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文/樂居財經 林振興 魏薇 李奕和

前不久，上海土拍，民企祺祥旺宇置業(yè)花了12多億拿下徐匯衡復地塊，樓面價超20萬/㎡，刷新全國單價地王。

相隔180多公里的杭州，同樣也在上演民營房企拿地”反撲“的盛宴。

7月，民營房企在杭州競得6宗地塊，濱江集團、偉星房產、中德天誠等民企積極補倉，溢價率最高達29.65%。

不遠的南京，民企開發(fā)商也不甘示弱。南通亞倫歷經半個小時、56輪競拍，以10.28億元競得燕子磯G33地塊。

別以為民企就在長三角搶地，北京、廣州、成都等地，類似的劇情也在不斷上演。

近期民企拿地踴躍，是因為地方政策主動優(yōu)化，降低參與門檻。

例如，煙臺允許將“高品質住宅增量成本加計至地價”，減輕房企拿地壓力；杭州試點“競品質”規(guī)則，品質導向地塊受民企青睞。 

過去一輪調控后，民營房企經過殘酷的大浪淘沙，目前仍在投資拿地的房企已與之前大不相同。

這些拿地“冒頭”的民企，手握富余資金。例如，祺祥旺宇置業(yè)背后是汽車模具巨頭屹豐集團（葉華彪家族），南通亞倫背后是紡織巨頭江蘇亞倫集團。

在土拍門檻降低背景下，這些實業(yè)巨頭將房地產視為抗通脹優(yōu)質資產。

他們眼中的”獵物“，是核心城市的“小而美”地塊，安全墊足夠厚，高周轉、去化快。

民企拿地雖然回溫，但央國企繼續(xù)主導土地市場的格局不變，超6成百強房企仍未重啟拿地。

未來，民營房企能否真正重返舞臺中央，取決于銷售市場持續(xù)回暖與金融支持政策。

01

7月25日，上海六批次土拍迎來最受矚目的一戰(zhàn)——徐匯區(qū)衡復風貌區(qū)XH-02 (TPL) 單元051-11地塊的出讓。

作為近十年衡復風貌區(qū)首宗新增住宅用地，該地塊從預公告起就自帶光環(huán)：容積率僅1.3、限高15米，起始樓面價163639元/㎡，已預定“全國最貴”席位。

最終，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司擊敗招商&徐房、中海以12.25億元競得，樓面價200257元/㎡，溢價率22.38%，成為全國單價“地王”。

祺祥旺宇置業(yè)于今年1月在徐匯區(qū)注冊成立，股東為葉舒祺、葉宇潔兩位自然人，其中，葉舒祺擔任法定代表人及實際控制人，葉宇潔則為財務負責人。

6月24日，即地塊發(fā)布預公告的4天后，祺祥旺宇置業(yè)的注冊資本從1000萬元增加到15.5億元。

進一步追溯可見，葉舒祺是浙江臺州汽車模具大王葉華彪之女。葉華彪祖籍浙江省臺州市三門縣，是上海市臺州商會常務副會長，其背后企業(yè)為汽車模具與零配件巨頭屹豐集團。

從地塊價值來看，衡復風貌區(qū)作為上海市中心城區(qū)12片重點規(guī)劃的歷史文化風貌保護區(qū)之一，區(qū)域內不僅匯聚了武康大樓等知名歷史建筑，更與上海頂級商圈徐家匯僅咫尺相鄰，堪稱上海市中心稀缺度極高的優(yōu)質地塊。

6月末，杭州土拍市場也上演了民企“逆襲”戲碼。

蕭山區(qū)世紀城核心單元XS010104-05地塊吸引了12家房企競拍，保利、華潤、濱江、綠城、建發(fā)等央國企及頭部民企悉數到場。經過98輪激烈競價，蕭山本土房企金帝房產以55.78億元拿下地塊，成交樓面價54472元/㎡，溢價率21%。

這個價格不僅打破了2個月前保利創(chuàng)下的51611元/㎡的紀錄，成為錢江世紀城的新地王，也把蕭山區(qū)的地價推上了一個新臺階。

55.78億元的總價，已與央國企在核心地塊的投入不相上下，不難看出區(qū)域深耕民企的資金底氣與魄力。

金帝房產成立于2001年，錢忠賢任法定代表人和總經理，由金帝聯合控股集團有限公司100%持有。再向上穿透發(fā)現，最后的實控人是盧斯侃、孔列嵐，二人為夫妻關系，持股比例分別為68.06%、28.31%。

金帝聯合控股的背后實力同樣不可小覷，其業(yè)務布局橫跨海外油氣田、大宗石化貿易、國內天然氣、地產開發(fā)與運營、產業(yè)投資等領域，為房地產板塊的穩(wěn)健發(fā)展提供了堅實支撐。

此次拿下的地塊位于錢塘灣未來總部基地正芯，三條地鐵交會、擁有一線錢塘江景、北面直視亞運村，是世紀城板塊最后一塊成規(guī)模純宅地。

02

在北京，近期昌平土拍中，京城央國企都選擇退避三舍，但一家名不見經傳的河北民營房企卻站了出來。

7月31日，昌平新東區(qū)二期0033、0036、0044地塊，被北京新恩祥睿澤置業(yè)以13.69億元底價成交。

這家房企才成立2個月，背后是武安市明芳房地產（簡稱“明芳地產”）和北京超君萬合管理，分別持股99%和1%。

明芳地產是一家河北民企，為河北太行鋼鐵集團下屬地產開發(fā)平臺，成立于2010年，背后唯一股東為孫趙云。

這并不是它首次進京拿地。2023年6月，順義新城第19街區(qū)地塊，吸引了45家房企圍獵，其中就包括明芳地產。

只不過那次，明芳地產并不是很幸運，最終建發(fā)“馬甲”——福建雄旺以觸頂價16.56億元，搖中了該地塊。

但孫趙云并不氣餒，兩年后，他再度殺入京城。

這一次，孫老板并不是單槍匹馬，他找來了金主——北京超君萬合管理。

二股東超君萬合也是一家成立2個月的新公司，由姚君和李超分別持股50%。二人很是神秘，并未有其它的投資足跡。

南邵地塊成交的同時，龍湖旗下代建品牌——龍智造官微，發(fā)了一張大紅海報。

它公布簽約河北太行鋼鐵集團&北京恩祥集團，為昌平新城東區(qū)二期CP00-1101-0033、0036地塊，提供項目建造管理服務。

除了昌平，北京通州八里橋一個毫不起眼的地塊，也有民企參與其中。

4月8日下午，通州八里橋地塊土拍現場，一共吸引了招商蛇口、綠城中國、中海地產、中國金茂 東亞新華等4家房企（含聯合體）。

但最后關頭，招商開始發(fā)力，以27.08億元一舉拿下通州八里橋河景宅地，折合樓面價3.12萬元/㎡

金茂 東亞新華雖然和八里橋地塊失之交臂，但東亞新華仍成功刷了一波存在感。

東亞新華是一家以房地產開發(fā)為主要投資方向的大型民企，由北京紅杉世紀投資全資持有，而后者為北京明天投資全資子公司。

繼續(xù)穿透可知，張志銘直接持股99%。

它背后掌舵人張志銘與國美掌門人黃光裕有著莫大關聯，他不僅是黃光裕妹夫，還是國美房地產業(yè)務的拓荒者。

除了和金茂在通州土拍牽手，東亞新華還是北京建工地產的金主之一。

北京建工地產旗下的攬星宸項目，于2023年5月引入的投資方——東亞新華，雙方分別持股70%和30%。

03

在廣州、深圳土地市場，雖然近段時間以來的熱度不及北京、上海。

但也多次出現了民企拿地的身影。

如在廣州市場，5月6日，廣州市番禺置業(yè)房地產開發(fā)有限公司，以3.07億元總價拿下番禺區(qū)番禺廣場融媒體北側BC0612046地塊，折合樓面價約1.99萬元/平。

5月30日，敏捷地產以33.17億元，競得番禺鐘村街市廣路隆輝A地塊一、地塊二，隆輝D地塊一、地塊二，折合樓面價1.41萬元/平。

6月30日，力迅地產旗下廣州集迅房地產開發(fā)有限公司，以3.13億元拿下荔灣區(qū)小梅大街7號AL011408地塊，折合樓面價3萬元/平。

7月28日，廣州云山壹號房地產有限公司，以11.37億元斬獲白云龍歸六片山西側AB2201123地塊，折合樓面價1.46萬元/平。

要知道，今年以來，廣州拍出的土地其實也并不多，并且體量都不算大。除了今年1月保利置業(yè)拿下的荔灣陸居路AF020210、AF020244地塊，總價38億元。

敏捷地產在5月30日拿下的番禺鐘村地塊，總價33.17億元，已經可以排到第二。似乎也在說明，一些深耕當地多年，蟄伏已久的民營房企，也正在陸續(xù)重回土地市場。

甚至，出手的豪氣程度，與一些國央企地產商不相上下。

另外值得一說的是，上面所提及的四家拿地民營房企，除了敏捷地產有一定的知名度。力迅地產、番禺置業(yè)、云山壹號地產對大家而言，比較陌生。

力迅地產自1999年5月成立，從2002年開發(fā)東山雅筑開始，已在廣州深耕多年，其老板是蔣俊偉。

該公司官微顯示，目前，力迅已在廣州、佛山、北京、成都、武漢等地開發(fā)十多個項目，累計銷售額逾150億。業(yè)務版圖除傳統(tǒng)房地產開發(fā)外，還開拓文旅地產、商業(yè)運營、非遺文化、物業(yè)管理業(yè)務版塊。

番禺置業(yè)同樣是深耕廣州多年的“老炮兒”。其由吳灼嬌、王展鵬分別持股51%、49%，麥建鋒為執(zhí)行董事兼總經理。

在番禺，番禺置業(yè)有一個開發(fā)了超20年的大盤——金海岸花園。正是這個盤，奠定了番禺置業(yè)在廣州番禺的“江湖地位”。

此外，在前不久拿下白云龍歸六片山西側地塊的云山壹號房地產，則更為神秘。其成立于今年6月，注冊資本500萬元，法人、經理為馬欣欣。

往上穿透，云山壹號房地產由廣州云山雅居房地產有限公司（以下簡稱“云山雅居”）、馬欣欣分別持股99%、1%。

云山雅居由廣州山湖居房地產有限公司（以下簡稱“山湖居”）、朱健彪分別持股99%、1%。山湖居背后則是自然人股東，黃艷玲、張文儀分別持股90%、10%。

而無論是山湖居、云山雅居，還是云山壹號房地產，這三家公司成立時間均在6月，前后僅相隔兩三天。像是為了拿這塊地專門成立的。

三家公司地址均在白云區(qū)錦石三路33號，這個地址是益云科創(chuàng)中心的所在地。因此也有市場猜測，云山壹號房地產或與益云集團有千絲萬縷的聯系。其拿地真身，還有待后續(xù)的揭曉。