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文/上海進(jìn)深 魏薇

“申耕不止，勢領(lǐng)楊浦”

今天，中建壹品官宣：成功獲取楊浦定海社區(qū)I9-01地塊（大橋街道90街坊）。

這塊地是中建壹品通過公開遴選的方式獲得，底價(jià)22.57億元，樓板價(jià)7.6萬/㎡。

2023年才進(jìn)入上海市場的中建壹品，算是一位“新玩家”，近兩年來聲量不小。但在上海土拍市場中，鮮少看到中建壹品的身影。

它將“突圍”的重點(diǎn)放在了城市更新項(xiàng)目上。

盡管進(jìn)入上海市房地產(chǎn)市場的時(shí)間不長，但中建壹品已經(jīng)連續(xù)三年在楊浦區(qū)拿地做城市更新項(xiàng)目，走出了一條差異化路徑。

中建壹品黨委書記、董事長徐超曾明確戰(zhàn)略：“將北京、上海、深圳等一線城市作為第一發(fā)展梯隊(duì)，提升城市深耕水平。” 

而楊浦，正是其在上海踐行這一戰(zhàn)略的關(guān)鍵落點(diǎn)。

深耕楊浦

回溯中建壹品的布局脈絡(luò)：

2022年10月，楊浦區(qū)政府與中建三局簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，中建三局華東區(qū)域總部及上海有限公司相繼落戶楊浦，為中建壹品深耕楊浦埋下伏筆。

2023年5月，中建壹品首入上海，通過遴選方式拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)I14-01、I15-03、I15-02地塊，總價(jià)38.62億元，樓面均價(jià)約5.3萬/㎡。

其中，I14-01地塊被打造為“浦江之星”，I15-03地塊原為華忻坊，規(guī)劃為辦公用地；I15-02地塊規(guī)劃用途為廣場用地（公共通道）。

2024年4月，又斥資37.5億元從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中拿下定海社區(qū)H4-10風(fēng)貌舊改地塊，樓面價(jià)約7.3萬/㎡，即“外灘源著”。

此次拿下的I9-01地塊屬東外灘范疇，是楊浦濱江“九宮格”其中之一。至此，中建壹品已經(jīng)拿下“九宮格”中的三個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊。

地塊指標(biāo)方面：

I9-01地塊建設(shè)用地面積21210.66平方米，規(guī)劃用途為二類住宅組團(tuán)用地，容積率1.4，地上計(jì)容建筑面積29694.92平方米，建筑限高12米。

項(xiàng)目需要建設(shè)5%的公共租賃房，新建高層住宅的中小套型住房供應(yīng)比例原則上不低于60%，新建商品住宅全裝修比例為100%。作為歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，這里還需保留0.7萬方的里弄建筑。

預(yù)計(jì)中建壹品會在此地塊上開發(fā)風(fēng)貌別墅聯(lián)排別墅產(chǎn)品。

做一成一

在上海土拍競爭激烈的背景下，中建壹品選擇以“歷史風(fēng)貌保護(hù)城市更新”切入，既規(guī)避了純宅地的高溢價(jià)爭奪，又契合了楊浦濱江“工業(yè)遺存活化低密住區(qū)”的規(guī)劃定位，算是找準(zhǔn)了自己的節(jié)奏和位置。

中建壹品在楊浦已初步驗(yàn)證了其模式的成功，去化表現(xiàn)是硬道理：

浦江之星主推建面約99-143-183㎡的高層產(chǎn)品，總供應(yīng)478套。去年5月一次性全開，均價(jià)10.99萬/㎡，首日去化約80%，現(xiàn)已售罄。

外灘源著由2棟高層和風(fēng)貌別墅組成，高層主力戶型建面約99-122-145㎡。2024年12月、2025年3月歷經(jīng)兩次開盤，共推出228套住宅。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前僅剩19套房源可售，去化超9成。

蓄勢待發(fā)的風(fēng)貌別墅外灘源著·復(fù)興里，戶型建面約150-350㎡，據(jù)說將賣到16萬/㎡，總價(jià)2500萬起，總供應(yīng)約100套，首開27套。

今年3月，中建壹品推出的濱江核心段風(fēng)貌類商業(yè)別墅華忻坊，29套房源也已近乎售罄。

此次拿下I9-01地塊不失為一個(gè)良好時(shí)機(jī)，地塊周邊已形成成熟市場氛圍。

地塊北側(cè)的低密純洋房社區(qū)保利海玥外灘序BUND98今年5月和6月開盤，兩開兩罄。一批次223套房源首開，一個(gè)半小時(shí)全部售罄，均價(jià)126432元/㎡。二批次92套房源光速售罄，均價(jià)128463元/㎡。

東北側(cè)的I15-01地塊被中鐵置業(yè)在去年1月拿下。雖未入市，也為板塊儲備了關(guān)注度。

西北側(cè)的I4-01地塊，即將在上海第七輪土拍中出讓，起拍樓板價(jià)約7.20萬/㎡，總價(jià)21.36億元。

從成本與預(yù)期來看，I9-01地塊的成交樓板價(jià)7.6萬/㎡比保利外灘序BUND98（81960元/㎡）便宜約0.6萬/㎡左右。

結(jié)合高端低密的產(chǎn)品定位，I9-01地塊未來實(shí)現(xiàn)貨值相較地價(jià)顯著提升甚至翻倍是大概率事件。