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??樂居財經(jīng) 李禮 5月24日，湘財證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評。

??核心要點：

??4 月新房銷售同比增速放緩，環(huán)比明顯回落，市場仍處于弱復(fù)蘇

??30 個大中城市 4 月商品房成交面積同比+28%、環(huán)比-25%，同比增幅較 3月收窄 17pct，成交面積僅高于 2022 年同期。分城市看，一線、二線和三線城市 4 月商品房成交面積同比分別為+127%（前值+63%）、+12%（前值+36%）和+11%（前值+53%）。其中，由于一線城市去年同期疫情導(dǎo)致低基數(shù)，4 月同比仍保持高增長，成交面積絕對值也僅低于 21 年，市場熱度猶在。但是，二線和三線城市 4 月銷售環(huán)比大幅下降，成交絕對值僅高于22 年同期。累計來看，1-4 月 30 個大中城市銷售面積同比+11%，一線、二線和三線城市同比增幅分別為 26%、3%和 18%，市場整體處于弱復(fù)蘇。

??根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的五一成交數(shù)據(jù)，44 個重點監(jiān)測城市五一期間累計成交78.85 萬平方米，較 2023 年 4 月日均降幅達 64%，同比增長 21%，但低于2021 年和 2019 年同期水平。分能級來看，一線城市韌性較強，廣州、深圳成交表現(xiàn)略好于 2019 年五一假期。二三線跌多漲少，三四線春節(jié)后漲幅不及二線。去化率方面，克而瑞公布的 31 個重點城市 4 月平均開盤去化率降至 51%，較上月下降 6 個百分點。各城市環(huán)比跌多漲少，僅杭州去化率由上月的 73%上漲至 81%，前期熱點城市北京、上海、成都去化率雖降，但仍保持在 6 成以上。

??4 月新房供應(yīng)減少，庫存小幅下降

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4 月 30 個重點城市新增供應(yīng) 1333 萬平方米，環(huán)比下降35%，同比下降 19%，相較 2019-2021 年同期腰斬。一方面原因是 3 月房企加速供貨，使得部分供應(yīng)前置，4 月面臨較大供貨壓力；另一方面，3 月下旬開始一些城市來訪、認購等先行指標轉(zhuǎn)弱跡象，房企推盤積極性下降。

??從庫存看，4 月十大城市商品房庫存環(huán)比-1%、同比-3%，庫存去化周期為12.5 個月（前值 14 個月）。其中，一線城市庫存去化周期為 10.6 個月（前值 11.9 個月），二線城市庫存去化周期 14.1 個月（前值 15.4 個月）。

??TOP100 房企 4 月銷售金額同比增幅繼續(xù)擴大

??克而瑞公布 4 月 TOP100 房企銷售操盤金額環(huán)比-14.4%、同比+31.6%，同比增幅較上月擴大 2.3pct。累計來看，1-4 月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額同比+9.7%，較上月擴大 6.6pct。從競爭格局來看，1-4 月 TOP10 房企銷售操盤金額門檻同比+38.7%，TOP20 門檻同比+14.9%，而 TOP30 門檻則同比-11.9%。TOP100 銷售操盤金額門檻也較去年同期小幅下降 0.6%。

??投資建議

??4 月銷售同比放緩、環(huán)比轉(zhuǎn)負，不同能級城市之間分化明顯，市場仍處于弱復(fù)蘇階段。而且行業(yè)格局分化加劇，現(xiàn)階段建議關(guān)注拿地投資能力強、城市布局優(yōu)異的房企，維持行業(yè)“增持”評級。

??風險提示

??房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢；市場銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風險暴露增加。