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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì) 

9月第一個(gè)周末，深圳樓市被徹底引爆。

9月5日深夜，深圳住建局、中國人民銀行深圳市分行發(fā)布樓市松綁新政，進(jìn)一步放開限購范圍，南山、福田、寶安新安街道以外，深戶、滿足社保/個(gè)稅繳納一年的非深戶家庭買房，都不限套數(shù)。

去年深圳“9.29”樓市政策落地，據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，新政滿月時(shí)（截至10月27日）新房住宅累計(jì)認(rèn)購達(dá)10405套，是近年來首次月度“破萬套”。

這次新政利好力度更大，推動(dòng)樓市成交再升溫已然板上釘釘。

據(jù)了解，新政首日，買房人的咨詢量和到訪量明顯提升。

而從另一個(gè)角度看，限購區(qū)再度收縮，南山、福田、寶安新安街道，就是官方劃定的“金疙瘩”、核心中的核心！

買在最核心，永遠(yuǎn)是資產(chǎn)配置的第一要義，無論是買房還是其他配置。

在以上限購區(qū)中，怎么錨定更具體的目標(biāo)？

稀缺是第一要素，越稀缺越有價(jià)值。

瞄準(zhǔn)成熟核心區(qū)里的大城。

01

比頂豪還稀缺

城市中心再難誕生大城

城市的進(jìn)化，從來不缺少住宅項(xiàng)目，然而，位于城市中心的大城聚合體，甚至比頂豪還珍貴。

單個(gè)頂豪作品，再精心打磨，耗時(shí)最長不過10年左右，例如占據(jù)深圳灣最后一線海景的深圳灣一號(hào)，就是如此。

一座大城的誕生則是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不是單純建房子，更是從規(guī)劃到呈現(xiàn)，需要諸多資源的協(xié)調(diào)和糅合；相比單個(gè)頂豪項(xiàng)目而言漫長得多，也復(fù)雜得多。

梳理深圳城市發(fā)展的40余年，真正佇立在城市中心的大城只有3個(gè)：南山華潤城、福田崗廈項(xiàng)目以及在建的福田金地環(huán)灣城。

前兩個(gè)已成熟運(yùn)營的作品，屹立至今也足以說明，精心打磨的大城足以穿越樓市周期，抵御風(fēng)險(xiǎn)。

大城之所以如此罕見，一方面，是因?yàn)?/span>城市核心區(qū)土地資源日益稀缺。

尤其像南山、福田這樣的成熟區(qū)域，大規(guī)模、成片區(qū)的綜合開發(fā)幾無可能；城市正在從“增量”走向“存量”，每一塊土地的利用都更謹(jǐn)慎、更集約。

另一方面，大城運(yùn)營是一門“慢哲學(xué)”。

它考驗(yàn)的不僅是資金與規(guī)模，更是對(duì)未來數(shù)十年城市生活方式的洞察力、多元業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌力以及持續(xù)運(yùn)營的耐受力。

絕大多數(shù)企業(yè)難以跨越從“開發(fā)商”到“城市運(yùn)營商”這一道鴻溝。

這樣的大城作品比頂豪更稀缺，因?yàn)殚T檻實(shí)在太高。

開發(fā)者不僅要有造房的實(shí)力，為了不辜負(fù)這片難得的土地，需要打磨出與之匹配的精工產(chǎn)品，還要有統(tǒng)籌片區(qū)規(guī)劃的能力和足夠的資源；

大城的體量，也注定了它要獲得的認(rèn)可不是來自少數(shù)業(yè)主，更可能來自上千甚至上萬居住者。

每一個(gè)要素的實(shí)現(xiàn)，都是PLUS 的難度。

也正因如此，那些能夠呈現(xiàn)在人們面前的大城作品，才成為城市記憶中不可復(fù)制的篇章。 

02

一場(chǎng)資源和實(shí)力的共謀

他們聯(lián)手，在福田打造一座城中之城

上述的3座大城作品中，前兩座已完全呈現(xiàn)，當(dāng)中的業(yè)態(tài)聚合也得到市場(chǎng)和居住者用腳投票。

福田金地環(huán)灣城則是城市核心區(qū)中唯一一座在建的“巨無霸”，由福田投控和金地集團(tuán)聯(lián)手打造。

這個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，不僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目落地，更可被視為一場(chǎng)回應(yīng)城市稀缺性的共謀。

金地環(huán)灣城效果圖，供參考

福田的好，無需置疑。

作為深圳中心城區(qū)，福田連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國投資競(jìng)爭力榜一，在2025賽迪百強(qiáng)區(qū)中再獲突破，躍升至全國第2位。

圖源：2025賽迪百強(qiáng)區(qū)榜單

據(jù)福田官方公布，2024年福田實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5948.82億元，地均GDP、地均稅收、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、進(jìn)出口總額、金融業(yè)增加值多年穩(wěn)居深圳第一；金融業(yè)增加值和增速居全市各區(qū)“雙第一”，規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值增速和增加值增速居全市各區(qū)“雙第一”。

數(shù)據(jù)來源：福田區(qū)2024年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

如今已經(jīng)高度成熟的福田，連住宅新增供應(yīng)都稀缺，更別提有成片的土地可供開發(fā)新建，并植入多種業(yè)態(tài)。

金地環(huán)灣城，成為了當(dāng)下福田區(qū)唯一的例外，無論是地段、操盤方，還是業(yè)態(tài)規(guī)劃，都是佼佼者。

項(xiàng)目背靠福田CBD和香蜜湖新金融中心，東接河套深港科創(chuàng)區(qū)，西側(cè)是車公廟-大金沙戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)帶。

這些重磅規(guī)劃，如今已不再是停留在紙面上。

香蜜湖新金融中心和河套深港科創(chuàng)區(qū)正在全速推進(jìn)，這是福田“十四五”重點(diǎn)建設(shè)的“三大新引擎”之二。

定位為粵港澳大灣區(qū)科技、時(shí)尚、創(chuàng)投總部基地的大金沙-車公廟片區(qū)的改造也在進(jìn)行中，部分地塊進(jìn)入到實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。

三重高起點(diǎn)的利好，打開區(qū)域未來的價(jià)值天花板。

項(xiàng)目參與者之一的福田投控，根植福田40余年，作為區(qū)屬全資國企，其使命早已超越盈利，更在于參與并推送整座城區(qū)的功能升級(jí)和民生改善。

它代表的不只是資本和資源，更是長期主義下的責(zé)任和信用背書。其入局共同開發(fā)環(huán)灣城項(xiàng)目，背后意味著的確定性和兜底能力，為市場(chǎng)注入一劑“強(qiáng)心劑”。

金地集團(tuán)，則擁有30多年高端綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，尤其是福田崗廈綜合體項(xiàng)目的成熟運(yùn)營，證明其不僅精于建造，更深諳“如何與城市共生長”的運(yùn)營邏輯。

金地參與開發(fā)的崗廈綜合體項(xiàng)目

金地環(huán)灣城，作為福田投控聯(lián)手金地集團(tuán)“資源 專業(yè)”的深度耦合的作品，它正在構(gòu)建的，不是孤立的住宅群，而是一個(gè)功能完整、與城市互融共生的“城中之城”。

效果圖

環(huán)灣城配套的福田規(guī)模最大的72班九年一貫制學(xué)校紅嶺教育集團(tuán)·紅樹林實(shí)驗(yàn)學(xué)校今年5月底已封頂，孩子的教育問題，無需過分焦慮。

親友過來需要下榻酒店，這里將引進(jìn)去全球最佳酒店品牌嘉佩樂酒店。

創(chuàng)立于2002年的嘉佩樂，不止是世界聞名的隱奢傳奇酒店，更致力于挖掘城市人文歷史、傳統(tǒng)魅力的高端生活方式，多次蟬聯(lián)“全球最佳酒店品牌”殊榮，也契合年輕化的客群需求。

效果圖

你甚至可以把辦公室搬進(jìn)環(huán)灣城。

這里將規(guī)劃約260米的城市地標(biāo)級(jí)總部辦公，由美國蘋果總部的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)福斯特事務(wù)所操刀打造。

至于閑暇時(shí)的消遣，項(xiàng)目構(gòu)建近萬㎡綠地公園，將成為業(yè)主們社交新場(chǎng)地；與綠地公園結(jié)合的建面約13萬㎡商業(yè)休閑空間，首創(chuàng)生態(tài)花園式商業(yè)mall，漫步其中，分不清是在花園里逛商場(chǎng)，還是在商場(chǎng)中逛花園。

跟閨蜜相約，帶孩子出來主打愛與陪伴，繁華、自然、鮮活，生活要素在流動(dòng)。

 效果圖

還有近2.1萬㎡文化娛樂空間，定位為文教中心，由政府主導(dǎo)，計(jì)劃引入文化、教育、娛樂、體育類業(yè)態(tài)，足夠豐富的體驗(yàn)，充盈大城生活。

所有的精彩，都將裝進(jìn)你的生活里，作為生活場(chǎng)景的主要承載空間，這座大城的住宅產(chǎn)品也打磨得很用心。

高度約200米的生活居所，視野遼闊。

高區(qū)單位能享受到深圳罕見的山、海、湖、林、園五重復(fù)合景觀——塘朗山山景、深圳灣一線海景、香港米埔自然保護(hù)區(qū)林景、香蜜湖湖景和高爾夫公園景觀。

等到產(chǎn)品完全建好，只要一眼看過去，就會(huì)對(duì)環(huán)灣城的品質(zhì)有更清晰的認(rèn)知。

外立面主要采用玻璃幕墻加鋁型材設(shè)計(jì)，歷久彌新。

 環(huán)灣城效果圖

按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來打造的公區(qū)，聯(lián)合大堂挑高約18米，超越大部分五星級(jí)酒店的入戶大堂。

 聯(lián)合大堂效果圖

以“城市森林”為主題打造的空中花園，無論都市節(jié)奏多快，只要回到家，就能在園林綠意之中松弛下來，快與慢、繁華和靜謐，一步門內(nèi)，一步門外。

據(jù)了解，項(xiàng)目目前在售的是建面約111-270㎡典藏臻宅，及建面約165-290㎡攬海私寓。

而建面約165-240-290㎡的大平層，為70年產(chǎn)權(quán)真公寓，享受民水民電、通燃?xì)?，均帶景觀陽臺(tái)，享受城中核心配套之余，觀海觀湖觀濕地，一半山海一半繁華的生活，也擁有它的擁躉。

金地環(huán)灣城即將加推建面約111-125㎡住宅產(chǎn)品。

精裝戶型室內(nèi)采用的都是一線品牌裝修，在環(huán)保裝修、隔音降噪、水和空氣凈化這些看不到的家居細(xì)節(jié)中花了不小的心思?？床灰姷某杀?，才是最貴的。

每戶都配置了隔音墊和室內(nèi)同層排水、靜音入戶門和系統(tǒng)窗、家用中央空調(diào)、全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)、空氣凈化器等。

在寸土寸金的核心區(qū)，在一個(gè)項(xiàng)目中合理規(guī)劃并落位如此豐富的業(yè)態(tài)，此前未有，此后或亦難再。

這樣一座大城，自帶流量。 

效果圖

03

城市和環(huán)灣城的“雙向奔赴”

理想生活的種子已發(fā)芽

回過頭看，站在城市發(fā)展的視角來看，環(huán)灣城佇立在這座城市的核心，這座城市何嘗不是需要這樣一個(gè)作品？

深圳走過的45年，至少迎來了三代人，代際變遷，居住空間的需求也在更迭。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳如今買房的主力軍已經(jīng)換到了90后，核心豪宅板塊的買家中，年齡最小的下探至20歲。

買家年輕化，也意味著他們相比前輩而言對(duì)居所有了不同的打分標(biāo)準(zhǔn)，見過世界很多面的這一代，對(duì)社交屬性的需求強(qiáng)烈、愿意為體驗(yàn)、審美和便利買單。

環(huán)灣城完全能夠匹配他們，也正因?yàn)轫?xiàng)目的懂得，懂得享受生活的人也不愿意錯(cuò)過這里。

另一方面，由于福田三大引擎的推動(dòng)，高端人才持續(xù)進(jìn)駐河套，將來香蜜湖新金融中心成型，也會(huì)陸續(xù)虹吸人才，環(huán)灣城將是人才首選的一線項(xiàng)目。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2024年全年，深圳千萬級(jí)別住宅項(xiàng)目中，金地環(huán)灣城排名No.1，成交金額33.6億元。

 數(shù)據(jù)來源：克而瑞2024年1-12月千萬級(jí)以上成交排名

2025年4月，項(xiàng)目累計(jì)銷售額已突破百億，今年前8個(gè)月，項(xiàng)目榮膺福田千萬級(jí)豪宅成交套數(shù)、面積、金額三冠王。

未來的金地環(huán)灣城，將擁有無數(shù)生活場(chǎng)景：

娃娃蹣跚學(xué)步、再過些年歲他們背起小書包走進(jìn)學(xué)校；

年輕人們?cè)诩s13萬㎡的商場(chǎng)里，討論看什么電影、彼此分享最近的生活；

老人或攙扶著、或推著嬰兒車，在綠地公園里遛彎兒。

更多的場(chǎng)景還會(huì)發(fā)生在夜幕下家家戶戶逐漸亮起的燈火下。

帶著溫情。

環(huán)灣城項(xiàng)目在幾年前動(dòng)工時(shí)埋下的理想生活的種子，如今已經(jīng)發(fā)芽，只待時(shí)間和城市雨露，讓理想生活開花結(jié)果。

即將加推的壓軸住宅產(chǎn)品，將是這座大城留給你的最后機(jī)會(huì)，不要錯(cuò)過了。