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文/上海進(jìn)深 魏薇

到任不足半年，建發(fā)華東集群總經(jīng)理凌祁已經(jīng)在上海樓市展現(xiàn)出超強(qiáng)行動(dòng)力。

他近期的工作重心聚焦于建發(fā)海宸——這個(gè)被定位為 “海派東方燈塔作品” 的高端項(xiàng)目，正成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

建發(fā)海宸的展廳選址頗具巧思，立于云際尚浦50層云端之上。

這里可以俯瞰整個(gè)新江灣，當(dāng)然也包括建發(fā)海宸的工地，還能看到五角場(chǎng)商圈、復(fù)旦大學(xué)的日月雙湖、新江灣生態(tài)走廊、新江灣城公園，給購(gòu)房者留足了想象空間。

2025年6月11日，建發(fā)房產(chǎn)官宣收購(gòu)上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下楊浦區(qū)新江灣社區(qū)G1-06地塊股權(quán)，讓沉寂5年的新江灣城再度成為上海樓市的焦點(diǎn)。在商品房之外，建發(fā)還需代建周邊綠化、中企·云翠江灣邊上商業(yè)。

時(shí)隔十年重回新江灣，建發(fā)顯然是有備而來(lái)，項(xiàng)目的推進(jìn)速度也很快。官宣拿地后案名很快公示，規(guī)劃圖隨即公示，10天后展廳就開(kāi)放，并計(jì)劃在今年9月入市首批房源。

所謂“燈塔”，是建發(fā)對(duì)高階項(xiàng)目的專(zhuān)屬定位，需同時(shí)具備獨(dú)特地段、稀缺資源與超強(qiáng)產(chǎn)品力。

建發(fā)在全國(guó)70多個(gè)城市落子200多個(gè)項(xiàng)目，算上建發(fā)海宸目前一共只有5個(gè)項(xiàng)目能被賦予“燈塔”頭銜，建發(fā)海宸的分量由此可見(jiàn)一斑。

最近面世的是位于北京豐臺(tái)的建發(fā)觀宸，均價(jià)達(dá)13萬(wàn)/㎡，今年6月首開(kāi)，當(dāng)日攬金超60億，創(chuàng)造了今年北京高端住宅開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄。

整體規(guī)劃

G1-06地塊做了高低配，擬建10棟11-13F小高層、30棟4-6F疊墅&洋房產(chǎn)品，共1156套房源，是市區(qū)少見(jiàn)的超千套大型低密社區(qū)，其中，中小套占比50%。整盤(pán)能滿(mǎn)足剛需和改善需求。

由于體量大、產(chǎn)品規(guī)格多，建發(fā)將小區(qū)大致分成了幾個(gè)組團(tuán)。最東側(cè)是小高層，小區(qū)中軸線東側(cè)和西側(cè)是疊墅和洋房。社區(qū)低密部分與小高層部分被劃分開(kāi)來(lái)，總體是前低后高、西低東高排布。

整個(gè)地塊并不規(guī)整，為了最大利用景觀和土地面積，建發(fā)順應(yīng)地塊形態(tài)和河道流向，大部分樓棟呈南偏東三四十度，東側(cè)有幾棟臨河的樓棟南偏東角度在60度左右，但這樣的朝向，下午基本沒(méi)有日照了。只有小區(qū)最南端的四棟疊墅朝向比較正。

項(xiàng)目亮點(diǎn)

項(xiàng)目的亮點(diǎn)很多，我們從入口往里看。

小區(qū)完全人車(chē)分流，商業(yè)入口有落客區(qū)。由于小區(qū)的西側(cè)、南側(cè)、東側(cè)被綠地和河道包圍，沒(méi)法設(shè)置出入口，所以只能全部設(shè)置在北側(cè)。

西側(cè)的低層組團(tuán)與東側(cè)的高層組團(tuán)，各有各的人行/車(chē)行/消防/非機(jī)動(dòng)車(chē)出入口。

擅長(zhǎng)做新中式大門(mén)的建發(fā)，自然是不會(huì)放棄這個(gè)標(biāo)簽。從規(guī)劃圖上看，大門(mén)的高度有5.6米，長(zhǎng)度67.5米，帶有非常有代表性的祥云圖案，這個(gè)規(guī)格的大門(mén)做下來(lái)會(huì)非常氣派。

與大門(mén)緊緊相連的，是一幢1F的配套商業(yè)，高度有13米，再往下是一棟1F的配套商業(yè)，高度9米。接著就是貫穿南北約200米的中央主軸景觀，從主入口延伸到了另一頭的河岸，配套有三個(gè)下沉庭院、水景，規(guī)劃圖上呈現(xiàn)出來(lái)的庭院造型也很別致。

會(huì)所預(yù)計(jì)也會(huì)設(shè)置在主軸之上，據(jù)說(shuō)會(huì)分上下兩層，一共6000多平，戶(hù)均接近6平了。

另外，社區(qū)內(nèi)還規(guī)劃眾多景觀組團(tuán)。例如，小高層組團(tuán)的中心位置、中軸線右側(cè)的疊墅區(qū)域，都標(biāo)識(shí)有景觀架構(gòu)。

產(chǎn)品細(xì)節(jié)

戶(hù)型配置方面，預(yù)計(jì)小高層戶(hù)型面積段為100-120㎡，洋房面積段為180-200㎡大平層，疊墅面積段為170-210㎡。

1、層高很優(yōu)秀，120㎡以下的戶(hù)型層高均在3-3.05米左右，大戶(hù)型層高均在3.2米左右。例如，1#樓層高40米，一共13層，層高在3.05左右；22#樓層高19.7米，一共6層，層高有3.2米；14#樓是6F疊墅，總高18.75米，層高有3.1米。

2、樓間距足夠，低密部分多數(shù)樓棟高度與間距比超過(guò)1:1，居住舒適度會(huì)更高。

3、小區(qū)東南側(cè)的4-6F疊墅/洋房，屋頂做了特別的造型，非常契合建發(fā)的中式風(fēng)范。

4、戶(hù)型設(shè)計(jì)也跟上了當(dāng)下市場(chǎng)主流，洋房配置了多陽(yáng)臺(tái)全飄窗，部分大戶(hù)型邊套采用了270°轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)。

5、高層樓棟均為2梯2戶(hù)配置，北側(cè)無(wú)連廊，洋房與疊拼均為1梯2戶(hù)配置。

建發(fā)上海新征程

除了建發(fā)海宸地塊，建發(fā)從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中一起拿下的，還有虹口北外灘山壽里片區(qū)三幅地塊，共計(jì)斥資123.5億。山壽里片區(qū)作為海派文化發(fā)源地，將保留歷史建筑群并進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)，打造為連接北外灘與外灘的重要文化商業(yè)節(jié)點(diǎn)。

這類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度大、成本高，在建發(fā)海宸上也已經(jīng)花了很多心思，但建發(fā)必須把項(xiàng)目做漂亮，一來(lái)樹(shù)立新標(biāo)桿，二來(lái)提升知名度和品牌形象。

曲線拿地背后，建發(fā)近來(lái)在上海土拍市場(chǎng)似乎缺少了點(diǎn)運(yùn)氣。

今年的前5月的土拍，建發(fā)在上海顆粒無(wú)收，于是另辟蹊徑在6月上旬從上海國(guó)企手中協(xié)議拿地。接著，在6月中旬的五批次土拍中，建發(fā)以12.68億元拿下金山區(qū)一宗地塊，樓面價(jià)14820元/㎡，溢價(jià)率9.78%。

2024年建發(fā)在上海僅拿下2幅地塊，分別是與保利發(fā)展聯(lián)合拿下嘉定菊?qǐng)@宅地、與金茂華潤(rùn)聯(lián)合拿下普陀桃浦宅地，都是底價(jià)獲得，其中嘉定菊?qǐng)@還是遠(yuǎn)郊地塊。

再往前推兩年，建發(fā)在上海拿地還是比較猛的。2022年建發(fā)在上海拿了五塊地，拿地權(quán)益金額將近107億元；2023年拿了四塊地，拿地權(quán)益金額將近90億元。

今年年初，原海西集群總經(jīng)理凌祁調(diào)任華東集群總經(jīng)理。華東集群負(fù)責(zé)城市包括北京、上海、蘇州、無(wú)錫、南京和蘇北，其中，上海是華東集群的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率第一的城市。

凌祁是個(gè)穩(wěn)健派管理，注重風(fēng)險(xiǎn)管理。調(diào)任華東集群總經(jīng)理之前，凌祁曾擔(dān)任海西集群總經(jīng)理，業(yè)務(wù)包括大本營(yíng)廈門(mén)、福州、泉莆、漳龍以及川渝、長(zhǎng)沙、廣州、南寧等城市。

在神仙打架的上海市場(chǎng)，凌祁的挑戰(zhàn)才剛剛開(kāi)始。