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8月14日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“越秀房產(chǎn)基金”，00405.HK）公布半年成績單，上半年整體經(jīng)營保持穩(wěn)健。在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中，越秀房產(chǎn)基金憑借多元化的資產(chǎn)布局、精細(xì)化的運(yùn)營管理以及靈活的財(cái)務(wù)策略，進(jìn)一步降低融資成本，以“戰(zhàn)略定力+運(yùn)營深耕”持續(xù)釋放資產(chǎn)價(jià)值，夯實(shí)長期主義的發(fā)展“基本盤”。

穩(wěn)扎穩(wěn)打，經(jīng)營收入保持穩(wěn)定

2025上半年，越秀房產(chǎn)基金整體經(jīng)營收入9.66億元（人民幣，下同），物業(yè)收入凈額6.79億元；整體期末出租率82.2%，整體期末租金單價(jià)187.5元/㎡/月（不含酒店公寓），總體經(jīng)營保持穩(wěn)定。

受益于利率下行環(huán)境，越秀房產(chǎn)基金融資成本降低，報(bào)告期內(nèi)融資成本為人民幣4.03億元，同比下降13.5%，較去年同期節(jié)省6,300萬元，平均融資成本降至近三年以來低位；上半年平均付息率3.92%，同比下降64個(gè)基點(diǎn)；外匯敞口管理得當(dāng)，較上年同期降低31個(gè)百分點(diǎn)至28%。

從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看，越秀房產(chǎn)基金旗下物業(yè)組合展現(xiàn)整體平穩(wěn)態(tài)勢，租戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)中提質(zhì)。寫字樓業(yè)態(tài)仍然作為收入貢獻(xiàn)的主力軍，憑借優(yōu)越地段資產(chǎn)與專業(yè)運(yùn)營，緊抓新質(zhì)生產(chǎn)力持續(xù)推動(dòng)辦公樓需求復(fù)蘇、上半年辦公需求逐季回暖的機(jī)遇，出租率保持穩(wěn)定，續(xù)約情況良好，繼續(xù)貢獻(xiàn)55%的主要收入來源。酒店公寓收入占比26%，受益于國內(nèi)旅游市場復(fù)蘇以及消費(fèi)升級趨勢，緊抓商旅、展會等需求機(jī)遇，客房收入和入住率表現(xiàn)均優(yōu)于競爭群酒店公寓。零售商業(yè)把握消費(fèi)市場的溫和復(fù)蘇及精準(zhǔn)的品牌租戶策略調(diào)整，主力店有效拉動(dòng)銷售增長。專業(yè)市場在產(chǎn)業(yè)升級背景下，依托強(qiáng)大的跨境商貿(mào)平臺優(yōu)勢，持續(xù)引領(lǐng)中國專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級的創(chuàng)新風(fēng)向。

通過多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展以及有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，越秀房產(chǎn)基金進(jìn)一步凸顯長期價(jià)值和可持續(xù)增長潛力，資產(chǎn)價(jià)值再獲行業(yè)和市場高度認(rèn)可。

穩(wěn)中提質(zhì)，強(qiáng)化資產(chǎn)四維能力

資產(chǎn)價(jià)值的可持續(xù)增長源于持續(xù)的“穩(wěn)中提質(zhì)”。報(bào)告期內(nèi)，越秀房產(chǎn)基金聚焦其不斷強(qiáng)化的“四維能力”——產(chǎn)品力、招商力、運(yùn)營力和服務(wù)力，積極捕捉各業(yè)態(tài)發(fā)展機(jī)遇，通過優(yōu)化招商機(jī)制，加快推動(dòng)產(chǎn)品升級迭代，最大力度盤活現(xiàn)有資源，積極創(chuàng)造新的業(yè)績增長點(diǎn)。

寫字樓方面，通過多措并舉加強(qiáng)招商，加速盤活資源，穩(wěn)守整體出租率，整體寫字樓業(yè)態(tài)上半年經(jīng)營收入5.32億元，新簽面積合計(jì)48,822㎡，同比增長7.5%；整體表現(xiàn)保持穩(wěn)定。作為廣州核心地標(biāo)，廣州國際金融中心（廣州IFC）寫字樓續(xù)租率達(dá)70%，客戶訪問量和轉(zhuǎn)化率正向提升，精裝修單元去化率接近九成，去化周期僅約19天；越秀金融大廈上半年推出7,089㎡帶裝修單元，順利推進(jìn)超六成的去化率，持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。越秀房產(chǎn)基金聚焦當(dāng)下靈活高效辦公趨勢以及Z世代辦公需求，實(shí)施“一客一策+產(chǎn)品調(diào)改”策略，不斷提升寫字樓的品質(zhì)和服務(wù)水平，強(qiáng)化其在市場中的競爭力。武漢越秀財(cái)富中心上半年實(shí)現(xiàn)續(xù)租率81%，并通過單元局部微改造、軟裝提升、打造智能樣板間等多種方式優(yōu)化客戶看樓體驗(yàn)，提升客戶轉(zhuǎn)化率。

酒店公寓深入洞察市場需求，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新，客房收入再創(chuàng)新高，持續(xù)領(lǐng)先競爭群。廣州IFC雅詩閣服務(wù)式公寓憑借卓越的品牌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和靈活的產(chǎn)品策略，在高端服務(wù)式公寓市場中表現(xiàn)亮眼：針對領(lǐng)事館與外籍客戶等商務(wù)客群需求深化服務(wù)，有效調(diào)整長短租比例，實(shí)現(xiàn)上半年經(jīng)營收入和入住率的雙雙提升，上半年經(jīng)營收入6,030萬元，創(chuàng)歷史新高。廣州四季酒店緊抓外籍高凈值客群市場需求，借助廣交會等展會帶動(dòng)，上半年客房收入創(chuàng)歷史新高，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入1.9億元；平均入住率80.1%，同比增長1.1個(gè)百分點(diǎn)，每間客房可用收入（RevPAR）1,762元/間/晚，高于競爭群酒店30.5%。

專業(yè)市場方面，中國服裝商貿(mào)龍頭市場——廣州白馬服裝市場產(chǎn)業(yè)賦能與數(shù)字化轉(zhuǎn)型并進(jìn)，整體經(jīng)營收入1.09億元，出租率穩(wěn)居95%。借十五運(yùn)東風(fēng)，廣州白馬服裝市場以“體育+時(shí)尚”作為連接服裝行業(yè)發(fā)展的橋梁，挖掘體育賽事的商業(yè)潛力，同時(shí)打造“白馬智選”+“白馬悅境通”雙平臺，構(gòu)建線上精準(zhǔn)引流體系，上半年累計(jì)接待165個(gè)采批團(tuán)，促成采購金額1.4億元，依托大灣區(qū)國際女裝展、廣交會等展會促進(jìn)租戶成交，繼續(xù)凸顯行業(yè)龍頭地位。

零售商場有序推進(jìn)招調(diào)煥新，加快品牌迭代升級，持續(xù)開拓夜間消費(fèi)，激發(fā)銷售新增長點(diǎn)。廣州IFC國金天地通過“品牌煥新+場景運(yùn)營”組合拳，積極升級招商力，期末出租率96.4%，續(xù)租率97.0%，成功引入廣州首家且目前唯一的市內(nèi)免稅店“中免免稅店”，預(yù)計(jì)開業(yè)后將打造全新的免稅購物地標(biāo)，構(gòu)建“賽事消費(fèi)+免稅購物”雙引擎，持續(xù)賦能基金資產(chǎn)價(jià)值提升；廣州VT101維多利廣場舉辦優(yōu)衣庫美好生活市集、巨型寶可夢及美好生活音樂等活動(dòng)消費(fèi)拉動(dòng)作用明顯，期末出租率96.2%，主力店“優(yōu)衣庫”上半年銷售額同比增長0.3%，帶動(dòng)項(xiàng)目整體銷售額同比增長0.6%。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，平均融資成本降至近三年以來低位

財(cái)務(wù)管理能力是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的核心支柱，在復(fù)雜多變的利率環(huán)境下，越秀房產(chǎn)基金充分發(fā)揮其財(cái)務(wù)“靈活性”優(yōu)勢，堅(jiān)持主動(dòng)且審慎的財(cái)務(wù)管理策略，有效優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，顯著降低融資成本。

2025年上半年平均付息率3.92%，平均融資成本為近三年以來低位，這為基金的穩(wěn)健運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)保障；利率敞口維持33%（含穩(wěn)定浮動(dòng)人民幣融資）；外匯敞口降至28%，較去年同期下降31個(gè)百分點(diǎn)，有效控制利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)。

2023年以來，越秀房產(chǎn)基金管理人主動(dòng)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，人民幣融資占比進(jìn)一步提升至72%，較去年同期上升31個(gè)百分點(diǎn)，較去年年末上升12個(gè)百分點(diǎn)。

憑借穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)、出色的資產(chǎn)管理能力和積極踐行ESG的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，越秀房產(chǎn)基金上半年繼續(xù)獲得國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)給予投資級評級，并進(jìn)入“2025·中國不動(dòng)產(chǎn)資管綜合實(shí)力TOP10”榜單。

值得一提的是，越秀房產(chǎn)基金在中國銀行間交易商協(xié)會取得重大突破，今年7月成功發(fā)行6億元人民幣三年期熊貓債券，票面利率低至2.70%，這也是全球首單上市REITs熊貓債券發(fā)行。創(chuàng)新的融資渠道和前瞻性的財(cái)務(wù)管控持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為基金把握未來投資機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

越秀房產(chǎn)基金即將邁入上市20周年，多年來持續(xù)穩(wěn)健增長的業(yè)績證明了其多元資產(chǎn)布局戰(zhàn)略的前瞻性和可持續(xù)性，既能抓住不同行業(yè)發(fā)展窗口期帶來的機(jī)遇，又能在周期波動(dòng)中通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營，還能利用資源整合帶來的疊加效應(yīng)拓寬收入來源。

展望2025年下半年，越秀房產(chǎn)基金表示，將以審慎樂觀的態(tài)度堅(jiān)持“以變應(yīng)變、精準(zhǔn)施策”，在穩(wěn)健經(jīng)營、繼續(xù)夯實(shí)發(fā)展根基的基礎(chǔ)上，持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值，以高質(zhì)量發(fā)展的確定性應(yīng)對外部不確定性，繼續(xù)為基金單位持有人、客戶及合作伙伴帶來可持續(xù)的長期發(fā)展價(jià)值回報(bào)。

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【越秀房產(chǎn)基金】

越秀房產(chǎn)基金（00405.HK）于2005年在香港聯(lián)交所上市，是全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金，旗下物業(yè)分布于廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、零售商場、專業(yè)市場、酒店和服務(wù)式公寓。