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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  徐酒眠

“134億存款質(zhì)押案”事發(fā)近三年，又一次在恒大物業(yè)（0666.HK）業(yè)績(jī)中掀起余震。

8月13日晚間，恒大物業(yè)刊發(fā)盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2024年上半年未經(jīng)審核的綜合收入約為62.2億元，與2023年同期的61.45億元相比略有增長(zhǎng)；未經(jīng)審核的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)較2023年同期下降約37%。

數(shù)據(jù)顯示，其去年中去凈利潤(rùn)約為7.9億元，據(jù)此計(jì)算，今年中期的凈利潤(rùn)約為4.98億元。

“利潤(rùn)減少主要是由于稅收滯納金等非經(jīng)營(yíng)性支出，以及采用更為謹(jǐn)慎的收入確認(rèn)方式所致， 而不是由業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)造成”，對(duì)于凈利潤(rùn)下滑，恒大物業(yè)在公告中給出了四點(diǎn)解釋?zhuān)?o:p>

（一）在設(shè)施設(shè)備更新改造、環(huán)境提升、綠化升級(jí)等方面加大了對(duì)在管項(xiàng)目的資本投入;

（二）就人民幣134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行一事，向廣州市中級(jí)人民法院提起訴訟，從而產(chǎn)生相關(guān)的法律訴訟費(fèi)用;

（三）就人民幣134億元質(zhì)押執(zhí)行款確認(rèn)了壞賬損失并進(jìn)行部分稅前抵扣，本集團(tuán)就相關(guān)的少繳企業(yè)所得稅產(chǎn)生的相關(guān)滯納金，計(jì)入截至2024年6月30日止六個(gè)月的行政及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支；

（四）基于謹(jǐn)慎性原則，本集團(tuán)對(duì)若干信用風(fēng)險(xiǎn)顯著上升的第三方客戶(hù)于代價(jià)逾期時(shí)，考慮其支付代價(jià)款項(xiàng)的意愿，對(duì)已完成履約義務(wù)但尚未收取該等客戶(hù)代價(jià)款項(xiàng)的部分暫未確認(rèn) 為收入，但有關(guān)成本已被確認(rèn)。

簡(jiǎn)單來(lái)看，即改善在管項(xiàng)目設(shè)施環(huán)境的投入增加、和恒大中國(guó)打官司的訴訟費(fèi)支出、補(bǔ)稅及滯納金開(kāi)支、第三方應(yīng)收款爛賬。

其中，第二點(diǎn)和第三點(diǎn)都與其134億存款被恒大中國(guó)違規(guī)質(zhì)押劃走有關(guān)。

去年11月底及今年1月底，恒大物業(yè)向法院起訴了多個(gè)恒大中國(guó)相關(guān)公司及相關(guān)第三方，對(duì)相關(guān)存款質(zhì)押進(jìn)行追討。樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》關(guān)注到，有案件已在4月中旬開(kāi)庭審理，但目前尚未查到判決文書(shū)。

而134億質(zhì)押執(zhí)行款牽出的稅收滯納金，恒大物業(yè)今年1月26日進(jìn)行了公告。

彼時(shí)，恒大物業(yè)收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，金碧物業(yè)、恒大恒康物業(yè)，廣州市金碧華府物業(yè)三家子公司，在2021年度、2022年度，以及2023年度就人民幣134億元質(zhì)押執(zhí)行款確認(rèn)壞賬損失并進(jìn)行部分稅前抵扣，恒大物業(yè)集團(tuán)公司未能就壞賬提供足夠佐證材料。

2021年度、2022年度存在少繳企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)合計(jì)約人民幣6.5億元及相關(guān)滯納金，通知要求恒大物業(yè)集團(tuán)更正申報(bào)。

彼時(shí)恒大物業(yè)表示，相關(guān)更正申報(bào)不涉及前期財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)追溯調(diào)整，不影響相關(guān)年度凈資產(chǎn)及利潤(rùn)。

如今，這一風(fēng)險(xiǎn)劃進(jìn)了2024年的業(yè)績(jī)報(bào)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》注意到，過(guò)去的2023年，恒大物業(yè)在罰款及滯納金方面，也支出了約1.47億元；而2022年，這項(xiàng)數(shù)據(jù)為4172.4萬(wàn)元。

財(cái)務(wù)方面，恒大物業(yè)預(yù)計(jì)有所改善。其中，截至2024年6月30日未經(jīng)審核的貨幣資金較2023年末增加約2200萬(wàn)元。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，恒大物業(yè)擁有現(xiàn)金及等價(jià)18.81億元，受限制資金1.26億元。

凈資產(chǎn)則預(yù)計(jì)較2023年末增加約4.37億元。

受地產(chǎn)拖累，恒大物業(yè)此前一直深陷資不抵債的泥沼。2021年和2022年，恒大物業(yè)負(fù)債率一度超過(guò)100%，其中2021年更是高達(dá)153%。

2023年，隨著經(jīng)營(yíng)維穩(wěn)和現(xiàn)金流的回升，其負(fù)債率降至99.77%，雖然扭轉(zhuǎn)了資不抵債的局面，但負(fù)債率依舊高居物業(yè)股榜首。

近兩年，恒大物業(yè)接受來(lái)自恒大地產(chǎn)的項(xiàng)目大幅減少，大力開(kāi)拓第三方市場(chǎng)。但行業(yè)下行周期里，回款是一大問(wèn)題。

以2023年底的數(shù)據(jù)來(lái)看，減值撥備前，恒大物業(yè)的貿(mào)易應(yīng)收款總額約為59.19億元，其中來(lái)自22.58億元來(lái)自關(guān)聯(lián)人士，36.62億元來(lái)自第三方。其中，關(guān)聯(lián)人士應(yīng)收款幾乎全數(shù)減值撥備，第三方也減值撥備了約6.22億元。

截至2023年12月31日，恒大物業(yè)的貿(mào)易應(yīng)收款約為30.46億元。

失去往昔地產(chǎn)大樹(shù)的庇蔭，恒大物業(yè)加大第三方市場(chǎng)增拓。根據(jù)其官微披露，今年一二季度，其拓展項(xiàng)目合計(jì)超260個(gè)，涵蓋公建、產(chǎn)業(yè)園、商寫(xiě)、住宅等多個(gè)業(yè)態(tài)。

如今來(lái)看，考驗(yàn)恒大物業(yè)的還有第三方客戶(hù)的回款。