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文/北京進(jìn)深 林振興 

通州，成為京城開發(fā)商調(diào)規(guī)的狂歡地帶。

前腳，8月6日，通州紅盤——招商朝棠攬閱東區(qū)調(diào)規(guī)，把戶型調(diào)小。

緊接著6天后，連躺平盤——北投云帆汀瀾也隨大流，開始調(diào)規(guī)。

此次云帆汀瀾調(diào)規(guī)，可謂是一場“大手術(shù)”，涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整。

眼下，在通州，不卷不行，不調(diào)規(guī)真的活不下去。

更早之前，縵云ONE、北京潤府也加入調(diào)規(guī)大軍。

其中，縵云one針對(duì)收官3棟樓調(diào)規(guī)，新增架空層 開敞陽臺(tái) 設(shè)備平臺(tái)；北京潤府則是在二期產(chǎn)品上市前，向好房子“三件套”（陽臺(tái) 風(fēng)雨連廊 架空層）標(biāo)準(zhǔn)完全看齊。

此外，坊間傳聞，中鐵建在通州的花語璟云，也要把戶型調(diào)小。

“亡羊補(bǔ)牢”的調(diào)規(guī)動(dòng)作，真的有效果嗎？

大興的中建壹品元啟，就用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)佐證了“調(diào)規(guī)總比等死強(qiáng)“的道理。

調(diào)規(guī)前，元啟都開盤七個(gè)月，它的網(wǎng)簽僅66套；

但“刮骨療傷”重啟后，短短一周左右，元啟的網(wǎng)簽已經(jīng)123套，位居北京周度（8.4-8.10）網(wǎng)簽TOP1。

01

在通州，北投置業(yè)的賣房節(jié)奏可以稱之為“龜速”。

從拿地到取證，云帆汀瀾一共用了586天。

2023年6月20日，北投以25.9億元底價(jià)競得北京城市副中心1102街區(qū)FZX-1102-6003、6004地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/平方米，開發(fā)云帆汀瀾。

然而到2025年1月26日，云帆汀瀾才取得預(yù)售許可證。它推出西區(qū)6003地塊6棟樓，共495套房源，擬售價(jià)格在5.32萬元/m2至5.68萬元/m2。

更奇葩的是，取證到調(diào)規(guī)，云帆汀瀾都還沒有任何開盤動(dòng)作。

事出反常必有妖。

果不其然。8月12日，云帆汀瀾所在地塊公布了調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案。

調(diào)規(guī)的依據(jù)在于，好房子技術(shù)要點(diǎn)文件，鼓勵(lì)開發(fā)商調(diào)規(guī)。文件曾提及，”近期已批項(xiàng)目可參照此要點(diǎn)修改完善。”

所以，北投置業(yè)堅(jiān)定決心，一定要干出“好房子”，至少不至于遭背刺。

云帆汀瀾是怎么調(diào)規(guī)的？

1、取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向住宅；

云帆汀瀾調(diào)規(guī)前的總平圖

根據(jù)之前平面圖，云帆汀瀾西地塊東北、東南、西北側(cè)都有東西向住宅；東地塊更甚，連西南側(cè)也有。

但大部分購房人都不喜歡有西曬的房子。因?yàn)樽≡谶@里，夏天室內(nèi)溫度會(huì)顯著升高，冬天則會(huì)感覺悶熱不舒適。

2、調(diào)整總體布局、戶型等；

原來兩個(gè)地塊是“日”字型布局，現(xiàn)在則是典型的行列式排布，多單元設(shè)計(jì)，最長2#樓東西長78.71米，分了4個(gè)單元，每單元兩戶。

按照之前的指標(biāo)，項(xiàng)目占地面積約45881平方米，建筑規(guī)模約100937平方米，容積率2.2，控高36米。

調(diào)整后，項(xiàng)目占地和地上建筑規(guī)模不變，地上不計(jì)容建面增至499㎡。

建筑高度由此前的36米調(diào)高至45米，最高層數(shù)提升至15層。

原規(guī)劃設(shè)計(jì)12棟5-11F住宅樓，總戶數(shù)971戶，主力戶型為75㎡兩居、85㎡三居、96㎡三居，120㎡四居和140㎡四居。

云帆汀瀾調(diào)規(guī)后的總平圖

調(diào)整后，規(guī)劃24棟住宅樓，東西區(qū)各12棟，包括4F-15F洋房及小高層。

兩幅地塊的西北角2#樓，西側(cè)3個(gè)單元為15F小高層；其余22棟樓均為11F及以下洋房產(chǎn)品，多數(shù)樓棟帶頂退設(shè)計(jì)。

3、配套商業(yè)原方案設(shè)于地上，現(xiàn)方案全部集中布置，圍繞下沉廣場，設(shè)于地下一層；

4、結(jié)合社區(qū)入口位置設(shè)置鄰里共享空間；

5、根據(jù)最新樓棟布置，調(diào)整滿足規(guī)范，控規(guī)要求的建筑出入口，小區(qū)內(nèi)的道路，地下車庫出入口等；

最大的調(diào)整還是，將南向客廳0.5米的飄窗，改為1.5-1.8米的內(nèi)嵌陽臺(tái)；

部分邊戶增加側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗；北向設(shè)備平臺(tái)保留。

整體戶型使用率將有所增加，小戶型擴(kuò)容有限，邊戶和大戶型贈(zèng)送面積增加較為明顯。例如，75㎡戶型的贈(zèng)送面積至少增加1.6㎡。

02

眾所周知，順義樓盤一貫贈(zèng)送豪爽。

尤其通州今年入市新盤大有反超之勢(shì)，包括得房率102%的北京城建國譽(yù)頌、戶均10%贈(zèng)送面積的招商云璟攬閱等。

如此看來，沒調(diào)規(guī)前云帆汀瀾的得房率，在通州不占任何優(yōu)勢(shì)。

從原戶型圖來看，該項(xiàng)目沒有陽臺(tái)，南向通面寬飄窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)，可擴(kuò)展空間不大。

調(diào)規(guī)前，得房率（不含贈(zèng)送）方面，云帆汀瀾1號(hào)樓96平三室兩廳約80.3%，2號(hào)樓120平四室兩廳約82.2%，3號(hào)樓140平四室兩廳約84.3%。

在通州，北投置業(yè)的另一個(gè)項(xiàng)目——北投晟景汀瀾，也用親身經(jīng)歷證明了，不調(diào)規(guī)真的很難活下去。

晟景汀瀾的賣房速度更拖拉，從拿地到取證開盤經(jīng)歷了1年9個(gè)月。

2023年11月，晟景汀瀾取證開盤，官宣成交157套。

打臉的是，截止7月9日，網(wǎng)簽才178套，網(wǎng)簽率43.4%，成交均價(jià)48257元/平方米，較銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬/㎡打了88折，成交金額8.06億元。

然而，這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就花了超13億的真金白銀。

為了賣房，項(xiàng)目總崔海亮還親自為晟景汀瀾站臺(tái)，搞直播。年前，晟景汀瀾還推出了特價(jià)房，最高優(yōu)惠92萬。

在未調(diào)規(guī)前，云帆汀瀾與晟景汀瀾的戶型“大撞車”。

例如，云帆汀瀾75平、85平戶型直接復(fù)制晟景汀瀾；云帆汀瀾96平三居戶型和晟景汀瀾100平三居戶型、云帆汀瀾120平三居戶型和晟景汀瀾115平四居戶型的內(nèi)部格局，可以說基本一致。

而且，云帆汀瀾此前有一些設(shè)計(jì)，讓購房者直言“別扭”，比如75平、85平戶型中，餐廳直對(duì)廁所。

兩個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司都是北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院。

或許是有兄弟樓盤的前車之鑒，讓云帆汀瀾痛下決心，必須向“好房子”靠攏。

云帆汀瀾的開發(fā)企業(yè)為北京北投宏象房地產(chǎn)，法定代表人為屈晨，經(jīng)理為曹山山，注冊(cè)資本為5000萬元，由北投置業(yè)持股100%。

繼續(xù)穿透可知，背后股東為北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)，它由北京國資委100%持股。

目前，項(xiàng)目土地使用權(quán)已抵押予中國工商銀行股份北京通州分行。