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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

“臨邛自古稱繁庶，天府南來第一州”。

在剛過去的中秋小長假，成都西部區(qū)域中心新坐標(biāo)邛崍市，共接待游客41.54萬人次，創(chuàng)造旅游總收入27973.46萬元。

成都向西北行65公里，就到了巴蜀四大古鎮(zhèn)之一邛崍。這里古稱臨邛，是西漢才女卓文君的故里。

歲月流轉(zhuǎn)，在這里沉淀下了厚重的人文歷史；時代變遷，古典韻味與現(xiàn)代商業(yè)奇妙融合，如今這里集旅游觀光休閑、購物娛樂休閑、地方文化體驗、特色餐飲消費(fèi)等為一體，蓬勃生長出了一個復(fù)古、時尚的新消費(fèi)空間。

今年7月，邛崍文脈坊獲得四川省文化和旅游廳認(rèn)證為省級旅游休閑街區(qū)之一。通過物業(yè)、經(jīng)營、地方留存稅收收入、資產(chǎn)資本化等方式，文脈坊實現(xiàn)了民生體驗、文化氛圍與資產(chǎn)價值的全面提升。

有數(shù)據(jù)顯示，目前，邛崍文脈坊片區(qū)已實現(xiàn)開業(yè)率95%，資產(chǎn)價值約19.1億元、增長19%，預(yù)計10年后固定資產(chǎn)價值約30億元。 

邛崍文脈坊

而將時針回?fù)艿綆啄暌郧?，邛崍文脈坊卻卡在保護(hù)與更新的凹槽：街巷逼仄、建筑陳舊、公共功能缺失、人居環(huán)境破敗，消費(fèi)業(yè)態(tài)傳統(tǒng)、小散、低端。

文脈坊重現(xiàn)“繁庶臨邛”的契機(jī)，萌芽于宏大背景下的城市更新。而在重新統(tǒng)籌保護(hù)、傳承、發(fā)展關(guān)系之余，城市管理者也在探索運(yùn)營新路徑，其中一項即是引入龍湖智創(chuàng)生活作為打理人，為這一座12萬方商業(yè)街區(qū)提供商業(yè)資產(chǎn)管理+物業(yè)管理服務(wù)。

由國資引領(lǐng)，再依托專業(yè)化公司運(yùn)營，是當(dāng)下很多城市文旅項目的解題思路。而對于這些物管出身的運(yùn)營“打理人”而言，文脈坊等項目亦代表他們另一條發(fā)展主線。在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，物企或主動或被動求變謀生加速搶占非住宅市場。

面對客戶群體及需求的變化，物業(yè)服務(wù)從傳統(tǒng)的“四保一服”卷到了“資管+物管”的全鏈運(yùn)營服務(wù)，在提供工程、安全、環(huán)境、客戶服務(wù)等基礎(chǔ)服務(wù)的同時，還能從前期開始對不動產(chǎn)進(jìn)行招商運(yùn)營管理、并最終實現(xiàn)客戶資產(chǎn)的保值增值。

以服務(wù)文脈坊的龍湖智創(chuàng)生活為例，截至2024年上半年，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)在管面積達(dá)到3.7億平方米，在管項目超2100個，客戶滿意度連續(xù)15年超過90%。在“資管+物管”的推動下，業(yè)務(wù)已涵蓋消費(fèi)、娛樂、餐飲、生活、醫(yī)養(yǎng)、教育、辦公、企業(yè)服務(wù)、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理、科技解決方案等多個方面。

應(yīng)需而動，深挖存量市場

最近兩年，文旅市場蓬勃發(fā)展，增長勢頭銳不可當(dāng)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)旅游出游人次4.74億，旅游收入6326.87億元，分別恢復(fù)至2019年同期的119%和107.7%，已完全恢復(fù)并超越疫情前的同期水平，文旅項目的開發(fā)建設(shè)逐步提升。

與此同時，逃離人從眾，逆向行程，小而美的縣域旅游更c(diǎn)hill，縣城正以其獨(dú)特的自然風(fēng)貌、豐富的文化遺產(chǎn)和淳樸的民風(fēng)民俗，吸引著那些追求個性化和靜謐旅行體驗的游客，除了大眾熟知的熱門旅游城市，帶有非遺文化色彩的旅游項目成為新寵。

部分頭部物管企業(yè)敏銳而深刻地洞悉到這一消費(fèi)需求與場景的變化，率先布局了“資管+物管”的模式。

龍湖智創(chuàng)生活即是其一。除了已經(jīng)開業(yè)的成都邛崍文脈坊，龍湖智創(chuàng)生活還在第三方市場競得了福建泉州晉文坊、湖北隨州草甸子街、山西忻州五臺縣金界寺村與舊懷臺村等項目，它們分別是商業(yè)街區(qū)、歷史文化街區(qū)、文旅配套。

在這類項目中，龍湖智創(chuàng)生活面向一手業(yè)主方提供全周期招運(yùn)服務(wù)，即傳統(tǒng)商管公司提供的資產(chǎn)管理服務(wù)，業(yè)務(wù)范疇包括研策顧問、招商籌開、運(yùn)營推廣管理、物業(yè)管理服務(wù)等。

在文旅類項目之外，龍湖智創(chuàng)生活在非住領(lǐng)域還有另一條線，為商寫、產(chǎn)業(yè)園辦公項目客戶提供商業(yè)配套招商運(yùn)營延展服務(wù)。這類項目一般是先有物管服務(wù)，后期根據(jù)甲方的核心需求，延展資管服務(wù)，拓寬服務(wù)邊界。

在這一條線上，龍湖智創(chuàng)生活今年捷報頻傳。新增了包括網(wǎng)易杭州總部、東莞-華為松山湖產(chǎn)業(yè)園、杭州-螞蟻集團(tuán)飛天園區(qū)、北京-螞蟻創(chuàng)新科技總部、北京-用友集團(tuán)總部、成都-阿里IDC園區(qū)、廣州-小米大廈，等多個一線或高能級城市的大廠項目。

定制招商，挖潛隱密商機(jī)

龐大的不動產(chǎn)存量市場，仍存在巨量的市場空間。

在非住物業(yè)市場，更豐富服務(wù)產(chǎn)品，也意味著更高的壁壘。在領(lǐng)域內(nèi)客戶需求正趨向非核心業(yè)務(wù)整體外包的背景下，能夠提供更多服務(wù)的綜合運(yùn)營商往往更具競爭力。

基于“資管+物管”的全鏈運(yùn)營服務(wù)，龍湖智創(chuàng)生活結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀及消費(fèi)者關(guān)注點(diǎn)，為項目定制招商方案。

以文旅項目為例，一方面做“熟悉品牌的搬運(yùn)工”。面向全球招引大眾熟知的一線消費(fèi)品牌，讓游客身處異鄉(xiāng)并無很強(qiáng)的陌生感，并且能夠快速形成消費(fèi)轉(zhuǎn)化，比如媽媽帶孩子逛古城文化街需要臨時辦公，看到星巴克的Logo就知道有適合工作的桌椅。

開在段公館里的星巴克文脈坊店

另一方面，要做“在地文化商業(yè)的挖掘者”。把當(dāng)?shù)氐姆沁z、手工、地方知名品牌做整合，結(jié)合部分創(chuàng)新零售、休閑、體驗及餐飲業(yè)態(tài)。在有限的空間與時間內(nèi)，最大程度吸引消費(fèi)者的注意力，釋放消費(fèi)需求，讓消費(fèi)者感受到超出時間成本的充實感。

在邛崍文脈坊的招商階段，創(chuàng)新招引“大店國際范”的消費(fèi)品牌，引進(jìn)了星巴克、溫德姆花園酒店、保利影院等為代表的國際國內(nèi)知名品牌，以鹵校長、魯西肥牛、山上貴州酸湯火鍋、方舟胖子、我在大理等你、野生菌火鍋等為代表的“西南F4”區(qū)域美食品牌。

探索培育“小店臨邛味”的特色場景，將文君、邛窯、邛酒等特色符號與現(xiàn)代服務(wù)體驗有機(jī)結(jié)合，精心呈現(xiàn)段公館、邛酒夢工場、新山書屋、美術(shù)館等文化消費(fèi)體驗場館，并孵化培育“將門人”“西冰記”“陌啡”等具有邛崍味道的本土品牌，目前已聚集商家約110余家，占總招商面積92%；同時創(chuàng)新設(shè)置“臨邛漢卷”“端午奇妙游”等沉浸式互動場景，植入“崍勁市集”、夜間光彩等場景。

圍繞本地市民和外來游客兩個主體，聚焦“全齡、全時、全新”多元消費(fèi)需求，植入游購?qiáng)首∮谝惑w的場景業(yè)態(tài)，促進(jìn)舊街區(qū)向時尚前沿的綜合性文化、消費(fèi)場景轉(zhuǎn)變。星巴克文脈坊店在開業(yè)當(dāng)年，就成為大成都區(qū)域的季度銷售冠軍。

而自開放以來，文脈坊共接待游客200余萬人次，2023年中秋、國慶期間超過100個KOL在文脈坊打卡，話題“文脈坊”多次登上熱搜，掀起“全川現(xiàn)象級”消費(fèi)熱潮。

以“知名品牌”與“在地文化”相結(jié)合，已是龍湖智創(chuàng)生活的一套標(biāo)準(zhǔn)打法。

依托“無界社交場，潮流休閑地”的業(yè)態(tài)定位，正在籌備中的晉文坊北區(qū)項目規(guī)劃了5大功能區(qū)，以精致格調(diào)與時尚潮流為起始，特色餐飲區(qū)打卡做承接，休閑生活方式為內(nèi)容轉(zhuǎn)換，以娛樂文化為結(jié)合，形成游逛動線閉環(huán)，預(yù)計今年年底開業(yè)部分區(qū)域。

隨州草甸子定位為城市會客廳、隨州旅游集散中心和市民休閑樂活中心。因此，以街巷肌理為序、以特色文化為脈，將項目打造為為禮樂、非遺、百味、書香、漢東、花澗、漫游和水韻八大組團(tuán)。

專業(yè)運(yùn)營，打造消費(fèi)聚落

以運(yùn)營思維為項目賦能，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)者市場需求，最終實現(xiàn)穩(wěn)定且可持續(xù)性的長效收益，是資管服務(wù)的重要一環(huán)。

實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，離不開專業(yè)運(yùn)營與科學(xué)管理。招商落地，龍湖智創(chuàng)生活會通過一對一輸出規(guī)范化裝修標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營管理制度，保障項目研策定位無偏差落地。

段公館原為一個民國政治風(fēng)云人物段班級的私宅，在重塑并引入星巴克后，成為了兼具歷史韻味、藝術(shù)感和設(shè)計感的城市展廳。

此外，光影流轉(zhuǎn)的酒業(yè)夢工廠，為邛酒之鄉(xiāng)注入了全新的五感；形似重巒的邛崍美術(shù)館，造就了一隅生活中的藝術(shù)引力場；最美書店新山書屋，木質(zhì)的外立面散發(fā)著古樸的氣息，為書香之所構(gòu)筑了幾分別致的寫意。

邛崍文脈坊的新山書屋

在項目的后續(xù)運(yùn)營中，龍湖智創(chuàng)生活也制定了整體經(jīng)營及推廣策略，動態(tài)調(diào)整品牌、補(bǔ)位招商、核驗商家銷售情況。在及時處理各類突發(fā)事件，整體把控輿情風(fēng)險的同時，持續(xù)針對品牌商家、消費(fèi)者進(jìn)行滿意度維護(hù)。

設(shè)置具有前瞻性的消費(fèi)體驗官和消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)化官，前者在消費(fèi)者到來之前，就率先管控現(xiàn)場及商家品質(zhì)；后者負(fù)責(zé)線上內(nèi)容種草、線下商業(yè)氛圍營造，規(guī)劃合理動線，為商家、商戶引流，也為消費(fèi)者制定清晰的向?qū)D。

文旅類項目大多為開放式空間，采用動態(tài)環(huán)境衛(wèi)生的治理、多動線人車秩序管理、旅游旺季的潮汐客流對安全和客戶體驗影響的應(yīng)對、大量特殊設(shè)施設(shè)備的運(yùn)維、古城建筑維護(hù)、河道治理等。

做規(guī)范化、品質(zhì)化的空間服務(wù)者，因地制宜升維專業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及智能設(shè)備。

在服務(wù)的姑蘇古城項目，龍湖智創(chuàng)生活使用了智慧物業(yè)駕駛艙：在日常運(yùn)維過程中，值班人員能夠結(jié)合智慧工單、智能工牌、AI視頻云和智慧物聯(lián)四大能力，做到各類數(shù)據(jù)的一屏通覽，統(tǒng)一調(diào)度。

在吉好商業(yè)中，龍湖智創(chuàng)生活則舉辦了一系列趣味活動、社群活動，持續(xù)豐富顧客體驗。如瓏運(yùn)會里，“端水大師”、“帶薪劃水場”、“畫餅研究院”等趣味比賽環(huán)節(jié)，成為諸多職場青年的精神溫室；而在夏秋時分的龍民節(jié)期間，在充滿國風(fēng)的古箏、琵琶聲中，玩投壺、抖空竹，吸引諸多家庭前來游玩放松。

基于“資管+物管”的全鏈服務(wù)，龍湖智創(chuàng)生活的市場化專業(yè)運(yùn)營運(yùn)作，同時也適用商寫、產(chǎn)業(yè)園等非住宅空間商業(yè)配套項目，助力資產(chǎn)實現(xiàn)有底蘊(yùn)、有溫度、有活力，可持續(xù)的增值保值。