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北京進深 徐迪 紫京宸園總平圖公示次日，北邊的璞樾設計方案也出來了。

8月19日，朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2107-01、02地塊項目方案公示。

建設單位為北京茂越置業(yè)有限公司，設計單位為杭州九米建筑設計有限公司。

項目占地約3公頃，總建面11.68萬㎡，地上建面7.85萬㎡，其中住宅建面約7.75萬㎡。

規(guī)劃9棟住宅樓共424戶，戶均建面183㎡，比紫京宸園（戶均172㎡）還大一些。

建筑類型仍然是小高層為主，僅北排兩棟為洋房，1#樓7層，2#樓11層。

最高建筑為西門入口處的5#樓，為25層。

西門為人行主入口，沿街面有長長的景墻，尺度不在金茂滿曜之下。

向內有廊道連接三處下沉庭院，最大的一處延伸至7#住宅樓首層架空層。

架空層建面269㎡，物業(yè)用房及其它公共服務配建689㎡。

面積段150-230㎡，其中150和190㎡為主力戶型。

項目東南角為托幼用地。

占地5253㎡，容積率0.9，地上建面4727.75㎡，共3層，總高13.5米。

黃杉木店地塊成交于4月28日，由中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽城發(fā)聯(lián)合體，以126億元的底價摘得。

1、北京茂越置業(yè)負責開發(fā)黃杉木店2107-01住宅和02托幼項目，其中住宅地塊案名為璞樾。

“璞”系是中國金茂在城市核心區(qū)為中產(chǎn)打造的定制社區(qū)；

“樾” 系是越秀地產(chǎn)的高端住宅產(chǎn)品線，同樣強調選址城市核心稀缺地段。

北京茂越置業(yè)成立于2025年5月14日，注冊資本40億元。

大股東北京興鼎房地產(chǎn)持股50%，北京興鼎由中建智地和朝陽城開分別持股97%和3%；中國金茂旗下北京方興亦城置業(yè)持股33%；越秀地產(chǎn)旗下廣州越秀華城房地產(chǎn)持股17%。

公司法定代表人、經(jīng)理為方興亦城置業(yè)總經(jīng)理王澍；董事長為中國金茂首席運營官吳進；董事包括越秀地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理董毅、中建智地董事長樊飛軍等。

管理層方面，董事長和總經(jīng)理都是金茂系。

地塊往東3公里處，就是三間房的金茂滿矅項目，金茂對這一片很熟。

據(jù)悉，黃杉木店項目由金茂負責規(guī)劃設計，越秀來做營銷和物業(yè)。

2、南側2107-03地塊由中建壹品單獨操盤，打造為北京第三座宸園——紫京宸園。

項目占地5.43公頃，總建面約21.43萬㎡，其中地上建面14.14萬㎡。

住宅建面約14.03萬㎡，架空層面積300㎡。

規(guī)劃15棟7-25層洋房、小高層和高層產(chǎn)品，共815戶，戶均建面172㎡，層高3.16-3.4米。

項目開發(fā)主體北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年5月13日，注冊資本80億元。

股權結構與北京茂越置業(yè)相同，由樊飛軍直接掛帥董事長，北京宸園總經(jīng)理李吉擔任新項目公司總經(jīng)理。

大股東北京興鼎房地產(chǎn)是北京宸園的開發(fā)主體，去年6月份以112億元的總價拿下了北京首宗“宅產(chǎn)配”地塊“朝陽酒仙橋+前葦溝+朝陽園北區(qū)”項目，分別開發(fā)了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項目。

對于開發(fā)組合包，中建智地可算是頗有心得了。

紫京宸園最小戶型為130㎡三居，主力145/165㎡，此外還有220/270㎡大平層，以及400㎡的空中別墅。

3、距離住宅項目15公里以外的孫河商服地塊，開發(fā)主體也是北京興昶。

占地5.87公頃，總建面12.69萬平方米，地上建面5.87萬方。

分兩個標段施工，一標段建面7.53萬平方米，二標段5.16萬平方米。投資估算合計約6.34億元。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴格的規(guī)定，要求從中央公園后退100米區(qū)域內限高12米，100-150米內限高24米，沿內環(huán)路可到30米。

黃杉木店地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近地鐵6號線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫(yī)院等，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價在9萬/平。

周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤，包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等，雖然也有名動一時的紅盤，均是主打性價比。

反倒是往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產(chǎn)品，豪宅屬性更加明顯。

這一帶發(fā)展較早，但目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經(jīng)濟適用房，人流量大，交通擁堵問題也比較嚴重，城市界面相對雜亂。

地塊周邊競品主要是和記黃埔在去年10月底新開的御翠園。3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽120套，均價8萬元/㎡。

御翠園由于戶型設計未能跟上當前市場對產(chǎn)品力的要求，后續(xù)預計在價格上還會繼續(xù)讓步。其拿地較早，成本優(yōu)勢明顯，同時其品牌影響力和地理位置還是具有一定市場競爭力。

往東3公里處，是今年上半年入市的三間房雙子項目：

保利朝觀天珺，共541套，面積段92㎡-157㎡。目前網(wǎng)簽58套，成交均價8.38萬元/㎡。

金茂滿曜，共667套；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。目前網(wǎng)簽141套，成交均價7.79萬元/㎡。

位置上來看，黃杉木店地塊和三間房地塊同在朝陽北路、地鐵6號線沿線，黃杉木店地塊在東五環(huán)內，更接近中心城區(qū)；但三間房地塊近年陸續(xù)有新盤入市，周邊小區(qū)外觀看上去比較有品質。

配套方面，黃杉木店地塊距離朝青地標大悅城更近，步行1公里左右；三間房地塊配套范圍內有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。