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文/樂居財經(jīng) 李奕和

上個月，一個名為“西山觀復”的樓盤攪動了北京海淀樓市的一池春水。項目因在低迷市場的統(tǒng)一大戶型、高指導價引發(fā)關(guān)注。

操盤這個項目的，是兩家央企——中海和中旅。

兩家“中”字頭企業(yè)的合作，自然是項目的加分項。但也凸顯了中旅地產(chǎn)（也稱中旅投資）在獨自打造項目能力上的欠缺。

這塊地原本是中旅地產(chǎn)拿下的，但項目目前卻由中海方面持股70%。而雙方合作的過程也頗為有趣。

先質(zhì)押，再轉(zhuǎn)讓，在競爭激烈的北京市場，央企地產(chǎn)商之間也不例外地采取了這樣的合作方式。

作為以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家老牌房企之一，中旅投資無論是規(guī)模還是名氣，相比其他央企地產(chǎn)商，落后不是一點點。

2023年，中旅地產(chǎn)以83.2億元的全口徑銷售金額，排名第136位。該排名，甚至遠不及中建集團旗下幾個局的地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。

也許深知規(guī)模上的掉隊，中旅地產(chǎn)奮起直追，2019年開始，頻繁出現(xiàn)在各地的土拍市場，存在感逐漸增強。

人事方面也排兵布陣，拉來了原龍湖副總裁胡若翔等多位職業(yè)經(jīng)理加盟。在開發(fā)模式上，則開始頻繁傾向合作開發(fā)，增強低迷市場中的產(chǎn)品競爭力。

但中旅地產(chǎn)也經(jīng)歷業(yè)績壓力，不僅出現(xiàn)虧損，負債率也多年保持在較高水平。2023年，中旅投資營業(yè)收入106.7億元，同比下降17.75%；凈利潤則虧損14.01億元。資產(chǎn)負債率91.48%。

獲多位職業(yè)經(jīng)理人加盟的中旅投資，要改變的不止一點點。

掉隊與發(fā)力

今年2月22日，北京開年土拍，翠湖0024地塊成為眾地產(chǎn)商“圍獵”的目標，保利、中海、金茂、建發(fā)、鐵建、金隅、廈門國貿(mào)、中建智地、中交、港中旅等13家房企參與爭奪。

這場土拍大戰(zhàn)，最終以港中旅的勝出結(jié)束。經(jīng)過18輪的激烈角逐，港中旅（港中旅成得（寧波）置業(yè)有限公司）以28.865億的觸頂價格+1萬平方米的現(xiàn)房銷售，拔得頭籌。

拿下地塊的六天之后，星旅（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“星旅房地產(chǎn)”）成立，當時的注冊資本1000萬元，由港中旅100%持股。不過到了3月7日，港中旅就將星旅房地產(chǎn)700萬數(shù)額的股權(quán)出質(zhì)給了中海地產(chǎn)。

5月29日，星旅房地產(chǎn)的注冊資本由1000萬元增加至3600萬元，其中，北京中海地產(chǎn)認繳出資2520萬元，持股70%；港中旅認繳出資1080萬元，持股1080萬元。

港中旅由此退出了翠湖0024地塊的控制權(quán)。

據(jù)了解，項目以西山觀復命名后，售樓處在6月初對外開放。其規(guī)劃6棟住宅樓，10-11層，社區(qū)容積率1.8，僅有140、145 、165平方米三個戶型，指導價8.5萬/平方米，總價1200萬起步。

港中旅是中國旅游集團投資運營有限公司（簡稱“中旅投資運營”）旗下100%持股的子公司，而中旅投資運營是中旅集團（中國旅游集團有限公司）旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺之一。

中旅集團旗下還有另一地產(chǎn)開發(fā)平臺——港中旅（深圳）投資發(fā)展有限公司（簡稱“港中旅投資”），在中旅集團的債券年報，它與中旅投資運營共同組成了中旅投資（也稱中旅地產(chǎn)）。

天眼查信息顯示，中旅投資運營是成立于2012年的香港公司，曾用名為成得投資有限公司，共對外投資企業(yè)11家，包括浙江港中旅置業(yè)、港中旅（鞍山）置業(yè)、港中旅（中國）投資、港中旅成得（杭州）置業(yè)、港中旅成得（寧波）置業(yè)等。而港中旅投資成立于2011年，是境內(nèi)企業(yè)，共對外投資16家企業(yè)，包括寧波市星旅置業(yè)、中旅（三亞）置業(yè)、中旅新川（成都）置業(yè)、中旅（廈門）置業(yè)等。

中旅投資是中旅集團在中旅旅行、中旅國際、中旅免稅、中旅酒店、中旅發(fā)展、中旅資產(chǎn)、中旅郵輪之外的八大業(yè)務布局之一。

其作為中旅集團重點戰(zhàn)略業(yè)務，是國務院國資委確認的以“房地產(chǎn)開發(fā)和運營”為主業(yè)的16家中央企業(yè)之一的所屬企業(yè)。

目前，中旅投資業(yè)務布局粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域、長江中下游、成渝城市群，主要城市包括北京、廣州、香港、深圳、蘇州、杭州、寧波、成都等，員工近三千余人，資產(chǎn)總額近700億元。

雖然同作為以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家老牌房企之一，中旅投資的無論是業(yè)務規(guī)模還是行業(yè)名氣，都不如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地等。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年，中旅地產(chǎn)以83.2億元的全口徑銷售金額，排名第136位。而2020年-2023年，中旅地產(chǎn)的銷售排名為129位、109位、144位，均排在行業(yè)的一百名以外。

這些排名，甚至遠不及中建集團旗下幾個局的地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。

或深知在規(guī)模上的長期掉隊，自2019年開始，中旅投資開始發(fā)力，首進北京，并繼續(xù)加大布局全國一二線城市核心區(qū)域。

其先后在廈門、寧波、西安、成都、廣州等城市拿地，打造北京中旅亦府、廣州中旅天宸府、成都中旅千川閱、寧波中旅寧宸院、廈門中旅海玥等項目。

與此同時，近兩年里的中旅投資也在大量招兵買馬。去年8月，消息稱，中旅投資找來原龍湖副總裁胡若翔，擔任總經(jīng)理一職。

但工商信息顯示，胡若翔目前為港中旅（中國）投資有限公司（簡稱“港中旅中國投資”）和港中旅置業(yè)（深圳）有限公司（簡稱“港中旅置業(yè)深圳”）的法定代表人、執(zhí)行董事、總經(jīng)理。

股權(quán)關(guān)系上，港中旅置業(yè)深圳為港中旅中國投資的全資子公司，而港中旅中國投資則是中旅投資運營（中國旅游集團投資運營有限公司）100%持股的公司。

胡若翔有央企和民企的雙重履職經(jīng)歷。

他自1999年進入中海發(fā)展，呆了十余年的時間。2013年，胡若翔加入金地擔任工程管理部總經(jīng)理一職，兩年后，又加盟龍湖，歷任廈門龍湖總經(jīng)理、龍湖集團副總裁、深圳公司總經(jīng)理等。

既具備適應央企節(jié)奏的能力，又具備民營房企的沖勁與業(yè)績能力，或是中旅投資找來胡若翔總經(jīng)理的重要原因。

不僅是胡若翔，中旅投資還從外部招攬來了好些職業(yè)經(jīng)理人。

包括中旅投資副總兼華東區(qū)域公司總經(jīng)理李輝，原為碧桂園北京區(qū)域總裁、中駿集團助理總裁兼華北區(qū)域總經(jīng)理；中旅投資營銷中心總經(jīng)理任鈸文，原為龍湖地產(chǎn)合肥公司、廣佛公司營銷總監(jiān)，復地產(chǎn)發(fā)策源執(zhí)行總裁兼任中部戰(zhàn)區(qū)負責人；中旅投資武漢城市公司總經(jīng)理史昱，原為陽光城福州區(qū)域副總裁、江西公司總經(jīng)理，華發(fā)股份華東大區(qū)武漢公司總經(jīng)理。

合作“抱大腿”與高負債率

相比于以往的旅游地產(chǎn)，這些年來，中旅投資更加重視“城市地產(chǎn)”的路線，以“城系”、“院系”、“府系”為代表的產(chǎn)品線，陸續(xù)落地各城市。

值得一提的是，前幾年中旅投資所打造的地產(chǎn)項目多為獨立操盤，而近段時間以來則熱衷于合作開發(fā)。除了在北京與中海合作的西山觀復，還有與招商蛇口在上海的合作項目招商中旅攬閱以及雙方在西安的天青雲(yún)麓。

這三個項目中，中旅方面的占比最高的也僅40%，均未超過一半。

開始熱衷于合作開發(fā)項目并甘于做“小股東”背后，或是中旅投資自知自身在操盤能力上的不足。其近段時間以來獨自打造的項目，市場反響與去化似乎并不理想。

如其在廣州打造的中旅天宸府，項目是中旅投資2020年8月通過收購了珠江實業(yè)旗下廣州天晨房地產(chǎn)75%股份拿下的，剩下的25%股權(quán)由兩位自然人持有。項目于2021年開盤。

樂居財經(jīng)查詢截至今年6月11日的數(shù)據(jù)顯示，項目僅賣去265套，未售280套，去化不足五成。據(jù)了解，項目雖地處海珠西，鄰近8號線寶崗大道站，交通便利，生活氣息濃厚，但僅高達8.38的容積率一項，就讓產(chǎn)品舒適度大打折扣。

另外，中旅于廣州花都的中旅名門府項目，最早于2022年開盤，至今年6月11日數(shù)據(jù)，已售659套，未售582套，去化率也僅有53%。該項目的開發(fā)主體是中旅（廣州）實業(yè)發(fā)展有限公司，由中旅投資運營100%持有。

近幾年來逆勢擴張，中旅投資的業(yè)績并不穩(wěn)定，其負債率對比其他央企地產(chǎn)商，也處在較高水平。中旅集團的債券年報為了解中旅投資開了一扇窗口。

2023年，中旅投資營業(yè)收入106.7億元，同比上年的129.73億元，下降了17.75%；凈利潤-14.01億元，同比上年的2.57億元，由盈轉(zhuǎn)虧，下降了643.19%。中旅投資虧損的情況不時就有所出現(xiàn)。

樂居財經(jīng)此前查閱，2018年-2021年，其收入分別為10.76億元、47.97億元、76.99億元、26.51億元，凈利潤分別為-4.46億元、4.11億元、9.87億元、-29.42億元。當中2018、2021年均出現(xiàn)虧損。

之所以錄得較大虧損，主要是中旅投資在2023年錄得了20.46億元資產(chǎn)減值損失。這也一定程度說明，中旅投資的產(chǎn)品在低迷的市場中，競爭力并不十分足夠。

負債方面，中旅投資也常年處在高位，其2023年的資產(chǎn)負債率91.48%，雖同比2022年的96.83%有所下降，但依然不低。

若把時間線拉長，2018-2021年，中旅投資的資產(chǎn)負債率92.18%、94.51%、89.44%、97.50%，常年處在90%以上水平。