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北京進(jìn)深 徐迪 7月29日公示的中海樹(shù)村項(xiàng)目方案公眾反饋意見(jiàn)中，提到了不少關(guān)于設(shè)備平臺(tái)、屋面、挑空、采光井相關(guān)的問(wèn)題、

其中有一條提到部分樓座戶型設(shè)置了內(nèi)庭院，請(qǐng)說(shuō)明設(shè)置的必要性？另外豎井內(nèi)部如何保證清潔，垃圾清掏是如何考慮的？是否為電梯預(yù)留空間？

對(duì)于這條提問(wèn)，建設(shè)單位只確認(rèn)了采光井并非電梯預(yù)留空間，以及后期清理問(wèn)題，對(duì)于庭院設(shè)置未做回應(yīng)。

另一條涉及下沉庭院、地下室設(shè)計(jì)等問(wèn)題的反饋意見(jiàn)中也提到：

按要求住宅層高不低于3m，18m如何做出6層？首層是否有下沉，如何解決樓棟倒灌問(wèn)題。

建設(shè)單位確認(rèn)，本項(xiàng)目住宅樓建筑高度起點(diǎn)從室外地坪起算，首層結(jié)合小區(qū)臺(tái)地景觀做下沉設(shè)計(jì)，通過(guò)截水溝及提升排水解決倒灌問(wèn)題。

項(xiàng)目住宅樓座下投影位置為地下三層，層高3.6-4.35m，地庫(kù)范圍為地下二層，層高4.1-4.75m。

根據(jù)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，北側(cè)8棟樓可以通過(guò)電梯直接從地下車庫(kù)入戶，便于出行。

此外，建設(shè)單位還在回復(fù)意見(jiàn)中明確：

項(xiàng)目有設(shè)備平臺(tái)，功能為放置空調(diào)設(shè)備；按要求設(shè)置了戶內(nèi)挑空。

未設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、架空層、鄰里空間。

對(duì)于樓頂退臺(tái)部分，建設(shè)單位表示，北側(cè)屋面設(shè)為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將由物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。

北側(cè)樓棟挑空位置為采光井，頂部為玻璃頂蓋。窗井進(jìn)深為1.5m（局部1.2m），有封閉頂蓋，計(jì)算地下面積。

關(guān)于樓棟布局、退線、間距、圍墻、日照問(wèn)題。

公眾反饋小區(qū)布局太密，行列式兵營(yíng)排布，設(shè)計(jì)感較差；最北側(cè)樓棟歸家動(dòng)線較長(zhǎng)，不合理，建議改成南入……小區(qū)舒適度不夠，建議增大山墻間距。

對(duì)此，建設(shè)單位首先列出項(xiàng)目場(chǎng)地?cái)?shù)據(jù)，長(zhǎng)約200m，寬約100m，容積率1.6，建筑高度18m。

結(jié)合這種長(zhǎng)條地形的實(shí)際情況，采取東西及南北雙軸主動(dòng)線形式布置，此形式為常見(jiàn)社區(qū)形態(tài)。

各住宅樓棟周邊園林景觀范圍較為均衡，已經(jīng)是最大程度保證每戶均等的通風(fēng)和日照條件，且均符合規(guī)范要求。

但同時(shí)也表示，后續(xù)將深化設(shè)計(jì)方案……結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，提升空間體驗(yàn)。

中海樹(shù)村項(xiàng)目是北京首個(gè)樓面價(jià)站上10萬(wàn)/平米的住宅地塊，自打3月份成交起就備受關(guān)注。

項(xiàng)目位于海淀上地街道，占地3.97公頃，容積率1.6，地上總建筑規(guī)模約7.33萬(wàn)平方米，地下5.8萬(wàn)平方米。

最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6層疊拼+大平層產(chǎn)品。

01、海淀北五環(huán)首個(gè)疊拼項(xiàng)目

樹(shù)村35號(hào)地是一幅長(zhǎng)條形地塊，南北長(zhǎng)度約為東西面寬的2倍。

16棟樓兩兩一排，三處下沉庭院 景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半?yún)^(qū)1-8#樓。

其中4#和8#樓西側(cè)各有一個(gè)單元的6層洋房，面積在280/320平米左右。

純邊戶，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進(jìn)深太長(zhǎng)，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產(chǎn)品，但好在面積夠大，280三面寬，320可以做到四面寬帶陽(yáng)光主衛(wèi)。

其余均為為5層疊拼+大平層產(chǎn)品，兩梯一戶，私享戶外玄關(guān)。

上疊4-5F帶露臺(tái)，下疊1-2F帶地下室；中間3F是370平米大平層。

預(yù)計(jì)疊拼面積段400-500平米，按照15萬(wàn)+的單價(jià)，單套總價(jià)達(dá)6000萬(wàn)級(jí)別。

2、南半?yún)^(qū)8棟樓均為6層退臺(tái)洋房。

9#-14#樓均為兩梯兩戶，面積段220/260平米。

15#整棟和16#樓東邊兩個(gè)單元是一梯兩戶，為起步180平戶型。

所有樓棟都帶下躍戶型。

3、小區(qū)共4處常規(guī)出入口，2處人行，2處車行。

景觀大門設(shè)置在小區(qū)西側(cè)正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側(cè)有景墻，穿過(guò)門庭配套樓是整個(gè)中央景觀軸。

正門南北兩側(cè)隔著兩排樓設(shè)置地庫(kù)出入口；

小區(qū)南側(cè)街坊路上、兩棟樓中間，開(kāi)有一處人行出入口，方便南半?yún)^(qū)業(yè)主出行。

02、樓間距18-28米

用地指標(biāo)上顯示容積率是1.6，但出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側(cè)一條防護(hù)帶統(tǒng)一計(jì)算的結(jié)果。

根據(jù)測(cè)繪圖，這條防護(hù)帶的占地面積為6074.54平方米。

實(shí)際地上建面與占地面積的比值為1.84。

地塊南側(cè)的街坊路，寬度不小于15米，長(zhǎng)約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉這條街坊路的面積，樹(shù)樹(shù)35號(hào)地的容積率將超過(guò)1.95。

這個(gè)容積率加18米限高，樓棟排布難度非常大。

可以看到，住宅樓東側(cè)、南側(cè)緊貼紅線邊緣；西邊距用地紅線2米出頭；北排樓棟與圍墻僅隔一條消防車道。

并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，南區(qū)略好一些，最遠(yuǎn)的能達(dá)到28米。

由于是低樓層產(chǎn)品，這個(gè)樓間距，采光沒(méi)問(wèn)題。

疊拼樓棟還特意做了南高北低的雙層退臺(tái)設(shè)計(jì)，視覺(jué)上與圍墻拉開(kāi)距離。

另一方面，東側(cè)防護(hù)帶地塊在吞噬容積率的同時(shí)也釋放了綠化率，住宅區(qū)適量減少綠地，做了功能服務(wù)配套用房。

03、拿地回溯

樹(shù)村35號(hào)地成交于今年3月18日，中海地產(chǎn)以27.93%的溢價(jià)率在9個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中奪得該地塊。

總價(jià)超75億元，折合樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米，成為北京單價(jià)地王項(xiàng)目。

這是一宗素質(zhì)足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。

地處北五環(huán)，距離地鐵13號(hào)線上地站步行約1.2公里，北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，生活配套完善。

同時(shí)，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)，海淀最強(qiáng)二派，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校（上地分校）等名校。

不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，樹(shù)村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯(cuò)，西、南雙側(cè)公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒(méi)有噪音問(wèn)題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開(kāi)盤3個(gè)多月，基本到尾盤出清階段了，成交均價(jià)10.5萬(wàn)/平米。

往東兩公里是剛開(kāi)盤不到1個(gè)月的朱房村雙子項(xiàng)目。

中海樹(shù)村項(xiàng)目雖說(shuō)刷新了北京樓面價(jià)紀(jì)錄，但實(shí)際上每平米只比建發(fā)海晏高出7000多，海晏比貼臉的臻澐還貴了將近6000呢。

成本已結(jié)，看成交。

建發(fā)海晏目前網(wǎng)簽139套，成交均價(jià)13.5萬(wàn) ，3000萬(wàn)一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盤的速度。

反倒是有成本優(yōu)勢(shì)的臻云，至今尚無(wú)網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

用簡(jiǎn)單的加減法計(jì)算，海晏賣到13.5萬(wàn)，中海樹(shù)村項(xiàng)目均價(jià)可以定到14.2萬(wàn)。

產(chǎn)品上，疊墅PK平墅；位置上，樹(shù)村的圈層更勝朱房。

隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價(jià)都在16萬(wàn) ，是目前市場(chǎng)上不多的升值盤。也是中海樹(shù)村項(xiàng)目最大的底氣。