目去化率的倒數(shù)第一。

排名倒數(shù)第二的是，跟它同在去年8月開盤的順義芳華里，去化率21%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)將清樾府甩在身后。

當(dāng)然，宋磊或許也有一個(gè)理由，去化率墊底，是因?yàn)榍彘懈P大。

時(shí)間回溯至2024年2月，住總置業(yè)在昌平，以底價(jià)35億元摘得CP01-0901-0004、0006、0013、0014地塊，即清樾府，樓面價(jià)2.49萬元/平方米，住宅指導(dǎo)價(jià)為5.6萬元/平方米。

這塊地，也是劉連福擔(dān)任住總置業(yè)董事長期間拿下的。包括3個(gè)住宅子地塊，建面約14.02萬㎡，規(guī)劃62棟住宅，共1392套房源。

按照現(xiàn)在宋磊的賣房速度，清樾府還要好幾年才能賣完。

但體量大，并不是去化不佳的借口。在昌平，城建發(fā)展國譽(yù)燕園的體量也不小。

單單國譽(yù)燕園一期共1788套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬/㎡，目前網(wǎng)簽1103套，去化超六成。

不僅在住總地產(chǎn)內(nèi)部是倒數(shù)第一，清樾府在昌平的日子也并不好過，它面臨眾多強(qiáng)敵。

目前，在售的有北京國賢府一期和二期、星耀未來、觀堂府三期、中海寰宇未來、嘉境里、國譽(yù)燕園一期和二期朗潤、梧桐星城、龍湖觀萃、中海未來之境等。

其中，清樾府周邊主要在售新盤為梧桐星宸。

梧桐星宸主力戶型均為85-103㎡三居，指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/㎡。目前網(wǎng)簽731套，去化六成左右。

位置方面，梧桐星宸離地鐵更近，距沙河高教園地鐵站直線僅600米，交通出行較為便利，配套與城市界面也相對較好。

下半年，越秀聯(lián)合體的北四村雙子也會(huì)面世。新拍地的會(huì)有南邵板塊的0033地塊組合，與東小口三地塊。

如此一來，昌平樓市也迎來了巨量供應(yīng)——有上萬套，堪比豐臺。不得不感嘆，昌平開發(fā)商真的越來越難了。

面對強(qiáng)敵環(huán)伺，清樾府把“低密”作為賣點(diǎn)，它的容積率只有1.25。

但在一些購房人眼中，清樾府非?！暗兔堋保浅]人，非?；臎觯涮撞粫?huì)太多，建設(shè)速度不會(huì)太快，短期內(nèi)沒車大概率不中。

據(jù)了解，該項(xiàng)目近北六環(huán)路，距離沙河高教園站1.5公里左右，需依賴共享單車或社區(qū)班車，通勤不便。

而且周邊商業(yè)、醫(yī)療資源匱乏，最近的大型商場是4公里左右的海淀大悅城，日常生活便利性較差。

02

眼下，京城遍地好房子，贈(zèng)送面積感人，將南北陽臺變室內(nèi)面積。除了陽臺，越拉越多昌平新盤還有風(fēng)雨連廊、首層架空等“好房子”元素。

相比市場上“好房子”，清樾府產(chǎn)品力不足，得房率不占優(yōu)勢，戶型也暗藏不少槽點(diǎn)。

以86㎡起步戶型為例，三房兩廳雙衛(wèi)，南向飄窗3.5㎡全贈(zèng)送，北向設(shè)備平臺也有將近3㎡。

但是這種狹長戶型，普遍存在客廳太大，臥室過小的問題。

北向的兩個(gè)房間，東邊的小臥室7㎡；西邊的書房只有6.6平米，放一張床之后就不剩什么空間了，真的只能做書房。

更大的88㎡戶型，主衛(wèi)變成了暗衛(wèi)。88㎡得房率方面，例如1#3單元-202為77.87%。

更迷惑的是，99㎡、103㎡戶型的客廳面寬僅3.7㎡，還不如86㎡、88㎡的客廳面寬。而且入戶門正對北向臥室，缺乏私密性，還影響居住體驗(yàn)

其中，103㎡主衛(wèi)的飄窗設(shè)計(jì)成了“顯眼包”，淋浴房與飄窗并存，是洗澡可以坐下休息用，當(dāng)這是公共澡堂？

126㎡戶型的大門正對廁所。“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設(shè)計(jì)私密性不足，風(fēng)水上也是大忌。

而且該戶型明明可以做四葉草戶型（北向臥室-廚房-臥室），現(xiàn)在偏偏弄成廚房-臥室-臥室，導(dǎo)致做不了餐客廚一體化，還影響室內(nèi)采光。

131㎡戶型終于做成了四葉草，但仍存在大門正對廁所，而且兩個(gè)衛(wèi)生間都有飄窗。客廳面寬4.2米，僅比主臥面寬大了0.1米。

142㎡頂配戶型是四室兩廳兩衛(wèi)，按理說這個(gè)面積段應(yīng)該做三個(gè)衛(wèi)生間，比較合理。家里人一多，早上兩個(gè)廁所根本不夠用。

該戶型做到了動(dòng)靜區(qū)分離，西區(qū)是餐客廚和活動(dòng)室，東區(qū)是臥室。但尷尬的是，客人如果要去洗手間，得跑到東區(qū)。

而且都頂配了，主衛(wèi)也不配一個(gè)雙臺盆和浴缸？