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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

《金隅又雙叒叕成功摘地》。通州副中心拿地后，金隅地產(chǎn)在官微發(fā)文慶賀。

在北京土地市場(chǎng)11月首三場(chǎng)土地出讓中，金隅旗下的北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“金隅嘉業(yè)”）以底價(jià)11.96億元摘得通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0202-6025地塊，樓面價(jià)25232元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)/㎡，浮動(dòng)8%。

用“又雙叒叕”來(lái)形容金隅今年在北京的拿地很貼切。6月以來(lái)，金隅已經(jīng)在北京土地市場(chǎng)托底拿了三塊地，斥資超百億。上個(gè)星期，金隅嘉業(yè)剛以27億元的底價(jià)，摘得豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園東區(qū)三期項(xiàng)目1516-60地塊。

前不久，金隅地產(chǎn)的新項(xiàng)目規(guī)劃出爐。四入朝陽(yáng)十八里店，“北京隅·東序”尚未開(kāi)盤就占了下風(fēng)。

與之一路之隔的692地塊調(diào)了規(guī)劃，主要涉及建筑高度和規(guī)模，這已經(jīng)力壓四個(gè)多月前就拿下的北京隅·東序所在地塊。雖然692地塊還未開(kāi)拍，但激烈的產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，后來(lái)者定會(huì)想方設(shè)法“居上”，在各方面趕超競(jìng)品。從地塊規(guī)劃到產(chǎn)品本身，北京隅·東序都已不占優(yōu)勢(shì)。

金隅地產(chǎn)和金隅嘉業(yè)都是金隅集團(tuán)（SH.601992）旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，金隅集團(tuán)對(duì)二者100%持股。

強(qiáng)勢(shì)對(duì)手一路之隔

6月25日，金隅地產(chǎn)以底價(jià)63.8億元摘得朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港一期1303-686、1303-687地塊（即北京隅·東序所在地塊），其中，686地塊用途為商品住房、687地塊為幼兒園。成交樓面價(jià)5.09萬(wàn)元/㎡，期房銷售指導(dǎo)價(jià)7.9萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)房8.1萬(wàn)元/㎡。

10月25日，686地塊項(xiàng)目案名正式公布：北京隅·東序。

對(duì)于此案名，金隅方面給出的詮釋是：“北京隅”既是北京金隅的昭顯，亦蘊(yùn)藏著“一隅北京，一隅世界的內(nèi)涵；“東”有太陽(yáng)升起的方向、主位等內(nèi)涵；“序”則體現(xiàn)開(kāi)頭、序幕、序次、序列等含義。

這是金隅地產(chǎn)城市高端住宅產(chǎn)品系——“北京隅”系的首次亮相。以“東序”為案名，寄托著金隅地產(chǎn)對(duì)朝陽(yáng)港片區(qū)的期望。

北京隅·東序規(guī)劃了17棟住宅樓，6-18層洋房、小高樓，共有824戶，指導(dǎo)價(jià)為7.9萬(wàn)/平米。

近日，北京隅·東序正式公布了戶型圖，從95㎡至188㎡，共8款戶型，剛改兼顧，主力戶型集中在127㎡三居到177㎡四居，另有少量的189㎡大四居和100㎡以下的小三居。預(yù)計(jì)將于11月中旬開(kāi)放樣板間。

從項(xiàng)目外立面的效果圖看，外立面采用鋁板和玻璃幕墻，色彩運(yùn)用上使用玫瑰金為主色調(diào)，邊戶轉(zhuǎn)角包裹大面積弧形玻璃造型，整體顯得大氣且精致。項(xiàng)目設(shè)計(jì)了陽(yáng)臺(tái)，這是朝陽(yáng)港區(qū)域內(nèi)第一個(gè)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，但這個(gè)陽(yáng)臺(tái)是不能封閉的。

與成交地塊一路之隔的西南方向，有一個(gè)巨無(wú)霸地塊即將開(kāi)拍。

10月15日，北京規(guī)自委官網(wǎng)顯示，“北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目1019-0014地塊、小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽(yáng)港一期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1303-692、683、1301-L01、L02地塊”進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)，起始價(jià)153億元，上限價(jià)格175.95億元。掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為11月15日。

這個(gè)地塊組合包有三個(gè)子項(xiàng)目：酒仙橋地塊起始價(jià)50.22億元；小紅門地塊23.95億元；十八里店地塊78.83億元。其中，十八里店的692地塊，在北京隅·東序的西南方向，二者僅一路之隔，是北京隅·東序即將面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

9月30日，692地塊調(diào)規(guī)。一方面，該地塊中30%用地的建筑高度從60米變成80米，這意味著樓間距比之前更寬了；另一方面，原規(guī)劃需配建建筑規(guī)模4500平方米的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老施設(shè)、建筑規(guī)模1500平方米的社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施，現(xiàn)調(diào)整為配建不少于1000 平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施（社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站)。地塊總建筑規(guī)模由134320.86平方米調(diào)整為129320.86平方米，據(jù)此計(jì)算容積率得出2.695。初始容積率為2.8。

從樓間距到容積率，692地塊在規(guī)劃上已經(jīng)勝過(guò)北京隅·東序，發(fā)揮空間也更大，后者的控制建筑高度都是60米、容積率2.8。

拿下692地塊的開(kāi)發(fā)商，在產(chǎn)品迭代上也會(huì)全面對(duì)標(biāo)北京隅·東序，直接形成降維打擊。最直接的就是陽(yáng)臺(tái)，692地塊項(xiàng)目或許會(huì)將陽(yáng)臺(tái)納入室內(nèi)使用面積。

這樣一來(lái)，陽(yáng)臺(tái)既是北京隅·東序的亮點(diǎn)，也是缺憾。

云筑前三期去化率71.8%

2021年10月12日，金隅首次進(jìn)入十八里店，金隅地產(chǎn)和北京昆泰集團(tuán)聯(lián)合體以37.6億元的底價(jià)競(jìng)得十八里店朝陽(yáng)港一期1303-693地塊，二者聯(lián)合打造了金隅昆泰云筑，也就是云筑一期項(xiàng)目。

2022年6月1日，金隅和北京住總集團(tuán)以38.8億元的底價(jià)摘得十八里店朝陽(yáng)港一期1303-685、694地塊，樓面價(jià)為4.5萬(wàn)元/㎡，打造了朝陽(yáng)港云筑，即云筑二三期項(xiàng)目。

2022年4月28日，金隅昆泰云筑（備案名：云筑家園）首次取得預(yù)售證，獲批銷售536套，目前已網(wǎng)簽442套，成交均價(jià)約7.49萬(wàn)元/㎡，去化率約82.5%。

2022年12月9日和2023年3月17日兩次開(kāi)盤推出備案名為云尚家園和云悅家園的房源，批準(zhǔn)銷售房源分別為400套和368套，截至目前分別網(wǎng)簽284套、210套，對(duì)應(yīng)的成交均價(jià)分別為7.49萬(wàn)元/㎡、7.56萬(wàn)元/㎡，對(duì)應(yīng)的去化率約為71%、57%。

整體來(lái)看，三期云筑的去去化率約71.8%。

十八里店在北京土拍市場(chǎng)曾經(jīng)火熱過(guò)一把。2023年9月27日，朝陽(yáng)十八里店678地塊吸引了34家房企參與競(jìng)拍，最終由上海成通京置業(yè)以28.75億元搖號(hào)摘得，溢價(jià)率15%，土地總面積約1.98萬(wàn)㎡，建筑規(guī)模約5.54萬(wàn)㎡，樓面價(jià)大約5.19萬(wàn)/㎡，指導(dǎo)價(jià)為7.8萬(wàn)/㎡。地塊所在項(xiàng)目即現(xiàn)在的保利朝央和煦。

保利朝央和煦項(xiàng)目在2024年1月13日首次取證，推出394套房源，成交均價(jià)為7.77萬(wàn)元/㎡，目前累計(jì)簽約344套，去化率為87.3%。對(duì)比來(lái)看，云筑的房?jī)r(jià)更低，但去化速度并沒(méi)有保利朝央和煦來(lái)得快。

新房市場(chǎng)的熱度逐漸下降，十八里店的住宅銷售指導(dǎo)價(jià)卻在不斷上漲，從2022年的7.5萬(wàn)元/㎡，到2023年的7.8萬(wàn)元/㎡，再到如今新成交地塊的7.9萬(wàn)元/㎡，兩年時(shí)間上漲了4000元/㎡。

受累地產(chǎn)

金隅集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)包含水泥、房地產(chǎn)、新型建材以及物業(yè)投資管理，水泥和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是金隅集團(tuán)主要的利潤(rùn)來(lái)源。

2024年上半年，金隅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入455.62億元，同比下降7.27%；歸母凈利潤(rùn)虧損8.07億元，上年同期盈利4.10億元；扣非凈利潤(rùn)虧損20.56億元，上年同期虧損5.49億元?。

其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)板塊實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入108億元，同比下降2%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)-0.78億元，同比下降112%。

在金隅集團(tuán)的半年度工作會(huì)議上，董事長(zhǎng)姜英武強(qiáng)調(diào)，下半年要把治理虧損作為頭等大事。

2023年2月，姜英武被選舉為金隅集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)。2016年10月起，姜英武曾擔(dān)任金隅股份副總經(jīng)理，金隅集團(tuán)副總經(jīng)理，執(zhí)行董事、總經(jīng)理等職。

事實(shí)上，金隅集團(tuán)在2023年就由盈轉(zhuǎn)虧，是其近10年來(lái)首次凈利潤(rùn)為負(fù)。2023年，金隅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1079.56億元，同比增長(zhǎng)4.99%；凈利潤(rùn)-12.9億元，同比減少174%。

對(duì)于利潤(rùn)大幅下降，金隅集團(tuán)表示，2023年受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，上游原料成本高企，下游房地產(chǎn)繼續(xù)深度調(diào)整等多重不利因素沖擊，全行業(yè)遭遇了近幾年來(lái)最嚴(yán)重的壓力和挑戰(zhàn)，價(jià)格深度下跌，整體效益大幅下降。

金隅集團(tuán)在2024 年度第三期中期票據(jù)募集說(shuō)明書中表示，截至2023年末，金隅地產(chǎn)的總資產(chǎn)為940.17億元，總負(fù)債為717.73億元，凈資產(chǎn)為222.44億元；2023年度金隅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入226.95億元，凈利潤(rùn)-20.98億元。

金隅地產(chǎn)的董事長(zhǎng)程洪亮，同時(shí)也是金隅集團(tuán)的總經(jīng)理助理。金隅地產(chǎn)的受益所有人也指向程洪亮。

截至今年上半年末，金隅集團(tuán)的有息債務(wù)余額為1066億元，其中6個(gè)月以內(nèi)到期的部分為304.88億元。同時(shí)，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為118.87億元，現(xiàn)金短債比0.39。

截至2024年上半年末，金隅集團(tuán)共有存續(xù)債券27只，規(guī)模429.65億元，其中8只共計(jì)130億元將于一年內(nèi)到期。

今年以來(lái)，金隅集團(tuán)頻繁借新還舊。

例如，在7月3日，金隅集團(tuán)發(fā)布2024年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行科技創(chuàng)新公司債券（第一期）發(fā)行公告，債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，募集資金擬用于償還銀行貸款。

9月18日，金隅集團(tuán)擬發(fā)行2024年度第三期中期票據(jù)，金額為20億元人民幣，發(fā)行期限5年期，所募資金將用于償還公司到期債券、保障資金周轉(zhuǎn)，改善并優(yōu)化公司的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。