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樂居新媒體 上海

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，在今年上海首輪土拍中受挫的大家房產(chǎn)，成為二輪土拍運氣王，分別搖中嘉定新城和浦東曹路地塊，摘得本批土拍拿地數(shù)桂冠。

7月12日，大家&錢江&維科聯(lián)合體成功搖中嘉定區(qū)嘉定新城G09-2地塊，成交總價17.0836億元。13日，大家聯(lián)合體再度斬獲浦東新區(qū)曹路基地12-01地塊，成交價7.7033億元。

及時的補(bǔ)倉讓大家房產(chǎn)重新聚焦上海的計劃得以持續(xù)，然而前期樓盤銷售呈現(xiàn)“冰與火之歌”般的分化態(tài)勢，也表明其歸來得并非一帆風(fēng)順，或許未來仍是風(fēng)險與機(jī)遇并存。

錢江大家文瀾府逆襲走紅

去年首輪土拍中，大家聯(lián)合錢江以12.228億元競得浦東新區(qū)惠南東城區(qū)中單元(PDS3-0203)A8-3地塊，即錢江大家文瀾府。盡管地段較為一般，錢江大家文瀾府卻逆襲走紅，實現(xiàn)“三開三罄”的圓滿成績。

整個項目由13棟15-16F高層，1棟14F保障房和1棟社區(qū)配套用房組成，規(guī)劃總戶數(shù)730戶，容積率為2。

項目首開于2022年12月，推出310套89-132平方米公寓，均價34015元/平方米，共計432組客戶搖號，認(rèn)籌率約139.4%，成為當(dāng)時七批次浦東唯二觸發(fā)積分項目。

2023年3月，錢江大家文瀾府加推217套房，均價33854元/平方米，共計694組客戶搖號，認(rèn)籌率約319.8%，積分也從38.9分上升至65.5分。

時隔兩個月后項目第三次開盤，152套房認(rèn)購率約294%，積分漲至74分，創(chuàng)下惠南板塊最高分記錄，項目順利收官。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項目雖然地理位置偏，也并非有傳統(tǒng)熱銷盤具備的地鐵優(yōu)勢，但其在價格、學(xué)區(qū)等方面突出，客群定位清晰，而且區(qū)域供需不平衡，這些均為項目熱銷奠定基礎(chǔ)。

的確，僅從位置看該盤似乎不具備熱銷盤的潛力。其所在的浦東惠南板塊規(guī)劃能級一般，項目離最近的地鐵16號線惠南站需約1.6公里，商業(yè)配套有弘基商業(yè)休閑廣場、浦東鑫天地商業(yè)廣場等；醫(yī)療有浦東新區(qū)南華醫(yī)院等，能級均一般。

但在剛需看重的性價比方面，錢江大家文瀾府優(yōu)勢較大。其備案均價一直在34000元/平方米左右，對比同板塊項目價格略低，如海玥銘邸的備案均價在36000元/平方米。另外，項目所在的惠南是原南匯區(qū)區(qū)政府所在地，配套成熟自身帶有不錯的學(xué)區(qū)，這點或許也是吸引剛需的因素。浦東惠南新房供應(yīng)量在去年也處于低位，全年才入市700多套房，出現(xiàn)“僧多肉少”的局面也很難免。

回歸首秀大家美頌開盤遇冷

然而在錢江大家文瀾府之前，大家回歸上海的首秀“大家美頌”卻表現(xiàn)得水土不服，開盤遇冷。

2021年1月，位于奉賢奉城板塊的大家美頌開盤。首開401套房源，主推戶型建面約65-88平方米，包含一室兩廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)等戶型，均價26842元/平方米，總價僅150-250萬。

然而即使開發(fā)商在開盤前期打出自貿(mào)區(qū)、低密度、低總價等宣傳吸引人，項目依然不溫不火。當(dāng)時401套房源因認(rèn)購數(shù)不足10%而未達(dá)到搖號條件，直接進(jìn)入選房。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，開盤兩個月僅售出108套，去化率不足三成。目前項目基本已售完，還有12套未網(wǎng)簽。

據(jù)了解，大家美頌?zāi)空嫉丶s5.2萬方，總建筑面積約9.6萬方，容積率1.2，總規(guī)劃23棟住宅，其中21棟住宅為5-6層洋房。

若單從產(chǎn)品力觀察，大家美頌似乎確有“杭派精工”的氣質(zhì)。社區(qū)歸家動線設(shè)計為一條約280米的景觀中軸長廊，途徑以世界名畫為靈感的主題花園，室內(nèi)運用大量人性化工藝，如科學(xué)分隔的玄關(guān)柜、簡潔大氣的戶內(nèi)通高門、衛(wèi)生間地面大理石做酸洗工藝處理等，細(xì)節(jié)滿滿。

然而潛力股為何熱度平平？最關(guān)鍵的地理位置，是其一大硬傷。大家美頌地處市郊奉賢區(qū)的偏遠(yuǎn)地段奉城鎮(zhèn)，該區(qū)域距離奉賢主城區(qū)15公里以上，到浦東南匯的幾個地鐵站也較遠(yuǎn)。周邊配套也較一般，教育有金薔薇幼兒園、 陽光雙語幼兒園、肇文學(xué)校、 奉城高級學(xué)校等，醫(yī)療有奉城醫(yī)院，周邊商業(yè)資源較少，主要為公園壹號商業(yè)街。

事實上不單是大家美頌，其周邊的幾個新盤如中海戈雅園、水榭蘭亭、悅城華庭等均價也在2.5萬/平方米以內(nèi)，但去化均非常緩慢，也從側(cè)面說明地段是其遇冷的主要因素。

其次，大家美頌的戶型設(shè)計也有些“不走尋常路”。其避開了主流的90平左右3房設(shè)計，主推65-88平戶型，采用65平1房、75平和88平2房的設(shè)計，許多房型是窄長型，還有幾個戶型客廳朝東西，雖然壓低了總價，但實用性有所折扣。

重新聚焦上海借勢擴(kuò)張

大家美頌雖沒能實現(xiàn)開門紅，但錢江大家文瀾府成功扭轉(zhuǎn)頹勢，成為大家房產(chǎn)重新聚焦上海戰(zhàn)略的墊腳石之一。在神隱近十五年后，隨近幾年房企“入滬潮”回歸的大家房產(chǎn)，顯然有成為外地房企進(jìn)軍上海贏家的野心。

大家房產(chǎn)又名“杭州市城建開發(fā)集團(tuán)”，起家于市政公建，早在1999年即進(jìn)入上海，但早期主要通過合作模式參與如上海大寧靈石公園、上海青浦崧澤華城秀景苑等公建、保障房項目。2005年左右，大家房產(chǎn)在上海的首個獨立開發(fā)項目歌林春天住宅開盤，但此后便淡出了上海。

在發(fā)展戰(zhàn)略上，大家房產(chǎn)卻始終未脫離活躍的經(jīng)濟(jì)帶長三角，但多深耕于浙江本土。

2019年，大家房產(chǎn)低調(diào)歸來。也是在這一年，大家房產(chǎn)進(jìn)行了品牌煥新，提出“歸零出發(fā)”、“二次創(chuàng)業(yè)”等，欲加速擴(kuò)大規(guī)模。雖然大家最終成功在嘉定和奉賢拿到2宗宅地，但此后的開發(fā)并不算順利。嘉定項目在財務(wù)壓力下引入了上坤和京都兩個合作方，后又發(fā)生延期交房等問題。大家美頌雖順利完工，銷售卻不盡如人意。

好在大家房產(chǎn)并沒有等待多時，回歸后的第二個商品房項目錢江大家文瀾府的一炮走紅，讓整體銷售和利潤有了起色。在住房市場并不高漲的當(dāng)下，上海新房市場的韌性似乎讓大家房產(chǎn)看到了加速擴(kuò)張的曙光。

也因此在2022年拿下該地塊后，大家房產(chǎn)董事長趙炎林曾表示：“這兩年將聚焦大本營杭州和上海，持續(xù)關(guān)注供地，上海作為大家房產(chǎn)重要的戰(zhàn)略城市，會加強(qiáng)深耕?！?/p>

眼下看來，這番重新入滬擴(kuò)張的野心沒有停止，大家房產(chǎn)在剛剛結(jié)束的土拍中參與了6幅地塊的競拍，位列第七，僅次于一些國央大企。獲得的2幅宅地將為大家房產(chǎn)新增土儲40022平方米，新增建筑面積93261平方米。

8月即將迎來二輪土拍的下半場，大家還會現(xiàn)身嗎？樂居新媒體將持續(xù)關(guān)注。