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文/北京進(jìn)深 林振興

西城，這兩個(gè)字的含金量，牽引著全北京家長的心。

這個(gè)片區(qū)的住宅，多以“老破小”聞名。不過令人意外的是，多年處于“0供應(yīng)”的西城，最近有一個(gè)全新現(xiàn)房項(xiàng)目面世了。

它就是——璽源臺·鴻璽，距離天安門6公里多。

璽源臺也是一個(gè)有故事的老盤，最早拿地時(shí)間在2004年左右，眼下產(chǎn)權(quán)縮水了21年。中間遇到拆遷問題，還有業(yè)主投訴開發(fā)商的停車樓違建。

但這個(gè)備具爭議的樓盤，卻沒影響開發(fā)商賺得盆滿缽滿，房價(jià)從13年前的4萬/平，到現(xiàn)在的15萬/平。

時(shí)間回溯至2004年，北京泰樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4993.516萬元的合同地價(jià)款，獲得璽源臺（原名：泰樂家園）所在地塊，樓面毛地價(jià)僅為630元。

也就是說，璽源臺產(chǎn)權(quán)年限是2004年-2074年。

另據(jù)2010年9月，國土部發(fā)布的一份1457宗閑置土地的名單中， 泰樂家園赫然在列。名單顯示，其約定開工時(shí)間為2005年2月，約定竣工時(shí)間為2006年10月。

由于規(guī)劃調(diào)整和房屋拆遷等多種復(fù)雜原因疊加，璽源臺硬是把地塊從2004年拖到2012年，連李嘉誠都不敢這樣“捂盤”。

即使開發(fā)商未惡意囤地，但經(jīng)過八年時(shí)間，北京的地價(jià)、房價(jià)也在水漲船高，翻了數(shù)倍。

2012年9月，璽源臺終于開盤了，出售1號樓、2號樓，毛坯房價(jià)格在4.5萬元/平方米。

彼時(shí)，樓盤產(chǎn)權(quán)年限已縮水了8年，但卻沒澆滅購買人的熱情。據(jù)媒體報(bào)道，開盤當(dāng)天430套優(yōu)惠房源便被搶購一空，銷售金額共達(dá)11億。

熱銷的原因在于，璽源臺價(jià)格相較周圍樓盤有較強(qiáng)的吸引力。

之所以，開發(fā)商沒抬高價(jià)格，也是因?yàn)楫?dāng)年項(xiàng)目周圍環(huán)境欠佳，北側(cè)緊鄰鐵路，西側(cè)為南蜂窩路，面臨噪音隱患。

2013年收房后，有璽源臺業(yè)主向媒體反映，開發(fā)商在未征得業(yè)主同意、給予合理補(bǔ)償?shù)那闆r下，在原本應(yīng)為地坑式停車位及綠化帶蓋成了7層停車樓，且收費(fèi)價(jià)格畸高，導(dǎo)致小區(qū)眾多業(yè)主面臨“無處”停車的困境。

除了停車樓糾紛，璽源臺還面臨房屋拆遷的困惱。

因逾期交房，開發(fā)商泰樂房地產(chǎn)被回遷戶告上法庭，賠付逾期交房違約金。

據(jù)了解，二期的3、4、5號樓在2013年6月就已基本建好，共有400多套房源。

但璽源臺二期卻延遲至2016年推出。取證的3號樓（京(2016)西城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0028702號），共計(jì)233套，擬售價(jià)格101082.27元/㎡。簽約套數(shù)199套，成交均價(jià)90633.62元/㎡，成交額11.98億元。

同年，2號樓取證了5套房源，擬售價(jià)格127163.11元/㎡。但離奇的是，僅簽約1套面積為89.66㎡的房源，成交均價(jià)為0元/㎡。

此外，4號樓89套房源取證，擬售價(jià)格148193.62元/㎡。目前，簽約了65套，成交均價(jià)也很堅(jiān)挺——141759.85元/㎡，成交額9.61億元。

5號樓是最后取證的，也是樓王，此次共計(jì)推出103套，擬售價(jià)格154800.02元/㎡，規(guī)劃建面約97-135㎡成品現(xiàn)房。

相較現(xiàn)在的“好房子”，璽源臺不僅不占優(yōu)勢，戶型也蠻奇葩的。

例如，97平是一室一廳一衛(wèi)的轉(zhuǎn)角戶型。按理說，現(xiàn)在同等面積的項(xiàng)目至少是二居產(chǎn)品。

100平是兩室一廳兩衛(wèi)的階梯狀戶型，主臥在北，南向次臥緊挨著廚房，有油煙困惱。

135平是三室一廳兩衛(wèi)的轉(zhuǎn)角戶型，公衛(wèi)是暗衛(wèi)，客廳在北，起居室在南。

北面的客廳可能在日照方面相對較弱，尤其是在冬季，陽光照射時(shí)間較短。這可能會(huì)影響客廳的明亮度和溫暖感。

璽源臺的開發(fā)商是北京泰樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2000年，注冊資本為9296萬元，由北京智恒達(dá)投資集團(tuán)和楊國宏分別持股55%和45%，法人兼董事長為楊紹暉。

其中，大股東智恒達(dá)由楊紹暉和李彤分別持股90%和10%，名下投資五花八門。

除了地產(chǎn)，智恒達(dá)還投資了世鐸科技、北京智恒達(dá)商貿(mào)、博源基業(yè)（北京）投資基金管理、北京金通匯達(dá)金屬材料貿(mào)易、北京蘭格云商科技、北京元豐投資顧問和北京華鼎精誠文化交流（簡稱“華鼎精誠”）。

此外，楊紹暉還投資了天津萬澤泓科技、變形積木（湖北）科技、華鼎精誠。

其中，華鼎精誠還持有王府井的一宗面積2006.41平方米的工業(yè)用地，成交價(jià)格為486.55萬元。