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??樂居財(cái)經(jīng) 鄧鑫妮 發(fā)自武漢

??“好風(fēng)需借力，才能上青天！”8月2日22:39，李長(zhǎng)江在朋友圈寫下這10個(gè)字，配圖是與世紀(jì)宏圖不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)孫秀高簽約、合影的三張圖。

??八月的第二天，碧桂園服務(wù)（06098.HK）總裁李長(zhǎng)江來到武漢，與孫秀高簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，現(xiàn)場(chǎng)被藍(lán)色的燈光包圍，儼然成了一片藍(lán)海。

??的確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一片“藍(lán)?！?，對(duì)物業(yè)尤甚。年初，一則《通知》，正式按下了物企進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)令槍。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部門印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供更多服務(wù)，房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)便是其中之一。

??政策直接撐腰物企分割“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”蛋糕，在物企、房企，以及其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入前，這一領(lǐng)域一直是“中介”專屬，由貝殼、安居客、我愛我家等幾大龍頭占據(jù)。而今，不少物企已經(jīng)搶先領(lǐng)跑，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年上市物企，近五成已有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)布局。

??“有瓦們”來到貝殼的牌桌，一場(chǎng)“貝”、“瓦”相爭(zhēng)的大戲正在上演。

??“有瓦”266家新增目標(biāo)

??“碧桂園服務(wù)在市場(chǎng)擴(kuò)張上不會(huì)停下腳步?！崩铋L(zhǎng)江正在一步步兌現(xiàn)當(dāng)初的諾言。

??在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的賽道上，碧桂園服務(wù)扎了進(jìn)來。今年1月，成立自己的品牌“有瓦”，牽手行業(yè)內(nèi)公司打造“社區(qū)+房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”模式等，一系列動(dòng)作背后，物管服務(wù)的邊界再被擴(kuò)寬。

??8月2日，李長(zhǎng)江與孫秀高簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同開發(fā)社區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。樂居財(cái)經(jīng)從世紀(jì)宏圖相關(guān)人員了解到，“世紀(jì)宏圖將納入碧桂園服務(wù)平臺(tái)體系，未來會(huì)有一個(gè)線上平臺(tái)來獲客?！?/p>

??與世紀(jì)宏圖合作，李長(zhǎng)江有兩方面打算。一方面可為開展社區(qū)二手房交易服務(wù)提供支持，包括房源合作、客源合作、社區(qū)服務(wù)對(duì)接等；另一方面還可進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，提升區(qū)域二手房市場(chǎng)占有率，共同開發(fā)新房渠道資源。

??世紀(jì)宏圖是一家位于武漢的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，成立于2000年，旗下控股企業(yè)5家，1家已注銷。其中，4家100%持股的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和一家持股41%的科技公司。

??公司由5大高管持股，董事長(zhǎng)孫秀高是法人代表，但并不是第一股東。總裁胡玲被推到臺(tái)前，其在世紀(jì)宏圖持股約47.6%，是大股東，也是實(shí)控人和最終受益人。孫秀高委身第二大股東，持股約23.5%。

??官網(wǎng)介紹，世紀(jì)宏圖在武漢本土屬于領(lǐng)導(dǎo)品牌，推行加盟直營(yíng)化管理模式，有600多家加盟連鎖店分布武漢三鎮(zhèn)及周邊，8000多名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。截至2018年5月，覆蓋武漢三鎮(zhèn)全部核心商圈的宏圖門店破800家。

??直營(yíng)加盟模式，或許也是碧桂園服務(wù)相中的一個(gè)原因。碧桂園服務(wù)的“有瓦”成立后，從最初的自營(yíng)模式，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)+合伙制門店管理”模式。其與世紀(jì)宏圖的合作，或?qū)⒖己匣镏崎T店管理模式。

??截至今年3月，“有瓦”在全國(guó)開店已有300多家，業(yè)務(wù)覆蓋80多個(gè)城市，今年預(yù)計(jì)新增266家門店。

??增加合伙制門店管的模式，是碧桂園服務(wù)對(duì)市場(chǎng)規(guī)則做出的反應(yīng)。目前國(guó)內(nèi)頭部的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，大多采用“平臺(tái)+自營(yíng)+加盟”的運(yùn)營(yíng)模式，單純依靠自營(yíng)很難做大市場(chǎng)。

??多方入局分割

??不到100米的街道上，排列著八九家房產(chǎn)中介門店，彩色的霓虹燈煞有介事地宣誓著它們的主權(quán)。鏈家及其加盟店“德佑”比肩而立，包攬了大部分的店面，零星幾家物企中介品牌隱于其中。

??貝殼在修筑城墻，不僅有自營(yíng)店傍身，加盟店和信息平臺(tái)的構(gòu)建也是不可缺少的一環(huán)。2018年5月，鏈家集團(tuán)召開內(nèi)部會(huì)議，對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略做了重大調(diào)整，表示接下來鏈家將分為三大并行的業(yè)務(wù)板塊：直營(yíng)、加盟以及找房信息平臺(tái)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品品牌分別為鏈家地產(chǎn)、德佑地產(chǎn)和貝殼找房。

??相較于鏈家在房產(chǎn)中介領(lǐng)域多樣化的玩法，物企和房企作為新玩家，多是以自營(yíng)的形象出現(xiàn)在眾人面前。

??目前，老牌房企和物企進(jìn)駐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，有實(shí)力創(chuàng)辦自身中介品牌的屈指可數(shù)，半年內(nèi)問世的有“房車寶”、“有瓦”、“塘鵝”，以及2018年便更名的萬(wàn)科租售中心，如今名為“樸鄰租房”（簡(jiǎn)稱“樸鄰”）。

??萬(wàn)科租售中心成立于2001年，摸索17年后，2018年5月，萬(wàn)科租售中心官宣更名，“樸鄰”正式進(jìn)入大眾視野。彼時(shí)，外界或有聲音認(rèn)為這是萬(wàn)科物業(yè)全面進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的信號(hào)。

??而時(shí)任萬(wàn)科物業(yè)CEO的朱保全則表示：“我們是物業(yè)公司，不是中介，也不會(huì)在萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)以外的小區(qū)去做二手房交易，這注定是一個(gè)窄門市場(chǎng)。”不過目前，樸鄰的官網(wǎng)已經(jīng)從萬(wàn)科物業(yè)的官網(wǎng)中獨(dú)立出來了。

??今年1月，萬(wàn)物云再次調(diào)整樸鄰的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，將“樸鄰”與萬(wàn)物云房屋租賃業(yè)務(wù)“為家”融合升級(jí)為“樸鄰租房”。升級(jí)后，“樸鄰租房”業(yè)務(wù)將覆蓋二手房交易、租賃和新房。官網(wǎng)顯示，目前在全國(guó)58座城市，樸鄰門店已達(dá)800多家，業(yè)務(wù)范圍包括租售、買賣、產(chǎn)權(quán)代辦、新房及工商鋪交易等。

??碧桂園服務(wù)稍晚于萬(wàn)科入局，2014年成立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)碧桂園服務(wù)租售，專注社區(qū)二手房買賣及租賃業(yè)務(wù)。今年1月，碧桂園服務(wù)租售品牌全面升級(jí)，“有瓦”品牌誕生。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)一直作為碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值業(yè)務(wù)來運(yùn)營(yíng)，配套服務(wù)業(yè)主資產(chǎn)管理需求，深耕二手房屋租售及園區(qū)空間服務(wù)。

??恒大房車寶與其他進(jìn)軍存量市場(chǎng)的房企不同，它的野心不止自家的地盤，而是要盡可能收攏其他中介，打造一個(gè)交易平臺(tái)。

??收并購(gòu)中介企業(yè)，再以股權(quán)拉攏第三方地產(chǎn)中介公司，目前房車寶過半的股權(quán)已經(jīng)交出。去年下半年，恒大拉來全國(guó)152家中介機(jī)構(gòu)成立房車寶集團(tuán)。重組完成后，溫州萬(wàn)豪、廈門華恒置業(yè)、甬旺房產(chǎn)、惠州好房易購(gòu)等公司紛紛入股，合計(jì)占股 51%。

??房車寶打出以“數(shù)字科技、房車合一”的旗號(hào)，期望構(gòu)建房產(chǎn)、汽車線上線下全渠道交易服務(wù)平臺(tái)。截至今年初，房車寶已經(jīng)擁有全民經(jīng)紀(jì)人會(huì)員2162萬(wàn)，線下門店超過3萬(wàn)家。

??擴(kuò)容“社區(qū)增值”

??物業(yè)進(jìn)軍房產(chǎn)中介領(lǐng)域，儼然成了一種“潮流”。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上市物企中，已有近5成企業(yè)布局。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，2020年全國(guó)新建商品住宅交易規(guī)模將達(dá)15萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8%左右；另?yè)?jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉所言，2020年我國(guó)二手房成交額已接近7萬(wàn)億元。

??分羹房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，物企的名頭各不相同。其中，社區(qū)增值服務(wù)是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的溫床，碧桂園服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、恒大物業(yè)等大部分物企均把房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的業(yè)務(wù)置于社區(qū)增值服務(wù)中，以此來豐富社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容。

??事實(shí)上，社區(qū)增值服務(wù)越來越成為物企攫取利潤(rùn)的利器。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2020年公布財(cái)報(bào)的40家港股上市物企中，社區(qū)增值服務(wù)的平均收入和毛利率分別為5億元和47.6%。其中，綠城服務(wù)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、恒大物業(yè)和雅生活服務(wù)的收入在10億元以上。

??資本聞風(fēng)而動(dòng)，熱錢涌入。去年至今，碧桂園服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、奧園健康、藍(lán)光嘉寶等物企開設(shè)自營(yíng)店的新聞時(shí)有出現(xiàn)，此外成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，也是物企分搶蛋糕的方式之一。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年3月至今，至少有7家物企通過投資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的方式來瓜分地盤。已經(jīng)上市的碧桂園服務(wù)、和泓服務(wù)、合景悠活和華發(fā)物業(yè)均新增1家；還未上市的金地物業(yè)、萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)、福賽德物業(yè)也有成立。

??同時(shí)，也有不少企業(yè)，直接通過在原有經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上新增的方式，進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。

??融創(chuàng)服務(wù)、光大物業(yè)、中楚物業(yè)、華發(fā)物業(yè)分別于今年7月和4月新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。除此之外，字節(jié)跳動(dòng)和京東等科技公司也通過新增經(jīng)營(yíng)而加入了戰(zhàn)場(chǎng)。

??面對(duì)挑戰(zhàn)者，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，要么與垂直業(yè)態(tài)的其他公司合作，要么通過自身的戰(zhàn)略調(diào)整守住領(lǐng)土。幾方拉扯之下，企業(yè)投入的成本愈漸增加，市場(chǎng)不斷撐大。

??世紀(jì)宏圖向碧桂園服務(wù)拋出了橄欖枝，雙方尋求合作契機(jī)。孫秀高表示：“地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，通過和碧桂園服務(wù)的品牌戰(zhàn)略合作，世紀(jì)宏圖不動(dòng)產(chǎn)將持續(xù)搭建更好的平臺(tái)，線上線下全面升級(jí)，精耕經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、社區(qū)服務(wù)，賦能店面管理。”

??今年4月，我愛我家開啟加盟戰(zhàn)略，面對(duì)重開新模式的問題，加盟事業(yè)部總經(jīng)理高志剛表示：“一方面，存量市場(chǎng)有將近30萬(wàn)億的體量，市場(chǎng)空間巨大。另一方面，未來行業(yè)會(huì)越來越聚焦，很多零散式品牌很難在市場(chǎng)上生存下來，新的模式能夠吸引更多玩家的選擇?！?/p>