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北京進(jìn)深 徐迪 7月8日，中海樹(shù)村35號(hào)地總平圖公示。

項(xiàng)目位于海淀上地街道，占地3.97公頃，地上總建筑規(guī)模約7.33萬(wàn)平方米，最高建筑18米。

規(guī)劃了16棟4-6層疊拼+大平層產(chǎn)品，層高3米左右。

這也是海淀北五環(huán)目前唯一的疊拼項(xiàng)目。

01

長(zhǎng)條地塊，東西面寬較窄，16棟樓兩兩一排。

三處下沉庭院+景觀連廊，橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半?yún)^(qū)8棟樓為5層疊拼。

預(yù)計(jì)是上疊3層+下疊2層組合，上疊帶露臺(tái)，下疊帶地下室。

主力戶型400/500平米，按照15萬(wàn)+的單價(jià)，單套總價(jià)達(dá)6000萬(wàn)級(jí)別。

其中4#樓和8#樓西邊各有一個(gè)單元的大平層，面積在280/320平米左右。

2、南半?yún)^(qū)8棟樓6層退臺(tái)洋房。

兩梯兩戶，面積段220/260平米，層高3米。

3、地下建筑規(guī)模約5.8萬(wàn)平方米，所有樓棟都帶下躍戶型。

4、小區(qū)共4處出入口，2處人行，2處車行。

景觀大門設(shè)置在小區(qū)西側(cè)正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側(cè)有景墻，穿過(guò)門庭配套樓是整個(gè)中央景觀軸。

正門南北兩側(cè)隔著兩排樓設(shè)置地庫(kù)出入口；

小區(qū)南側(cè)街坊路上、兩棟樓中間，開(kāi)有一處人行出入口。

用地指標(biāo)上顯示容積率是1.6，但出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側(cè)一條防護(hù)帶統(tǒng)一計(jì)算的結(jié)果，根據(jù)測(cè)繪圖，這條防護(hù)帶的占地面積為6074.54平方米。

實(shí)際地上建面與占地面積的比值為1.84。

地塊南側(cè)的街坊路，寬度不小于15米，長(zhǎng)約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉街坊路的面積，樹(shù)樹(shù)35號(hào)地的容積率將超過(guò)1.95。

可以看到，住宅樓基本都緊貼紅線邊緣，并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，好在是低樓層產(chǎn)品，這個(gè)距離采光沒(méi)問(wèn)題。

東側(cè)防護(hù)帶地塊在吞噬容積率的同時(shí)也釋放了綠化率，住宅地塊上減少綠地做了功能服務(wù)用房。

02

樹(shù)村35號(hào)地成交于今年3月18日，中海地產(chǎn)以27.93%的溢價(jià)率在9個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中奪得該地塊。

總價(jià)超75億元，折合樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米，成為北京首個(gè)樓面價(jià)10萬(wàn)+住宅地塊。

在出讓文件中就對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提到了一些具體要求，包括建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風(fēng)格簡(jiǎn)潔、實(shí)用、美觀，構(gòu)造安全合理，與城市整體風(fēng)貌相融合。

居住小區(qū)的住宅建筑建議增強(qiáng)院落圍合感，沿現(xiàn)狀樹(shù)村公園形成連續(xù)的建筑界面。居住地塊內(nèi)部結(jié)合中心花園，強(qiáng)化景觀均好性與社區(qū)歸屬感，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)與樹(shù)村公園景觀的融合滲透。

建筑形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，突顯歷史特色，適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格。住宅應(yīng)采用坡屋頂形式。街區(qū)內(nèi)的居住建筑以暖色調(diào)為主，等等。

03

樹(shù)樹(shù)35號(hào)地位于北五環(huán)外，距離地鐵13號(hào)線上地站步行約1.2公里；北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，生活配套完善；同時(shí)，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)，海淀最強(qiáng)二派，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校（上地分校）等名校。

這是一宗素質(zhì)足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，樹(shù)村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯(cuò)，西、南雙側(cè)公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒(méi)有噪音問(wèn)題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開(kāi)盤3個(gè)多月，基本到尾盤出清階段了，成交均價(jià)10.5萬(wàn)/平米。

往東兩公里是剛開(kāi)盤不到1個(gè)月的朱房村雙子項(xiàng)目。其中建發(fā)海晏網(wǎng)簽139套，成交均價(jià)13.5萬(wàn)+；臻云暫無(wú)網(wǎng)簽。

樹(shù)村的地理位置和圈層更勝上述幾個(gè)項(xiàng)目。隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價(jià)都在16萬(wàn)+，是目前市場(chǎng)上不多的升值盤。