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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會

豪宅業(yè)主吃不上一口熱外賣。

坐落上海浦東內(nèi)環(huán)，仁恒公園世紀(jì)小區(qū)是陸家嘴商圈高端住宅之一，目前二手房成交均價(jià)約13萬元/平方米，掛牌總價(jià)最貴的報(bào)價(jià)超過五千萬。

“加價(jià)5元轉(zhuǎn)單都沒有人接，這個(gè)小區(qū)我以后再也不來了！”近日，該小區(qū)因被上海一部分外賣騎手集體“拉黑”而備受關(guān)注。

勸退騎手的，是該小區(qū)物業(yè)制定的特殊外賣配送“標(biāo)準(zhǔn)流程”：

騎手將外賣送到小區(qū)大門口之后，需要集中報(bào)到，再隨保安來到地下車庫，統(tǒng)一坐物業(yè)人員駕駛的擺渡車，并且需要按照樓棟順序來逐一配送，一個(gè)騎手上樓送餐，保安下車全程陪同，而其他騎手則在擺渡車上等候。

但擺渡車只有一輛，一次最多塞四個(gè)騎手，一整套流程走完，每單比別的小區(qū)平均要多花十多分鐘，高峰期送一趟能耗一個(gè)小時(shí)，訂單頻繁超時(shí)，賠的比賺的都多。

而另一個(gè)讓騎手們不滿的點(diǎn)是，小區(qū)物業(yè)限制外賣員，卻允許快遞員自由出入，“都是送貨的，憑啥厚此薄彼？”

物業(yè)的回應(yīng)

面對爭議，仁恒公園世紀(jì)小區(qū)物業(yè)工作人員回應(yīng)表示，快遞員相對固定可自由進(jìn)出，外賣騎手人員流動大故設(shè)限制，該制度已實(shí)施超過7年。

事實(shí)上，仁恒公園世紀(jì)小區(qū)這一特殊“送外賣”方式早在2022年就上過熱搜了。但當(dāng)時(shí)處于疫情防控特殊時(shí)期，討論的焦點(diǎn)并不在于流程的合理與否。

據(jù)悉，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)約6.5元/平方米/月，提供物業(yè)管理服務(wù)的是上海仁恒物業(yè)管理有限公司（簡稱“上海仁恒物業(yè)”）。

根據(jù)公開信息，2021年上海仁恒物業(yè)曾向仁恒公園世紀(jì)小區(qū)業(yè)主發(fā)布一份外賣配送方案，其中就提到了外賣進(jìn)入小區(qū)的“短駁車運(yùn)輸”模式，即由小區(qū)物業(yè)門崗或保安陪同外賣人員，通過短駁車派送。

這一方案提到：“新的外賣配送措施目前已取得了初步的效果，高峰時(shí)段由原來送一單30-40分鐘，提速到了20-30分鐘?！?/span>

顯然，上海仁恒物業(yè)的所謂提速，并未能匹配上外賣騎手配送效率。

不過在此次爭議中，上海仁恒物業(yè)回應(yīng)稱，其目前暫未收到業(yè)主的投訴，小區(qū)里還是有外賣員接單。

在目前的公開信息中，該小區(qū)物業(yè)外賣配送規(guī)定讓外賣騎手們怨聲載道，也在網(wǎng)上掀起不小的討論聲音，但該小區(qū)業(yè)主們似乎集體對此保持沉默。不過有媒體實(shí)地走訪收到反饋，有小區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)的做法并無不妥之處，也有業(yè)主建議優(yōu)化進(jìn)小區(qū)的規(guī)定。

目前外賣平臺相關(guān)負(fù)責(zé)人表示已經(jīng)收到反饋，正忙著跟物業(yè)溝通，想在保障業(yè)主體驗(yàn)和騎手權(quán)益之間找個(gè)平衡點(diǎn)。

外賣難題與機(jī)遇

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，去年杭州豪宅小區(qū)玉潤錢潮府也曾因被外賣員吐槽“賠錢也不給這里送外賣”被熱議。

當(dāng)時(shí)，該小區(qū)物業(yè)出于保障安全和有序管理層面考慮，多個(gè)出入口中僅對外賣員開放一個(gè)，導(dǎo)致送餐距離大幅增加，影響送餐時(shí)間。

作為現(xiàn)代人生活的一部分，外賣已經(jīng)不可或缺。而另一邊，對居住小區(qū)品質(zhì)、安全需求升級，業(yè)主對小區(qū)人車分流、外來人員管理等也有更高要求。

事實(shí)上，無論是豪宅還是普通小區(qū)，外賣員與物業(yè)之間的沖突時(shí)有發(fā)生。如何破解外賣配送“最后100米”難題？

有豪宅配置物業(yè)團(tuán)隊(duì)送貨上門。

比如物業(yè)費(fèi)10元/平方米/月的融創(chuàng)外灘壹號院，對快遞和外賣制定了無接觸管控，全部交由物業(yè)團(tuán)隊(duì)送貨上門，并且在每個(gè)環(huán)節(jié)都會嚴(yán)格把控，快遞每日三次分批送貨，外賣送餐上門的頻率更高，不會耽誤業(yè)主用餐，且全程錄像備案。

普通小區(qū)有設(shè)置外賣快遞專車。

比如上海占地面積超10萬平方米的華府天地愉園小區(qū)，從正門步行至最里面的一棟樓大約需要15分鐘，在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，該小區(qū)內(nèi)今年配備快遞、外賣專用自行車，騎行時(shí)限速5公里，且規(guī)范回收管理。此舉既解決了外賣快遞的送餐送貨需求，也維護(hù)了小區(qū)的秩序。

不過更大的趨勢還是通過技術(shù)手段。

比如萬科物業(yè)與美團(tuán)、順豐同城、京東快遞聯(lián)手，在3000多個(gè)小區(qū)實(shí)施“騎手通行解決方案”，通過一張專屬二維碼，實(shí)現(xiàn)大門與單元門的無縫暢行。該方案下，騎手掃描門崗訪客海報(bào)，選擇身份類型生成專屬二維碼，在智能閘機(jī)上掃碼快速通行，后臺系統(tǒng)實(shí)時(shí)核驗(yàn)訂單真實(shí)性，非工作時(shí)段自動關(guān)閉權(quán)限，兼顧效率與安全。

龍湖智創(chuàng)生活也與美團(tuán)達(dá)成了合作，發(fā)布騎手友好社區(qū)解決方案，通過智慧化管理系統(tǒng)對接，新增美團(tuán)騎手快捷登記入口，快速確認(rèn)騎手身份和送單任務(wù)，從而幫助騎手完成身份驗(yàn)證、便捷出入小區(qū)。

虧損的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)

仁恒公園世紀(jì)小區(qū)，未來是否會參考上述案例優(yōu)化外賣騎手進(jìn)出小區(qū)的流程？

資料介紹，仁恒公園世紀(jì)小區(qū)占地面積約5.58萬平方米，建成于2017年，共有11棟住宅樓，總共725戶，建筑面積超過21萬平方米。樓間距大、綠化與景觀搭配，從門口到最里面的樓棟步行8分鐘起步。

仁恒公園世紀(jì)小區(qū)開發(fā)商為仁恒置地，是一家來自新加坡的外資房企，創(chuàng)始人鐘聲堅(jiān)，出生于廣東省汕尾陸豐市。1993年，仁恒置地進(jìn)入中國大陸，之后把公司總部從新加坡搬遷到了上海，2006年公司在新加坡上市。

仁恒置地曾經(jīng)一度是中國高端地產(chǎn)的代名詞，其過去30年在長三角的上海、南京和蘇州，珠三角的深圳和珠海，渤海灣的天津與唐山，西南部的成都及貴陽，以及海南的三亞等落子。在市場最好的2019年，傳聞其也規(guī)劃過破千億的夢想。

但2021年最后一次拿地之后，仁恒置地開啟了“大撤退”。2023年其銷售額323.5億，同比下降52.5%；2024年其銷售額222億，再次同比下降31.4%。

令人唏噓的是，2024年仁恒置地巨額虧損37.63億，虧損幅度擴(kuò)大421%。而原因主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)減值33.70億、金融資產(chǎn)減值凈虧損21.04億，以及投資物業(yè)公允價(jià)值虧損2.22億。

“與新加坡市場的強(qiáng)勁表現(xiàn)形成鮮明對比的是，中國市場在2024年繼續(xù)呈下滑趨勢?！苯鼛啄?，鐘聲堅(jiān)已經(jīng)把仁恒的重心轉(zhuǎn)移回了新加坡。

作為仁恒置地旗下的物業(yè)品牌，仁恒物業(yè)成立于1994年。樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》通過天眼查獲悉，其去年參與6起市場招投標(biāo)，今年以來僅有1起。此外，今年以來其法律訴訟案件明顯增加。

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