国产成人av综合久久视色,а√最新版在线天堂鲁大师,超碰97资源站,成人免费ā片在线观看,gogo西西人体大尺度大胆高清

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪 8月25日，綠城中國(guó)舉行2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)，董事會(huì)秘書(shū)、執(zhí)行總裁周長(zhǎng)江，執(zhí)行董事、副總裁李駿出席。

今年上半年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入533.68億元，同比減少23.3%；凈利潤(rùn)12.11億元，同比減少63.5%；股東應(yīng)占利潤(rùn)2.1億元，同比減少89.7%。

實(shí)現(xiàn)操盤(pán)銷(xiāo)售金額1222億元，行業(yè)排名上升一位至TOP2；權(quán)益銷(xiāo)售額539億元，行業(yè)排名TOP5?；乜盥示S持96%的高位，有力支撐再投資。

截至6月30日，公司總資產(chǎn)5181.14億元，同比增加2%；期末總負(fù)債3987.91億元，同比增加1.1%。

今年上半年，綠城中國(guó)現(xiàn)金短債比創(chuàng)新高，達(dá)到2.9倍，同比上升0.6。貨幣資金保持充裕，期末資金668億元，其中可用資金395億元。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，銀行借款占比81.7%，同比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)。一年內(nèi)到期借款16.3%，同比下降6.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。期末融資成本3.4%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

以下為業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄>>

提問(wèn)：公司上半年拿地節(jié)奏明顯加快，權(quán)益拿地金額和新增貨值均在行業(yè)靠前位置，請(qǐng)問(wèn)下半年是否會(huì)保持這個(gè)拿地節(jié)奏？全年拿地貨值目標(biāo)是多少？公司對(duì)下半年土地市場(chǎng)的整體看法是什么？

郭佳峰：當(dāng)前土地市場(chǎng)仍然是在筑底過(guò)程當(dāng)中，分化空前加劇，三四線城市仍然比較冷，一二線城市地王頻出。在當(dāng)前形勢(shì)下，綠城依然維持較高的拿低標(biāo)準(zhǔn)，要求是做一成一。上半年一共拿了35個(gè)項(xiàng)目，貨值900多億，其中一二線城市占比88%，體現(xiàn)了公司在優(yōu)質(zhì)資源布局上面的前瞻性和執(zhí)行力。

下半年土地市場(chǎng)仍然沒(méi)有企穩(wěn)，特別是7月、8月的情況，比預(yù)期要差一些。相比去年同期也是往下走的，城市之間分化比較明顯，核心城市核心地塊賣(mài)得比較好，但是整體性表現(xiàn)一般。預(yù)計(jì)下半年整體熱度不如上半年，但優(yōu)質(zhì)地塊仍會(huì)維持較高熱度。稀缺性和具有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)地塊值得重點(diǎn)關(guān)注和爭(zhēng)取。

綠城下半年的拿地節(jié)奏會(huì)放緩一些，因?yàn)樯习肽昴玫牧勘容^多，近期在連續(xù)的開(kāi)盤(pán)，剛剛過(guò)去的一個(gè)周末，綠城開(kāi)了30個(gè)盤(pán)。下半年投資將采取更為謹(jǐn)慎和精準(zhǔn)的策略，對(duì)項(xiàng)目的要求會(huì)更高，確保安全底線。

全年拿地的貨值目標(biāo)將根據(jù)下半年的銷(xiāo)售情況和整個(gè)集團(tuán)現(xiàn)金流情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。大概在1200億左右，1200億-1300億之間。

提問(wèn)：綠城上半年取得行業(yè)領(lǐng)先的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，同比跌幅在頭部房企中表現(xiàn)最優(yōu)，請(qǐng)問(wèn)公司采取了哪些具體的銷(xiāo)售策略？是否采取了降價(jià)或者其他的優(yōu)惠措施？公司是如何在價(jià)格與銷(xiāo)售速度之間取得平衡？此外也看到公司在數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)上面的占比進(jìn)一步提升，可否請(qǐng)管理層分享一下相關(guān)的數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)的成效？

李駿：2025年上半年，綠城緊扣市場(chǎng)節(jié)奏和政策機(jī)遇，從年初就要求堅(jiān)持以流速優(yōu)先，量?jī)r(jià)平衡為基本原則。在行業(yè)承壓的整體承壓的背景下，抓住了一季度的小陽(yáng)春；二季度動(dòng)作不變，取得了領(lǐng)先的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。也充分的體現(xiàn)了公司的經(jīng)營(yíng)韌性和相關(guān)策略的有效性。

在銷(xiāo)售策略上，一手抓首開(kāi)兌現(xiàn)，一手抓存量去化，持續(xù)推進(jìn)全周期的管理升級(jí)，實(shí)現(xiàn)新老項(xiàng)目指標(biāo)的雙重突破。

首開(kāi)兌現(xiàn)上，上半年一共推出17個(gè)首開(kāi)項(xiàng)目和分期，其中價(jià)格兌現(xiàn)的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)率達(dá)到88%，去化兌現(xiàn)率達(dá)到82%，兩個(gè)指標(biāo)均優(yōu)于2024年全年水平。主要得益于公司在項(xiàng)目全周期、全鏈路管控上的提質(zhì)升級(jí)。

對(duì)于新項(xiàng)目而言，不要求拘泥于經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，不局限于階段性的開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)。而是要求各項(xiàng)目全盤(pán)思考、統(tǒng)籌規(guī)劃、動(dòng)態(tài)調(diào)整。特別是首開(kāi)階段，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)品和客戶(hù)的情況，動(dòng)態(tài)校準(zhǔn)首開(kāi)的供貨結(jié)構(gòu)、推盤(pán)節(jié)奏和量?jī)r(jià)目標(biāo)。同時(shí)通過(guò)高品質(zhì)全維實(shí)景示范區(qū)的呈現(xiàn)和營(yíng)銷(xiāo)端的精耕細(xì)作，充分傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，促進(jìn)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化。

存量項(xiàng)目上，進(jìn)一步推動(dòng)2021年及以前的庫(kù)存去化，重點(diǎn)從以下三個(gè)維度發(fā)力：

首先是盤(pán)活管理資源，充分挖潛，精準(zhǔn)的統(tǒng)籌調(diào)配；

第二是升級(jí)老盤(pán)新做，從營(yíng)銷(xiāo)主動(dòng)的銷(xiāo)售推廣、服務(wù)煥新，向產(chǎn)品與展示優(yōu)化調(diào)改尋求突破，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)適配和條線協(xié)同；

第三是加大人員的激勵(lì)傾斜，推動(dòng)外引內(nèi)培，專(zhuān)人專(zhuān)崗管理，同時(shí)加大對(duì)管理層的考核掛鉤，強(qiáng)化一線團(tuán)隊(duì)的動(dòng)力。

最終，上半年存量指標(biāo)超額完成，其中2021年及以前的存量項(xiàng)目指標(biāo)完成率達(dá)到104%。下半年公司將進(jìn)一步聚焦確定性?xún)冬F(xiàn)與持續(xù)性?xún)r(jià)值提升。通過(guò)優(yōu)化資源配置效率，強(qiáng)化老盤(pán)新做賦能，深化組織協(xié)同和激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)一步夯實(shí)經(jīng)營(yíng)安全面。

綠城有信心也有能力實(shí)現(xiàn)今年的全年的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，并且持續(xù)增強(qiáng)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和股東的回報(bào)能力。

對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格和流速之間的平衡問(wèn)題，公司現(xiàn)在的重心還是放在高質(zhì)量去化上。所謂高質(zhì)量，說(shuō)到底就是把量?jī)r(jià)這兩根弦都調(diào)好、調(diào)準(zhǔn)，既不會(huì)為了沖銷(xiāo)量而盲目降價(jià)，也不會(huì)為了守價(jià)格去拖慢去化的節(jié)奏。

具體來(lái)說(shuō)，是以流量安全為前提，去做分類(lèi)管理。存量項(xiàng)目要全力的止損減虧，把資金回籠安全放在第一位；新項(xiàng)目盡可能爭(zhēng)取溢價(jià)，讓產(chǎn)品力和品牌價(jià)值得到充分的體現(xiàn)?？傮w原則很清楚，以量為先，量?jī)r(jià)平衡，不同城市不同項(xiàng)目，會(huì)靈活調(diào)整策略，在市場(chǎng)變化中既保證經(jīng)營(yíng)安全，又盡量創(chuàng)造更好的綜合回報(bào)。

數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)的工作成效方面，公司自2017年起部署營(yíng)銷(xiāo)數(shù)字服務(wù)戰(zhàn)略，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)全流程數(shù)字化覆蓋，形成以數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)為核心的拓銷(xiāo)體系。2025年，綠城以更宏觀的全渠道管控視角出發(fā)，優(yōu)化成交結(jié)構(gòu)，通過(guò)強(qiáng)化數(shù)區(qū)拓客，強(qiáng)控中介成交，進(jìn)一步的降費(fèi)增效。

截至6月30日，今年投資操盤(pán)項(xiàng)目完成了數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)合同額166億元，占今年上半年803億的22.6%，較2024年提升10.5個(gè)百分點(diǎn)。中介成交從2024年底占比14%，下降到9%。數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)的獲客費(fèi)率只有0.31%，成交費(fèi)率（含經(jīng)紀(jì)人傭金）只有7‰，遠(yuǎn)低于中介成交平均費(fèi)率2.1%，預(yù)計(jì)全年可以節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用大概2.3億元。

綠城數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)在體系化建設(shè)上領(lǐng)先行業(yè)，成效顯著，未來(lái)將成為綠城的核心能力，加快項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃，保障營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的達(dá)成。

提問(wèn)：公司上半年在庫(kù)存計(jì)劃方面具體采取了哪些措施？目前公司2021年及以前的重難點(diǎn)庫(kù)存還有多少？預(yù)計(jì)什么時(shí)間可以去基本去化完成？

李駿：綠城2021年及以前的庫(kù)存去化取得了進(jìn)一步的突破，完成了190億元。具體的庫(kù)存去化考核政策和舉措包括：

關(guān)鍵任務(wù)要逐項(xiàng)突破。針對(duì)2021年及以前項(xiàng)目的重難點(diǎn)問(wèn)題設(shè)置了關(guān)鍵任務(wù)，賦分考核，持續(xù)跟蹤推動(dòng)達(dá)成。

重點(diǎn)項(xiàng)目老盤(pán)新做。聚焦了24個(gè)重點(diǎn)的存量項(xiàng)目，協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)聯(lián)合評(píng)審，集團(tuán)區(qū)域分層分級(jí)的管理推動(dòng)。同時(shí)，專(zhuān)人專(zhuān)崗?fù)苿?dòng)集團(tuán)區(qū)域設(shè)置存量，缺乏專(zhuān)職人員，推動(dòng)老牌新座項(xiàng)目各項(xiàng)工作的開(kāi)展落地。

有關(guān)考核政策和導(dǎo)向主要有以下兩點(diǎn)：

第一是重難點(diǎn)考核的強(qiáng)化。加大2021年及以前存量項(xiàng)目考核權(quán)重，增設(shè)2021年及以前存量合同的考核指標(biāo)，同時(shí)強(qiáng)化住宅長(zhǎng)庫(kù)存、車(chē)商尾盤(pán)等重難點(diǎn)庫(kù)存計(jì)劃指標(biāo)考核力度，并與年度獎(jiǎng)金的發(fā)放掛鉤。

第二是資源向存量?jī)A斜。針對(duì)2021年及以前項(xiàng)目，以銷(xiāo)售流速提升為導(dǎo)向，包括但不限于價(jià)格政策、激勵(lì)政策、人員補(bǔ)充等等資源傾斜。通過(guò)這些考核，上半年取得了不錯(cuò)的成效。

貨值分布方面，截止到今年6月底，公司的整體貨值大約2700億。其中2021年及以前的貨值不到1400億，占比一半左右，預(yù)計(jì)未來(lái)3~5年可以基本去化完成。

提問(wèn)：公司中期歸母利潤(rùn)下降有點(diǎn)多，預(yù)計(jì)毛利率及利潤(rùn)何時(shí)可以企穩(wěn)回升？未來(lái)分紅政策是如何考慮的？是否會(huì)維持之前所說(shuō)的45%~50%的派息比率？

耿忠強(qiáng)：去年同期（歸母凈利）規(guī)模20億，今年兩個(gè)億，下降幅度確實(shí)很大的。我們也認(rèn)真剖析了一下，原因主要集中在兩方面：一個(gè)是今年上半年交付面積，同比下降22.7%，導(dǎo)致收入同比下降。但是如果放在全年的維度來(lái)看，今年的收入應(yīng)該跟去年的應(yīng)該差不多。

另外一個(gè)原因是今年持續(xù)積極的推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，出現(xiàn)了一定的價(jià)格折損，綠城中期計(jì)提的相關(guān)資產(chǎn)減值損失是19.38億元，進(jìn)而拉低了股東應(yīng)占利潤(rùn)。

從中報(bào)來(lái)看，上半年的毛利率達(dá)到13.4%，比去年同期增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)。主要是因?yàn)樯虾Ｍ鉃┨m庭二期今年上半年交付，結(jié)轉(zhuǎn)收入近50億元，項(xiàng)目毛利率高達(dá)35%，整體拉高了今年上半年的毛利率。

從全年來(lái)看，受收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)以及重難點(diǎn)庫(kù)存區(qū)劃的影響，今年的到年底毛利率仍然面臨一定的壓力，預(yù)計(jì)會(huì)比2024年要稍微低一點(diǎn)，基本的處于底部。

近幾年來(lái)公司在投資端可以說(shuō)很好的實(shí)現(xiàn)了流動(dòng)性、安全性和盈利性的三角動(dòng)態(tài)平衡。從兌現(xiàn)結(jié)果來(lái)看，綠城現(xiàn)在已售未結(jié)的毛利率整體高于已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率水平。也就是說(shuō)近幾年項(xiàng)目的平均毛利率是比較高的，平均在15%左右，個(gè)別高的能夠超過(guò)20%。相信后續(xù)隨著近兩年新獲取項(xiàng)目的交付，毛利率將呈現(xiàn)一個(gè)溫和回升的態(tài)勢(shì)。

綠城高度重視股東的權(quán)益，回報(bào)股東不僅是天經(jīng)地義的事，更是公司存在的必要和法定義務(wù)。在過(guò)往幾年行業(yè)的劇烈變動(dòng)、同行紛紛暴雷的同時(shí)，綠城一直堅(jiān)持穩(wěn)定的分紅政策。未來(lái)也會(huì)持續(xù)維持20%~50%的高派息比率。

在行業(yè)持續(xù)低迷的當(dāng)下，綠城的首要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)健運(yùn)行，確保公司的可持續(xù)發(fā)展。只有在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，才能為公司股東提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。在保持公司穩(wěn)定的同時(shí)，充分運(yùn)用現(xiàn)有的資金，積極尋找和把握更多更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，在促進(jìn)公司穩(wěn)健成長(zhǎng)的宗旨，提升對(duì)股東的一個(gè)回報(bào)。

總之，綠城始終把股東的利益放在首位，會(huì)深入的根據(jù)公司的財(cái)務(wù)狀況、盈利能力和未來(lái)發(fā)展策略進(jìn)行綜合考量，努力維持一個(gè)高的派息比例來(lái)回饋股東。

問(wèn)題：公司近期也獲取了包括杭州、上海、蘇州等多個(gè)高地價(jià)的項(xiàng)目，請(qǐng)問(wèn)公司有哪些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而有信心敢于投資這些項(xiàng)目？公司是如何在銷(xiāo)售策略及其他運(yùn)營(yíng)方面來(lái)確保這些項(xiàng)目的高兌現(xiàn)度？公司如何看待高端市場(chǎng)需求的可持續(xù)性？

郭佳峰：去年4月份起，公司連續(xù)在蘇州、上海、南京等地拿了好幾個(gè)比較貴的地塊，有媒體一度稱(chēng)綠城為地王收割機(jī)。但是綠城在拿地王的過(guò)程當(dāng)中其實(shí)是很小心很糾結(jié)的，在當(dāng)前背景下綠城會(huì)去拿這些大家看起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大、價(jià)格很高的地塊，主要有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

地塊本身素質(zhì)的優(yōu)勢(shì)。針對(duì)這些地塊，公司很多條線都做了充分的溝通和考量，例如蘇州玫瑰園地塊、上海北外灘地塊等，都是處于城市頂級(jí)板塊，享有稀缺性的自然景觀資源和頂級(jí)配套。從項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)情況來(lái)看也比較好，蘇州玫瑰園4月份拿地，到年底的時(shí)候三開(kāi)三罄，三個(gè)月時(shí)間就銷(xiāo)售完畢。

第二是產(chǎn)品和品牌優(yōu)勢(shì)。綠城是低密和豪宅的專(zhuān)家，在高端客戶(hù)中有非常好的口碑，能做出產(chǎn)品和品牌溢價(jià)。

第三，最近拿的地塊有成功的先例。在上海、杭州、蘇州過(guò)去三個(gè)地王項(xiàng)目都做得比較好，叫好又叫座，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)和歷程的雙贏。這是綠城做高端項(xiàng)目的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，

高端市場(chǎng)因?yàn)橄迌r(jià)的原因，長(zhǎng)期的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了高端需求被壓抑。近兩年來(lái)隨著優(yōu)質(zhì)低密地塊和核心地塊的供應(yīng)，高端需求在逐步釋放。我們認(rèn)為高端市場(chǎng)的熱度會(huì)仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但也會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)的變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整投資策略。

在確保高兌現(xiàn)度方面，主要得益于公司項(xiàng)目全過(guò)程管控上的把控。在拿地階段，投資牽頭，充分研判項(xiàng)目的操盤(pán)、操盤(pán)邏輯與競(jìng)爭(zhēng)策略，充分認(rèn)證項(xiàng)目產(chǎn)品配置、量?jī)r(jià)關(guān)系展示和推盤(pán)策略。盡可能的提升投資的精準(zhǔn)度。

項(xiàng)目前測(cè)階段，營(yíng)銷(xiāo)科研設(shè)計(jì)多條線充分協(xié)同，以?xún)r(jià)值營(yíng)銷(xiāo)為牽引，深化項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略，夯實(shí)目標(biāo)客戶(hù)需求。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中充分呈現(xiàn)價(jià)值的一個(gè)特質(zhì)。

在首開(kāi)組織方面，對(duì)供供貨的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)的靈活調(diào)控，全維實(shí)景示范區(qū)上的高品質(zhì)呈現(xiàn)，特別是營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)層面的營(yíng)銷(xiāo)率等數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)能力的提升方面，都是確保項(xiàng)目高兌現(xiàn)的關(guān)鍵因素。

問(wèn)題：看到公司今年上半年的減值金額是19.38億元，比去年中期是有一定增加的，請(qǐng)問(wèn)預(yù)計(jì)今年將面臨多大的減值壓力，未來(lái)是否還有可能出現(xiàn)大幅的減值

耿忠強(qiáng)：受房地產(chǎn)大環(huán)境影響，綠城主動(dòng)加大長(zhǎng)庫(kù)存去化力度。今年上半年，針對(duì)存貨計(jì)提減值19.38億元，其中針對(duì)子公司存貨減值是17.17億元。這些存貨集中發(fā)生在2021年獲取的項(xiàng)目，在去化當(dāng)中部分業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)了一定的折損，出于謹(jǐn)慎原則考慮，公司計(jì)提了減值報(bào)備。

至于公司未來(lái)還有多大金額的減值，數(shù)字很難預(yù)估，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境會(huì)變，公司自身的經(jīng)營(yíng)策略也會(huì)做一個(gè)適時(shí)調(diào)整。長(zhǎng)庫(kù)存面臨減值壓力是當(dāng)下每一家房企不可回避的難題，針對(duì)這個(gè)難題，綠城已經(jīng)找到了自己的最優(yōu)解。

公司近兩年新獲取的項(xiàng)目質(zhì)量足夠好，今年上半年新增907億元的貨值，平均項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率超過(guò)了12%。這些高質(zhì)量的新項(xiàng)目在消化長(zhǎng)庫(kù)存折損的同時(shí)，為公司可持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)提供了一個(gè)確定性支撐。

問(wèn)題：剛剛管理層提到公司除深耕核心城市外，還會(huì)適度下沉擴(kuò)面，請(qǐng)問(wèn)如何判斷哪些三四線城市是值得投資的？在選擇這類(lèi)型的城市時(shí)，主要考些考慮哪一些關(guān)鍵的因素或者指標(biāo)？

郭佳峰：公司三四線城市的量不大，從總體新取得的貨值比例來(lái)說(shuō)大概10%還不到。在三四線城市里面的選擇，一方面是非常謹(jǐn)慎的，因?yàn)榭傮w來(lái)說(shuō)三四線城市的安全度不如一二線城市，但是它也有好處，三四線城市大公司不關(guān)注不關(guān)注，小企業(yè)近期因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)下行，也不敢拿，所以在在地價(jià)競(jìng)拍得溢價(jià)率不高，甚至都是底價(jià)拿到。

地價(jià)取得的容易度比較高，安全性相對(duì)差一些，在這樣的背景下，只要做足功夫，把項(xiàng)目成立的因素細(xì)致的考察完，它的效率就會(huì)比較高?？傮w從實(shí)際的呈現(xiàn)效果來(lái)看，因?yàn)榈刎洷缺容^高，同樣花一定量的資金，取得的貨值量就比較多，總體投資效率比較高。綠城近期三四線城市投資的回報(bào)率比總體大盤(pán)還要更高一些，兌現(xiàn)度也非常好。

三四線城市雖然不會(huì)大面擴(kuò)開(kāi)，但接下來(lái)還會(huì)繼續(xù)的關(guān)注，在精準(zhǔn)研判的基礎(chǔ)上去取得。如果能夠兌現(xiàn)的話，對(duì)公司的利潤(rùn)會(huì)帶來(lái)很多的好處。

問(wèn)題：如何看待下半年全國(guó)和重點(diǎn)布局城市的市場(chǎng)走勢(shì)？對(duì)金九銀十有何預(yù)期？全年銷(xiāo)售預(yù)期如何？公司是否有信心完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)？

李駿：今年上半年整個(gè)房產(chǎn)政策還是延續(xù)了比較寬松的基調(diào)，除了幾個(gè)核心一線城市還是所謂一城一策，其它政策應(yīng)出盡出了。但是新房市場(chǎng)供應(yīng)不足，也疊加了整個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能的放緩，因?yàn)檫^(guò)去兩年土地成交量是在不斷的下跌。

1~7月份全國(guó)住宅累計(jì)成交下降了7%，二手房市場(chǎng)更是進(jìn)入了淡季；4~7月的成交四連跌，累計(jì)成交僅僅維持了一個(gè)正增長(zhǎng)。展望下半年，城市之間的分化還會(huì)進(jìn)一步加劇。市場(chǎng)復(fù)蘇的進(jìn)程也是不平衡，預(yù)計(jì)一線城市和強(qiáng)二線城市、核心二線城市在整體大環(huán)境政策的利好下。有望率先企穩(wěn)。目前來(lái)看，部分核心城市的部分板塊，實(shí)際上已經(jīng)市場(chǎng)率先企穩(wěn)，成交量?jī)r(jià)也會(huì)保持一定的韌性。剛需和改善性需求會(huì)在這個(gè)預(yù)期穩(wěn)定的情況下進(jìn)一步的釋放。房企推盤(pán)節(jié)奏、定價(jià)上也會(huì)更加的理性。

但是大部分三四線和弱二線城市，庫(kù)存去化和信心重建還需要更長(zhǎng)的時(shí)間，即使政策已經(jīng)松無(wú)可松了，需求恢復(fù)也是相對(duì)緩慢。城市和板塊、區(qū)位之間的分化行情仍然將延續(xù)。

金九銀十馬上要到了，可能會(huì)呈現(xiàn)局部回暖、整體筑底的態(tài)勢(shì)。熱點(diǎn)城市的成交量預(yù)計(jì)會(huì)有所放量，價(jià)格可能止跌企穩(wěn)。但是多數(shù)普通城市房?jī)r(jià)應(yīng)該還是以低位徘徊為主，成交很難有大的起色。

總體而言，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處于谷底，但隨著各項(xiàng)穩(wěn)定政策的累積效應(yīng)顯現(xiàn)，下半年的市場(chǎng)有望逐步的探底企穩(wěn)。真正走出低谷，恢復(fù)健康正常的發(fā)展軌道，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，可能還需要幾個(gè)季度的時(shí)間。

截止到7月底，7綠城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了自投項(xiàng)目銷(xiāo)售857億元。下半年可售資源超過(guò)1700億元。其中包括40個(gè)首開(kāi)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2025年度的銷(xiāo)售額與去年基本相當(dāng)。

問(wèn)題：公司有息負(fù)債比2024年底有所增加，請(qǐng)問(wèn)未來(lái)是否會(huì)考慮繼續(xù)降低負(fù)債，還是穩(wěn)定在當(dāng)前的水平？

耿忠強(qiáng)：今年630這個(gè)時(shí)點(diǎn)上有些負(fù)債比去年年底多了58個(gè)億，原因是因?yàn)楣旧习肽曜プ×艘徊▋?yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的機(jī)會(huì)。今年上半年拿地比較多，為了盡快實(shí)現(xiàn)回流，去做了開(kāi)發(fā)貸，所以銀行貸款階段性增多，與同行相比負(fù)債率偏高。

綠城整體優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的方向不會(huì)變，整體負(fù)債總額往下降的方向也不會(huì)變。預(yù)計(jì)到今年年底，總的降負(fù)債幅度與去年相當(dāng)。對(duì)于負(fù)債，綠城不是一味的急降，而是會(huì)在去庫(kù)存、降負(fù)債、謀發(fā)展之間做好一個(gè)平衡，不斷的優(yōu)化資源配置和提升運(yùn)營(yíng)效率，在發(fā)展的同時(shí)保持好、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，從而確保公司的、可持續(xù)發(fā)展。

問(wèn)題：在目前相對(duì)同質(zhì)的項(xiàng)目中，請(qǐng)問(wèn)公司的產(chǎn)品是如何保持較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力的？公司是如何在保證產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)與周轉(zhuǎn)速度之間的有效平衡？

李駿：產(chǎn)品品質(zhì)一直是綠城的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在房地產(chǎn)產(chǎn)品日益同質(zhì)化，設(shè)計(jì)資源共享的大背景下，綠城始終保持了領(lǐng)先的產(chǎn)品力，繼續(xù)讓產(chǎn)品力構(gòu)成公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要是通過(guò)傳承產(chǎn)品基因和持續(xù)創(chuàng)新研發(fā)這兩大核心路徑，來(lái)構(gòu)建綠城的產(chǎn)品體系，保持競(jìng)爭(zhēng)力。

首先是傳承和發(fā)揚(yáng)綠城產(chǎn)品的DNA。綠城的產(chǎn)品規(guī)劃始終圍繞人與自然、人與人、人與自我的三重關(guān)系開(kāi)展，強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的和諧共生，打造有溫度的社區(qū)空間。比如說(shuō)在產(chǎn)品立面上堅(jiān)持綠城一貫的安定美好的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，保持顏值行業(yè)第一；戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)上引入客戶(hù)的思維和痛點(diǎn)，以人為本，精準(zhǔn)的關(guān)注客戶(hù)的居住需求；景觀設(shè)計(jì)更是堅(jiān)持長(zhǎng)效主義，關(guān)注園區(qū)生活場(chǎng)景，探索突破。以上這些綠成與生俱有的基因，可以持續(xù)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

堅(jiān)持創(chuàng)新研發(fā)，保持產(chǎn)品的基業(yè)。首先是從項(xiàng)目需求出發(fā)，綠城形成了標(biāo)桿、專(zhuān)項(xiàng)以及屬地等完整的創(chuàng)新分級(jí)體系，近幾年累計(jì)完成了76項(xiàng)創(chuàng)新研發(fā)成果。悉數(shù)在實(shí)際項(xiàng)目當(dāng)中落地實(shí)踐。同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品系的整體封裝，在后續(xù)項(xiàng)目當(dāng)中系統(tǒng)性推廣，確保產(chǎn)品質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)在不同項(xiàng)目當(dāng)中保持一致性和高水準(zhǔn)。

如何保證產(chǎn)品質(zhì)量和周轉(zhuǎn)速度之間的有效平衡，這一點(diǎn)在這三四年當(dāng)中綠城一直沒(méi)有放棄過(guò)，目前也做的非常好。首先是權(quán)威實(shí)景示范區(qū)的品質(zhì)和進(jìn)度，是有比較嚴(yán)格的把控的；第二，通過(guò)科學(xué)合理的工程管控，整體上從拿地到交付時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)工期，還在進(jìn)做進(jìn)一步的優(yōu)化和壓縮。

我們從來(lái)不認(rèn)為，產(chǎn)品力的呈現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)效率之間是一對(duì)矛盾，做的好的話完全可以和諧共生。

——總結(jié)發(fā)言——

郭佳峰：今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)低位盤(pán)整，整體處于筑底階段。呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇、強(qiáng)分化的格局。面對(duì)復(fù)雜多變的外部環(huán)境，公司在今年上半年多措并舉，全力應(yīng)對(duì)下行壓力，在嚴(yán)峻的行業(yè)挑戰(zhàn)中守住了基本經(jīng)營(yíng)盤(pán)，交出了一份來(lái)之不易的答卷：

銷(xiāo)售排名穩(wěn)中有進(jìn)，新增投資兼具規(guī)模與質(zhì)量，發(fā)展動(dòng)能愈發(fā)強(qiáng)勁，財(cái)務(wù)盤(pán)面扎實(shí)穩(wěn)健，產(chǎn)品與服務(wù)的核心優(yōu)勢(shì)持續(xù)凸顯，整體經(jīng)營(yíng)更具韌性。

面向未來(lái)，行業(yè)復(fù)蘇的力度和持續(xù)性仍面臨諸多不確定因素。但市場(chǎng)的深度調(diào)整期或許正是優(yōu)秀企業(yè)穿越周期的歷史性機(jī)遇。我們深刻認(rèn)同并感受到當(dāng)前行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出的“三變?nèi)蛔儭碧攸c(diǎn)，基于此，綠城講秉持三大核心原則，以不變的內(nèi)核應(yīng)對(duì)萬(wàn)變的市場(chǎng)。

錨定長(zhǎng)期價(jià)值，保持戰(zhàn)略航向。我們將始終保持清晰的戰(zhàn)略認(rèn)知和持久的戰(zhàn)略耐心，深耕優(yōu)質(zhì)土地、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的三角模型，為戰(zhàn)略2025守好關(guān)，為戰(zhàn)略2030起好步。謀劃戰(zhàn)略2030，既要保持戰(zhàn)略的延續(xù)性，也要體現(xiàn)戰(zhàn)略的前瞻性。

第二，以客戶(hù)為中心，鍛造卓越產(chǎn)品力。我們將產(chǎn)品力作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，堅(jiān)守以客戶(hù)為中心的產(chǎn)品主義。以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品贏得市場(chǎng)口碑，是最樸素的商業(yè)邏輯，也是最可靠的競(jìng)爭(zhēng)策略。

第三，注重穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，穿越行業(yè)周期。我們將堅(jiān)守穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)方針，切實(shí)防范各類(lèi)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。確保公司擁有健康的財(cái)務(wù)狀況，保持適度規(guī)模，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，不僅要向外看機(jī)會(huì)，向內(nèi)求生長(zhǎng)，我們將保持清醒的頭腦和強(qiáng)大的戰(zhàn)略定力，進(jìn)一步聚焦苦練內(nèi)功、精力管理、創(chuàng)新變革、主動(dòng)作為，為綠城持續(xù)良性的發(fā)展打好基礎(chǔ)。

在未來(lái)的行業(yè)新格局中，以更健康、更強(qiáng)大的姿態(tài)為各位投資者帶來(lái)長(zhǎng)期可持續(xù)的價(jià)值與回報(bào)。