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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，?房企已經(jīng)告別過(guò)去的高杠桿、?高負(fù)債、?高周轉(zhuǎn)的“三高模式”，?轉(zhuǎn)向更注重質(zhì)量和效益的發(fā)展模式。?

另一方面，市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)向存量，競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，房企必須在提升傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的同時(shí)，通過(guò)業(yè)務(wù)拓展形成多輪驅(qū)動(dòng)，發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的模式。

7月中旬，黨的二十屆三中全會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)，指出要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。國(guó)務(wù)院國(guó)資委黨委召開(kāi)擴(kuò)大會(huì)議暨黨委理論學(xué)習(xí)中心組集體學(xué)習(xí)會(huì)，傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆三中全會(huì)精神。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要切實(shí)增強(qiáng)核心功能和提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)聚焦主責(zé)主業(yè)，持續(xù)面向市場(chǎng)塑造獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)戰(zhàn)略支撐托底能力，推動(dòng)企業(yè)高水平履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任、政治責(zé)任、社會(huì)責(zé)任。

五礦產(chǎn)城“三平臺(tái)一體系”落地南安簽約儀式

作為央企中國(guó)五礦集團(tuán)有限公司下屬一級(jí)公司，五礦地產(chǎn)（HK.0230）在香港上市以來(lái)，以筑造城市精品住宅為起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)20多年的探索和實(shí)踐，五礦地產(chǎn)逐步形成了以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，產(chǎn)城業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為兩翼，建筑安裝、地產(chǎn)服務(wù)和地產(chǎn)金融為支撐的業(yè)務(wù)格局。

產(chǎn)城業(yè)務(wù)是五礦地產(chǎn)“一核兩翼三支撐”業(yè)務(wù)格局的重要一翼，依托園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城服務(wù)等項(xiàng)目，將一、二、三級(jí)業(yè)務(wù)靈活有機(jī)組合，以產(chǎn)業(yè)邏輯和政策邏輯貫通商業(yè)模式，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)項(xiàng)目合作多贏。

在地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低的形勢(shì)下，五礦產(chǎn)城持續(xù)發(fā)揮業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，以“五礦+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”新模式為核心，推進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與合作，服務(wù)五礦集團(tuán)主責(zé)主業(yè)的同時(shí)，促進(jìn)五礦地產(chǎn)從“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”向“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型升級(jí)。

因地制宜，產(chǎn)城業(yè)務(wù)模式升級(jí)

早在2007年，五礦地產(chǎn)就投資開(kāi)發(fā)了營(yíng)口園區(qū)，2011年又投資開(kāi)發(fā)了汕頭園區(qū)。在業(yè)務(wù)模式不斷豐富的同時(shí)，又陸續(xù)落地了成都大邑、郫都、新都園區(qū)，以及福建南安等多個(gè)園區(qū)項(xiàng)目。

五礦產(chǎn)城秉承“做一個(gè)項(xiàng)目，宣傳一座城”的合作理念，深入挖掘并融入地域文化，建好產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和公共服務(wù)空間，完善產(chǎn)業(yè)鏈條協(xié)作。

五礦南安閥門智造園區(qū)效果圖

以福建南安為例，南安高端閥門智造產(chǎn)業(yè)園投資模式為，先以園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容為核心，與政府方進(jìn)行“EPC+O”合作，完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，接下來(lái)研究論證產(chǎn)業(yè)定位與產(chǎn)品方案，并以此參加工業(yè)用地公開(kāi)競(jìng)拍，摘取土地后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)廠房開(kāi)發(fā)、招商及銷售。

五礦南安閥門智造園區(qū)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

這樣的模式跑通后，為五礦地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)公司帶來(lái)了可觀收益。五礦地產(chǎn)對(duì)南安園區(qū)注入啟動(dòng)資金后，分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，園區(qū)除重資產(chǎn)投資及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之外，在業(yè)務(wù)合作方面，為五礦二十三冶，以及中冶集團(tuán)設(shè)計(jì)、勘察、施工等業(yè)務(wù)板塊創(chuàng)造了大量協(xié)同合作機(jī)會(huì)。在手項(xiàng)目通過(guò)一級(jí)建設(shè)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、三級(jí)運(yùn)營(yíng)等實(shí)現(xiàn)的數(shù)十億協(xié)同項(xiàng)目，為中國(guó)五礦創(chuàng)造大量的協(xié)同利潤(rùn)。

通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐和摸索，五礦地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)城項(xiàng)目的投資模式與實(shí)施效果，與政策情況及和屬地營(yíng)商環(huán)境高度相關(guān)。

于是，五礦地產(chǎn)根據(jù)不同城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新需求，不斷推動(dòng)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，做出戰(zhàn)略性適配。這樣不僅提升了園區(qū)業(yè)態(tài)，也實(shí)現(xiàn)了盈利方式的升級(jí)。

2024年上半年，五礦產(chǎn)城經(jīng)過(guò)反復(fù)研討，搭建形成了具有五礦特色的“五礦+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”產(chǎn)城業(yè)務(wù)理論體系，即以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)邏輯和政策邏輯貫通商業(yè)模式，圍繞產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)生態(tài)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在合作共贏中分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利，創(chuàng)造綜合收益。

業(yè)務(wù)形態(tài)層面，五礦產(chǎn)城著力發(fā)展專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園等重資產(chǎn)項(xiàng)目，以及園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)項(xiàng)目；在城市層面，聚焦二三線城市產(chǎn)業(yè)鏈中下游，以承接制造業(yè)企業(yè)為主打造工業(yè)園，聚焦一線城市產(chǎn)業(yè)鏈上游，以科技研發(fā)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)打造科創(chuàng)園。

2024上半年，五礦產(chǎn)城啟動(dòng)了與北京市東城區(qū)的合作洽談，產(chǎn)城項(xiàng)目由二三線城市拓展至一線城市，項(xiàng)目業(yè)態(tài)也從工業(yè)園升級(jí)為科創(chuàng)園，“五礦+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的業(yè)務(wù)模式正式落位北京。

五礦產(chǎn)城與南安市戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署儀式

6月下旬，北京東城“科創(chuàng)金三角”合作的框架協(xié)議簽署，五礦產(chǎn)城正式成為東城區(qū)安外、東外、永外地區(qū)“科創(chuàng)金三角”項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)合伙人。

代建提速，以內(nèi)生力量對(duì)沖市場(chǎng)下行

在房地產(chǎn)行業(yè)下行期間，各大房企正在積極探索新的商業(yè)模式和發(fā)展路徑，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化和需求。

代建的逆周期特征明顯，2016-2022年，中國(guó)房地產(chǎn)代建新簽建筑面積年復(fù)合增速為25.0%，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增速。近幾年來(lái)，從頭部房企到中小型房企，紛紛涉足代建領(lǐng)域，代建市場(chǎng)的規(guī)模也顯著擴(kuò)大。

五礦產(chǎn)城順應(yīng)發(fā)展需要，發(fā)揮業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)合作對(duì)沖重資產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模收窄的壓力。今年4月下旬，五礦地產(chǎn)正式在產(chǎn)城事業(yè)部下設(shè)立代建管理部，對(duì)代建業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。

實(shí)際上，五礦地產(chǎn)通過(guò)產(chǎn)城業(yè)務(wù)早就涉足過(guò)代建管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，在成都大邑園區(qū)的招商及園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、郫都園區(qū)規(guī)劃服務(wù)、新都園區(qū)產(chǎn)業(yè)綜合體的代建和招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)、湖北孝感高創(chuàng)園區(qū)招商服務(wù)等項(xiàng)目上，已經(jīng)形成了豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

今年以來(lái)，五礦地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)更進(jìn)一步。

2024年1月，五礦產(chǎn)城成功中標(biāo)獲取南安預(yù)制菜園區(qū)開(kāi)發(fā)代建及招商運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目。之后，五礦產(chǎn)城繼續(xù)利用業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)南安德化瓷制品園區(qū)70萬(wàn)平米的廠房代建，及后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)輕資產(chǎn)合作；3月下旬，該項(xiàng)目合作框架協(xié)議正式簽署，預(yù)計(jì)將于三季度啟動(dòng)實(shí)施。

與此同時(shí)，五礦地產(chǎn)還成功中標(biāo)浙江金華15萬(wàn)平米房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，廣州、深圳、北京、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等各城市的代建合作項(xiàng)目，正緊鑼密鼓的洽談推進(jìn)中。

在復(fù)雜嚴(yán)峻的外部環(huán)境下，五礦產(chǎn)城持續(xù)聚焦主責(zé)主業(yè)，發(fā)揮業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)、整合內(nèi)外部各方面優(yōu)勢(shì)資源，促進(jìn)五礦地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，穩(wěn)固自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。