??文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和
??2022年11月4日,廣東佛山深村的操場(chǎng)上空傳來久違的喇叭聲,在當(dāng)日舉行的前期服務(wù)商續(xù)簽表決會(huì)中,奧園成功突圍,最終續(xù)簽下一年前期服務(wù)商。
??去年8月,奧園城市更新集團(tuán)佛山深村項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)6人進(jìn)駐深村。他們平均年齡僅31歲,為了省幾萬元的成本,這群年輕人不惜赤身上陣,扛水泥、修屋頂、畫停車線,干上了本不屬于自己本行的工作。
??最終,項(xiàng)目組經(jīng)過制度化、規(guī)范化的精細(xì)化管理和改造,融入村子內(nèi)部,得到了村民的普遍信任,不僅成功續(xù)簽一年前期服務(wù)商資格,還承接下了村集體物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作。
??對(duì)于仍處于債務(wù)漩渦中心的奧園而言,這無疑是一個(gè)鼓舞人心的消息。而佛山深村項(xiàng)目組還是一面鏡子,它照見了奧園自出險(xiǎn)以來內(nèi)部員工團(tuán)結(jié)一心、積極自救的一個(gè)縮影。
??自2021年11月年出險(xiǎn)以來,奧園與其他暴雷房企無疑,促銷售、抓回款,處置項(xiàng)目回籠資金成為成為常態(tài)。此外,其也在引戰(zhàn)、溝通債務(wù)展期上做出不少努力。這些措施雖沒能讓奧園的情況立刻得到扭轉(zhuǎn),但也讓其至今未徹底躺平,仍在負(fù)重前行。
??剛過去的2月28日,奧園宣布,在重組顧問畢馬威及法律顧問年利達(dá)的推動(dòng)下,已與部分主要境外債權(quán)人達(dá)成中期債務(wù)靜止協(xié)議。他們同意暫緩償還債務(wù)安排,支持奧園進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組及引進(jìn)戰(zhàn)投,并承諾不采取任何強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)。
??此次暫緩償還債務(wù)安排涉及奧園12筆美元債,本金總額共計(jì)34.53億美元(約合人民幣239億元),其中的5筆在2022年已經(jīng)到期。巨額美元債暫緩償還,對(duì)奧園來說是一次很好的喘息之機(jī)。也讓它的債務(wù)重組,經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定回歸,增加了更多的可信度。
??“引戰(zhàn)”國(guó)資
??通過出售資產(chǎn)快速回流資金補(bǔ)充流動(dòng)性,是大多房企出險(xiǎn)之初的主要?jiǎng)幼?,奧園也不例外。自2021年11月出險(xiǎn)以來,為增加資金流動(dòng)性,奧園開始陸續(xù)出售、轉(zhuǎn)讓、退出香港、澳門、陽江、湖州、九江、漳州等多處資產(chǎn)。
??一些海外資產(chǎn)也被頻繁擺上貨架。如去年1月、6月,奧園先后以2.15億加元出售加拿大物業(yè),以1.05億澳元出售澳洲附屬公司六個(gè)物業(yè)項(xiàng)目權(quán)益。
??項(xiàng)目出售之外,為達(dá)成自救的目的,更徹底地改善流動(dòng)性和資本結(jié)構(gòu),奧園也開啟了漫長(zhǎng)的引戰(zhàn)之路。2022年4月,中國(guó)奧園正式拉開戰(zhàn)投重組序幕,當(dāng)時(shí)消息稱已有國(guó)資入場(chǎng)盡調(diào),預(yù)計(jì)不日就將公告其階段性進(jìn)展。
??而廣州、山東多家國(guó)企對(duì)中國(guó)奧園戰(zhàn)投有興趣,并已先后進(jìn)駐中國(guó)奧園開展盡調(diào)工作。隨后更傳出山東能源集團(tuán)計(jì)劃通過子公司持有奧園39%股權(quán)并成為中國(guó)奧園控股股東的消息。但兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)至今,奧園的引戰(zhàn)仍未真正落地,反而在舊改以及奧園健康首先迎來的出售的消息。
??今年1月,奧園與國(guó)企山東健康達(dá)成協(xié)議,共同開發(fā)珠海翠微舊村改造項(xiàng)目。具體而言,翠微舊村改造主體珠海奧園華富置業(yè)有限公司出現(xiàn)股東變更,山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)置業(yè)(集團(tuán))有限公司拿下60%股權(quán),剩下40%股權(quán)由奧園方繼續(xù)持有。
??翠微村項(xiàng)目用地面積477.9畝,總投資(開發(fā)成本)預(yù)計(jì)需約121億,總建面超過31萬平方米,項(xiàng)目目標(biāo)是打造珠海版“太古里”,市場(chǎng)預(yù)期該項(xiàng)目總體貨值超過220億元。但隨著奧園陷入流動(dòng)性問題,項(xiàng)目曾一度陷入停工。
??山東健康置業(yè)為山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司,背后是山東能源集團(tuán),最終實(shí)際控制人為山東國(guó)資委。這一股權(quán)變更意味著翠微村舊改已經(jīng)正式獲得山東國(guó)企紓困。
??此后于2月16日,奧園官宣,為旗下物業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊奧園健康引入廣州國(guó)資南粵基金。完成后,南粵基金及奧園方分別持有奧園健康全部已發(fā)行股本的29.9%及24.68%,前者成為奧園健康的單一最大股東,奧園不再為目標(biāo)公司控股股東。
??此次合作,奧園還獲得國(guó)資承諾全面合作推進(jìn)其大灣區(qū)舊改項(xiàng)目。2021年中報(bào)顯示,奧園擁有超70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目,預(yù)計(jì)額外提供可售資源7543億元,大灣區(qū)占比達(dá)99%。
??保交付行動(dòng)
??對(duì)出險(xiǎn)房企而言,保交付既是責(zé)任,也是企業(yè)回歸正常經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵一役,重要性不言而喻。
??1月28日,奧園集團(tuán)董事局主席郭梓文在新春開工動(dòng)員大會(huì)上表示,2023年是房地產(chǎn)行業(yè)迎來復(fù)蘇的重要轉(zhuǎn)折期,也是奧園轉(zhuǎn)型重組成功,邁向可持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵之年。其指出,要重點(diǎn)圍繞債務(wù)重組、保交付、保兌付、促銷售等工作快速行動(dòng)起來,把握市場(chǎng)回暖的機(jī)遇窗口,搶先布局,穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。
??據(jù)了解,奧園佛山深村項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)盤活存量物業(yè)實(shí)現(xiàn)自身造血,破解經(jīng)營(yíng)困局并非個(gè)例,出險(xiǎn)以來,奧園各項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)幾乎從未躺平。
??比如,其廣佛區(qū)域通過閑置資金盤活、優(yōu)質(zhì)企業(yè)引入等多措并舉力保優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)基本面;深莞區(qū)域基于市場(chǎng)政策、轉(zhuǎn)化條件等因素的綜合研判制定經(jīng)營(yíng)措施,化危為機(jī);珠海區(qū)域則內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、因勢(shì)利導(dǎo),至今突破多項(xiàng)重難點(diǎn)問題。
??為了快速推進(jìn)旗下項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),春節(jié)后,奧園旗下全國(guó)各地項(xiàng)目迅速于掀起復(fù)工熱潮,至2月28日已超92%項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)安全有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。據(jù)悉,為了能在年后迅速組織人員返崗、全面恢復(fù)建設(shè)狀態(tài),奧園各項(xiàng)目在春節(jié)前已加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),倒排工期、掛圖作戰(zhàn),提前謀劃復(fù)工所需人材機(jī)。
??奧園還調(diào)動(dòng)總部運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)、資本等各條線班子成員組成的“一盤一策”工作組前往各區(qū)域,匯同區(qū)域及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子走進(jìn)“銷售中心和項(xiàng)目工地”兩個(gè)戰(zhàn)場(chǎng),深入一線聽取“槍聲炮響”。針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況,共同制定“一項(xiàng)目一策”及復(fù)工復(fù)產(chǎn)方案。
??值得一提的是,在保交付方面,奧園此前已經(jīng)多次引入代建企業(yè),增強(qiáng)旗下在建項(xiàng)目的市場(chǎng)信心,順利完成項(xiàng)目的保交樓。
??2022年7月,奧園首先與綠城管理簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方就廣州奧園云和公館項(xiàng)目代建等多層面展開深度合作。據(jù)此,綠城管理為云和公館項(xiàng)目提供品牌輸出,以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本、工程、營(yíng)銷、客服等全過程開發(fā)管理服務(wù),全力保障項(xiàng)目交付、銷售。
??一個(gè)月后,奧園再次與綠城發(fā)展集團(tuán)簽訂合作,綠城發(fā)展負(fù)責(zé)西安奧園譽(yù)峯、重慶南川奧園公園壹號(hào)項(xiàng)目全過程開發(fā)管理工作,統(tǒng)籌、整合、管理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑施工、營(yíng)銷策劃等,嚴(yán)格控制項(xiàng)目質(zhì)量和工期,全力盤活項(xiàng)目銷售,保障項(xiàng)目交付。
??公開資料顯示,1-2月,奧園在江門、梅州、徐州、西安等城市多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)集中交付。其中,鶴山奧園峻廷灣提前40天交付,首日到訪交付率100%,并實(shí)現(xiàn)交付即辦證。僅一家出險(xiǎn)房企而言,這對(duì)其經(jīng)營(yíng)的回歸已是個(gè)不錯(cuò)的信號(hào)。
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