国产成人av综合久久视色,а√最新版在线天堂鲁大师,超碰97资源站,成人免费ā片在线观看,gogo西西人体大尺度大胆高清

北京進深 徐迪 有消息稱，原定本周末（8月2日）開盤的花語璟云將延期入市。

4月29日拿地，7月20日就已開放樣板間，滿打滿算不到三個月，中鐵建地產(chǎn)通州新盤速度很快。

但在萬事俱備只待開盤的關鍵時期，中建玖合“運河八子”項目公示了總平圖。

小戶型部分與花語璟云的主力產(chǎn)品直接撞車。

截至7月30日，花語璟云尚未取得預售許可證。

就是慢了這一步，中建玖合的河景房追上來了，另一邊，八里橋的招商朝棠攬閱已經(jīng)開始瘋狂網(wǎng)簽了。

面積段上，花語璟云起步做到94㎡，與朝棠攬閱相比門檻略高，定位上更接近中建玖合項目。

花語璟云94㎡三居兩衛(wèi)：共52套，戶型占比26%。

中建玖合項目這個面積段僅在不臨河地塊上有，目前公示的總平圖的大概有100套左右。

兩個項目95戶型格局基本一致，贈送上打成平手。

1、南陽臺通面寬，接側(cè)邊飄窗。

中建玖合項目的弧型轉(zhuǎn)角設計，外觀上略時尚一些；

花語璟云南向面寬小幅領先。

2、花語璟云北邊次臥側(cè)邊飄窗，書房外接設備平臺，

中建玖合項目北向通面寬設備平臺。

3、總贈送面積

花語璟云：約12㎡；

中建玖合項目：約13㎡。

110戶型贈送面積比一下就拉開了。

1、花語璟云106㎡中間戶/110㎡邊戶，為小區(qū)主力產(chǎn)品，戶型占比一半以上。

同樣以邊戶來對比?；ㄕZ璟云110㎡做了三居兩衛(wèi)。

南向通面寬陽臺贈一半面積，北向設備平臺和側(cè)邊飄窗全贈送。

總贈送面積11.6㎡，建面使用率88%左右。

2、中建玖合項目110戶型做到了四居。

拓展空間在花語璟云同戶型基礎上，多了一個設備平臺，還有南向的景觀花池。

總贈送面積達到22㎡，幾乎是花語璟云的2倍。

轉(zhuǎn)角花池的設計，無論是外型還是視野上，都更加優(yōu)秀。

花語璟云建設用地約1.27公頃，地上計容建面2.17萬㎡，容積率1.7。

規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，共202戶，戶均面積不到110㎡。

其實以花語璟語的地塊素質(zhì)來說，臨鐵優(yōu)勢+規(guī)模限制，也是個妥妥的剛需盤。

壞就壞在，這塊地的樓面價被抬得太高了。

土拍現(xiàn)場經(jīng)歷了215輪叫價，中鐵建地產(chǎn)以22%的溢價率拿下這宗2萬㎡出頭的地塊，單價達到3.58萬/㎡。

旁邊的招商云璟攬閱樓面價是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦2.5萬/㎡。

目前，兩個項目的成交均價分別是：5.84萬/㎡、5.48萬/㎡。

如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。

做同樣的產(chǎn)品，顯然無法實現(xiàn)這個程度的差價。

最終，中鐵建地產(chǎn)決定拿出他的高端產(chǎn)品系“花語”。

但市場對這個位置的高端項目接受能力，目前看十分有限。

除上述兩個今年新入市的樓盤，周邊還有不少在售項目，近兩年的成交均價都沒有突破6萬。

招商璀璨公元5.7萬；能建京玥蘭園更是連5.5萬都沒站上，近兩個月成交價已跌破5萬。

主打大戶型的純改善盤新城基業(yè)頤瑞府均價接近6萬，但取證快2年了，只網(wǎng)簽了66套，還有超六成房源在售。

花語云璟在它2萬多平米的迷你社區(qū)里，炫技空間實在有限。

園林幾乎是沒有發(fā)揮余地的，能把架空層、會所、鄰里中心等配齊，已是十分難得。

中鐵建還是拿出了很大誠意，力求把這個項目打造成“小而精”的品質(zhì)社區(qū)。

依托通州最低的容積率，花語璟云打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個單元16套，單套面積100㎡左右，中鐵建似乎想做出一個反主流的小戶型豪宅社區(qū)。

隔壁的云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

或許出于總戶數(shù)不多的考量，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好100-120平米面積段，也是盡量與云璟攬閱產(chǎn)品定位做出差異。

1.7的容積率原本是項目賣點之一，但因為地塊南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過遠，導致小區(qū)實際容積率被拉高。

當然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕。南北兩側(cè)樓棟距離用地紅線較遠，減少了臨街感。

室內(nèi)擴容空間方面，南向有通面寬跑道式陽臺，進深1.5米；北面有設備平臺；部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。

得房率BUFF三件套也配齊了，整體贈送尺度不輸云璟攬閱。

通州梨園板塊的三個新盤的案名皆占了云字，產(chǎn)品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個項目合計為北京城市副中心供應了近千套四代宅。

八里橋的朝棠攬閱，一個項目就有900多套房源。

此外還有中建玖合副中心站8合1地塊，目前還沒出設計方案，但從面積上來看，23.7萬㎡的規(guī)模，約等于10個花語璟云。

而且從地塊條件來看，中建玖合項目是具備豪宅基因的，前排河景大戶型做利潤，后排中小戶型做流量保成本。

這個超級大盤的方案一出來，恐怕會讓花語璟云的處境更加被動。