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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  徐酒眠

“我們?nèi)詫?jiān)守全年經(jīng)營(yíng)預(yù)期目標(biāo)，目前沒有調(diào)整的計(jì)劃?！?/span>

在行業(yè)深度調(diào)整周期，作為頭部物企，碧桂園服務(wù)（06098.HK）的一舉一動(dòng)都吸引著諸多目光匯聚。8月27日，其披露了2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，并召開業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

當(dāng)天，執(zhí)行董事兼總裁徐彬淮、執(zhí)行總裁兼首席財(cái)務(wù)官黃鵬、副總裁兼運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理張艷芝、副總裁兼首席技術(shù)官趙曉光出席會(huì)議。

“住宅物業(yè)的換手率提升，各地降價(jià)潮不斷發(fā)生，反映出當(dāng)前行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范，同時(shí)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈”，回顧今年上半年，徐彬淮坦言，改革進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型陣痛期，但年內(nèi)兩項(xiàng)政策出臺(tái)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)提出了更高的要求，中長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)推動(dòng)行業(yè)規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展是好事情。

“在這樣的背景下，龍頭企業(yè)會(huì)擁有更多的機(jī)會(huì)，因?yàn)轭^部企業(yè)在規(guī)范經(jīng)營(yíng)、品牌重視、數(shù)字化能力投入等方面擁有更多的優(yōu)勢(shì)?！?/span>

總結(jié)成績(jī)、展望未來(lái)、回應(yīng)關(guān)切，管理層表示，公司根據(jù)年初擬定的策略穩(wěn)步推進(jìn)，保持預(yù)期目標(biāo)不變，計(jì)劃全年實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)的正增長(zhǎng)，現(xiàn)金流、利潤(rùn)保持1:1的關(guān)系。

對(duì)行業(yè)及公司發(fā)展充滿信心，董事會(huì)建議不宣派中期股息，但在符合股息政策的前提下，2025年度派息目標(biāo)將參照公司2025年度股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)的60%進(jìn)行現(xiàn)金派息，較上一年比例有所上調(diào)。

營(yíng)收規(guī)模雙增

上游房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞，同時(shí)消化前幾年的大規(guī)模并購(gòu)，近兩年，物業(yè)普遍面臨經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)壓力。

在行業(yè)大環(huán)境承壓背景下，今年上半年，碧桂園服務(wù)仍保持了收入和規(guī)模在較大基數(shù)上的持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約231.9億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速重回兩位數(shù)；同期，加上“三供一業(yè)”的在管物業(yè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)8108個(gè)，總在管面積同比增長(zhǎng)5.48%至11.53億平方米。

橫向?qū)Ρ龋瑹o(wú)論是營(yíng)收還是規(guī)模，碧桂園服務(wù)仍穩(wěn)穩(wěn)領(lǐng)先同行。

行業(yè)深度調(diào)整周期，增收不增利是物企們的經(jīng)營(yíng)痛點(diǎn)。碧桂園服務(wù)沒有回避問(wèn)題，管理層表示，公司核心盈利能力在行業(yè)內(nèi)還處于相對(duì)領(lǐng)先的狀態(tài)，在化債優(yōu)表部分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略性收縮以及風(fēng)險(xiǎn)客商更改計(jì)量方法的影響下，形成了階段性、偶發(fā)性的波動(dòng)。

黃鵬坦言，公司上半年利潤(rùn)走低存在階段性因素影響：一方面是長(zhǎng)賬齡欠費(fèi)在清理過(guò)程中產(chǎn)生折損，另一方面是對(duì)相對(duì)低效的環(huán)衛(wèi)板塊進(jìn)行了戰(zhàn)略性收縮。“我們不再追求規(guī)模成長(zhǎng)，以現(xiàn)金流為先，有序退出一些現(xiàn)金流不太好的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)基固本，管理層在積極尋找一些解決方案?！?/span>

今年上半年，碧桂園服務(wù)錄得毛利約42.99億元，凈利潤(rùn)約為10.03億元，核心凈利潤(rùn)約15.68億元。

備受關(guān)注的財(cái)務(wù)方面，碧桂園服務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健。

截至2025年6月30日，其銀行存款和結(jié)構(gòu)性存款164.73億元，在手現(xiàn)金仍充裕，其中定期存款約48.42億元，結(jié)構(gòu)性存款14.61億元。銀行及其他借款約8.58億元，報(bào)告期內(nèi)所有到期借款均得以按時(shí)償還；公司流動(dòng)資產(chǎn)凈值約120.4億元，流動(dòng)比率為1.4倍。

管理層強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)金流還在公司預(yù)計(jì)的軌道之上，三供一業(yè)的階段性投資預(yù)計(jì)最晚不超過(guò)2026年上半年收回，整體上收費(fèi)工作相對(duì)平穩(wěn)。不論營(yíng)收、利潤(rùn)還是現(xiàn)金流的年度目標(biāo)都沒有調(diào)整，我們?nèi)詴?huì)努力達(dá)成?！?/span>

核心底盤穩(wěn)固

核心業(yè)務(wù)底盤夯實(shí)，是碧桂園服務(wù)穿越行業(yè)周期的底氣。

報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，及“三供一業(yè)”服務(wù)三項(xiàng)業(yè)務(wù)分別貢獻(xiàn)收入136.06億元、21.04億元、50.72億元，同比增長(zhǎng)6.7%、5.3%、51.6%，均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)。核心業(yè)務(wù)收入占總收入的比重提升至89.6%，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

收入增長(zhǎng)得益于在管規(guī)模擴(kuò)張。今年上半年，碧桂園服務(wù)物業(yè)收費(fèi)面積較上年同期增加約0.58億平方米至10.63億平方米，新增面積中71.4%來(lái)自住宅及商辦業(yè)態(tài)。

地產(chǎn)下行，新房增量市場(chǎng)萎縮，存量市場(chǎng)與非住業(yè)態(tài)成為物企爭(zhēng)奪的要地。

今年上半年，碧桂園服務(wù)初步跑通了對(duì)老舊小區(qū)以點(diǎn)帶面的拓展模式，并在在北京、上海等11個(gè)城市取得突破。業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，徐彬淮透露，公司未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展老舊小區(qū)或低物業(yè)費(fèi)小區(qū)，今年會(huì)總結(jié)老舊小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，在下半年形成單獨(dú)的品牌和運(yùn)營(yíng)管理體系，實(shí)現(xiàn)相關(guān)業(yè)務(wù)的有質(zhì)量拓展。

非居住領(lǐng)域，碧桂園服務(wù)在綜合設(shè)施管理（IFM）賽道的布局值得關(guān)注。今年上半年，其成功拓得包括中國(guó)中煤集團(tuán)下屬?gòu)S礦企業(yè)園區(qū)、香港中文大學(xué)（深圳）音樂(lè)學(xué)院新校區(qū)及中國(guó)移動(dòng)廣東省韶關(guān)及陜西省標(biāo)段等IFM項(xiàng)目，服務(wù)范圍包含物業(yè)管理、會(huì)務(wù)、場(chǎng)館、企業(yè)行政等綜合后勤服務(wù)。

“三供一業(yè)”板塊，碧桂園服務(wù)今年上半年新簽合同項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)315個(gè)，新簽項(xiàng)目合同總金額達(dá)17.87億元。

“社區(qū)增值服務(wù)收入增加，主要得益于酒類、零售及新能源等業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)?！毕虺蔀椤叭芷谏鐓^(qū)生活服務(wù)整合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型升級(jí)，碧桂園服務(wù)從資產(chǎn)保值增值和業(yè)主生活兩大需求出發(fā)，持續(xù)深化多元場(chǎng)景充實(shí)增值服務(wù)業(yè)態(tài)。

在酒類業(yè)務(wù)方面，碧桂園服務(wù)聚焦“物業(yè) 專業(yè)”社區(qū)合伙人模式，深入挖掘社區(qū)私域價(jià)值，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與客戶觸達(dá)效率。報(bào)告期末，累計(jì)客戶數(shù)已近4200位，復(fù)購(gòu)率約65%，展現(xiàn)出較強(qiáng)的用戶黏性與業(yè)務(wù)韌性。

在新能源業(yè)務(wù)方面，碧桂園服務(wù)發(fā)展了自營(yíng)品牌“智享樓下充電”，憑借自建設(shè)備為業(yè)主提供安全便捷的兩輪車充電服務(wù)，截至2025年6月30日，該業(yè)務(wù)已進(jìn)駐全國(guó)超5000個(gè)社區(qū)，運(yùn)營(yíng)充電插座約60萬(wàn)個(gè)，累計(jì)注冊(cè)用戶突破550萬(wàn)，服務(wù)超1億人次；月活躍用戶規(guī)模逾200萬(wàn)人，用戶黏性持續(xù)增強(qiáng)。

聚焦?jié)M意度提升

行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)賽”向“價(jià)值深耕”轉(zhuǎn)向，服務(wù)品質(zhì)和滿意度提升成為物業(yè)能力建設(shè)的重要著力點(diǎn)。

聚焦?jié)M意度提升，碧桂園服務(wù)住宅全委項(xiàng)目續(xù)約率98.99%，400客戶滿意度在2195個(gè)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)平均10.34%的同比提升。

具體來(lái)看，今年上半年，碧桂園服務(wù)投入了約2.59億元用于社區(qū)康樂(lè)設(shè)施和老舊設(shè)施的煥新與升級(jí)改造，覆蓋全國(guó)942個(gè)項(xiàng)目，提升客戶體驗(yàn)。同時(shí)，推動(dòng)服務(wù)分級(jí)在全國(guó)37個(gè)城市共942個(gè)項(xiàng)目深化落地，通過(guò)差異化的運(yùn)營(yíng)策略和資源配置，將服務(wù)訴求與資源模型精準(zhǔn)匹配，藉助工單數(shù)字化、保潔數(shù)字化、人機(jī)協(xié)同提高作業(yè)效率。

積極投入數(shù)智化研發(fā)創(chuàng)新、人工智能及物聯(lián)網(wǎng)等核心能力建設(shè)，以科技賦能服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)效率及客戶體驗(yàn)。

目前，碧桂園服務(wù)已在項(xiàng)目投入使用近百臺(tái)自主研發(fā)的“零號(hào)居民”清潔機(jī)器人，初步實(shí)現(xiàn)了清潔效率及質(zhì)量的提升。下半年，其將持續(xù)推進(jìn)“零號(hào)居民”研發(fā)與落地，并計(jì)劃在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)在華南地區(qū)項(xiàng)目的規(guī)?；涞?。

此外，碧桂園服務(wù)還聯(lián)合騰訊推出微信支付物業(yè)費(fèi)代扣解決方案，為客戶提供更便捷的繳費(fèi)體驗(yàn)。構(gòu)建了電梯維保全生命周期數(shù)字化監(jiān)管體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)近16萬(wàn)臺(tái)電梯的管控，覆蓋率達(dá)96.28%，在今年上半年，實(shí)現(xiàn)每百臺(tái)電梯的投訴量同比下降30%。

“未來(lái)三到五年，碧桂園服務(wù)將回歸客戶導(dǎo)向，走向合理盈利空間。”

管理層表示，未來(lái)物業(yè)服務(wù)定價(jià)權(quán)應(yīng)該是客戶所擁有的，物業(yè)企業(yè)要做的是與之匹配，并且做到誠(chéng)信公開。碧桂園服務(wù)公司將結(jié)合客戶的需求，將毛利率調(diào)整到一個(gè)合理水平，同時(shí)積極拓展市場(chǎng)、高質(zhì)量發(fā)展。