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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

多陽臺(tái)的風(fēng)正席卷上海新房市場(chǎng)。

4月初，寶山招商序首次推出三陽臺(tái)創(chuàng)新戶型時(shí)，市場(chǎng)還將其視為新鮮嘗試。短短數(shù)月時(shí)間，長(zhǎng)寧“越秀招商·和樾長(zhǎng)寧”、浦東“招商臻境”等項(xiàng)目迅速跟進(jìn)，連嘉定時(shí)代之城這類熱銷盤也在加推批次中采用了雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。

近日，靜安區(qū)內(nèi)環(huán)第一個(gè)全系三陽臺(tái)項(xiàng)目——靜安年華也來了。另外據(jù)網(wǎng)傳消息，保利置業(yè)在楊浦濱江的項(xiàng)目也將采用三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，目前已有戶型圖流出。

三陽臺(tái)戶型在上海并不是新鮮物種，但主要集中在2010年以前的老小區(qū)。之后，上海出臺(tái)了嚴(yán)苛的《建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理規(guī)定》，限制增加，把主流住宅的實(shí)得率壓在了70%-80%。

最近這場(chǎng)變革的根源，是上海對(duì)住宅陽臺(tái)規(guī)范的悄然松綁。今年開始，上海市醞釀出臺(tái)“第四代住宅”新規(guī)，擬大幅放寬陽臺(tái)面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，允許局部空間挑空設(shè)計(jì)，并將架空層、風(fēng)雨連廊等公共區(qū)域移出容積率計(jì)算范圍。

這等于給開發(fā)商開了個(gè)口子——通過多做陽臺(tái)、把陽臺(tái)做深一點(diǎn)，就能變相增加房子實(shí)際能用的空間。隨著政策的逐漸放開，可以預(yù)見的是，未來的上海新房市場(chǎng)這種多陽臺(tái)的設(shè)計(jì)會(huì)越來越多。

以第一個(gè)“吃螃蟹”的招商序?yàn)槔?，其建面約100㎡的A1戶型，兩個(gè)陽臺(tái)合起來面寬達(dá)6米，再加上遠(yuǎn)超平均水平的約1.8米進(jìn)深，整體面積就有近11平米。

在這個(gè)戶型中，封陽臺(tái)后的次臥不僅能放下雙人床、床頭柜和收納柜，陽臺(tái)區(qū)域還能輕松容納兩個(gè)休閑座椅和小茶幾。一般百平米的3房，北向書房?jī)H能做書房使用，但此戶型中可以擺放標(biāo)準(zhǔn)雙人床、書桌和收納柜。實(shí)際使用面積達(dá)到約90㎡，實(shí)得率高達(dá)90%。

和樾長(zhǎng)寧是上海市區(qū)首個(gè)多陽臺(tái)項(xiàng)目。建面約120㎡配置南北雙陽臺(tái)，北側(cè)陽臺(tái)可以拓展為次臥的使用面積，雙陽臺(tái)的贈(zèng)送面積大約6㎡，算上飄窗和獨(dú)立電梯廳，總贈(zèng)送面積約16㎡，全屋實(shí)得面積約105.5㎡，實(shí)得率約87.9%。

建面約145㎡的戶型做到了南北三陽臺(tái)，總贈(zèng)送面積大約22.5㎡，全屋實(shí)得面積132.1㎡，實(shí)得率約92.4%。

同樣是市區(qū)項(xiàng)目的大華靜安年華，做法更直接。108㎡的小戶型就做到了南向三陽臺(tái)，而沒有采用當(dāng)下市場(chǎng)較為普遍的“南向雙陽臺(tái)北向陽臺(tái)”的傳統(tǒng)布局，測(cè)算下來，實(shí)得率約87%；120㎡的兩衛(wèi)戶型，做到了三陽臺(tái) 270度轉(zhuǎn)角飄窗，實(shí)得率達(dá)到了95%，超越了市面上大部分同面積戶型。

客觀來說，多陽臺(tái)設(shè)計(jì)確實(shí)讓住起來更舒服。比如：南北通風(fēng)更好了；陽臺(tái)多了，晾衣服、養(yǎng)花、或者放個(gè)椅子曬太陽喝茶的地方都有了，家里每個(gè)人都能有自己的小角落，臥室的空間感也顯得更大了。

飄窗雖能全贈(zèng)，但功能性有限；未封閉的陽臺(tái)，雖購(gòu)房時(shí)只算一半收費(fèi)面積，卻可通過改造大幅提升實(shí)用價(jià)值。陽臺(tái)多一個(gè)或者大一點(diǎn)，能夠讓購(gòu)房者有最直接的感知，成為營(yíng)銷上的亮點(diǎn)。

但這些饋贈(zèng)，早就在暗中標(biāo)好了價(jià)格。

以和樾長(zhǎng)寧為例，首開48套房源，均價(jià)13.88萬/㎡，是大虹橋房?jī)r(jià)天花板。對(duì)標(biāo)周邊新房“西郊云廬”房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為11.8萬/㎡，價(jià)差約2萬/㎡。二手房方面，比較有可比性的是寶華西郊紫薇花園，建于2016年，目前成交價(jià)在13-14萬/㎡。

盡管開發(fā)商宣稱“贈(zèng)送面積增加”，但入住以后，實(shí)際需增加數(shù)萬元的陽臺(tái)改造費(fèi)，如拆除、封窗等，部分戶型受結(jié)構(gòu)梁限制，還可能影響采光與舒適度。

另外值得注意的一點(diǎn)是，當(dāng)前三陽臺(tái)新房的得房率普遍徘徊在75%左右，甚至低于部分舊規(guī)樓盤。當(dāng)開發(fā)商用陽臺(tái)“變”出更多使用面積時(shí)，樓道、電梯這些公共區(qū)域（公攤）并沒有變小。（以下數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)）

招商序得房率

和樾長(zhǎng)寧得房率

在這里，我們理清一個(gè)概念：得房率與實(shí)得率。

得房率：指套內(nèi)的建筑面積（包括墻）占你買的總建筑面積（包括公攤）的比例。

實(shí)得率：指房子里實(shí)際能自由使用的面積占你買的總建筑面積的比例。這其實(shí)是近幾年新出來的概念，開發(fā)商通過“偷面積”的手段，使得實(shí)際可以使用的面積提高。比如獨(dú)立電梯廳屬于公攤面積，不算作套內(nèi)面積；未封閉的陽臺(tái)在計(jì)算得房率時(shí)只計(jì)算一半，但可以通過后期改造，完全變?yōu)槭覂?nèi)的使用面積。這就提高了實(shí)得率。