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文/北京進深 徐迪

中建玖合“運河八子”，先亮出來3塊地，但足以讓通州樓市抖上三抖。

8幅地塊以潞濱二街為界，兩邊各有4塊。

本次出方案的是西邊除0707多功能用地外，其余3幅居住用地。

亮點非常多，配得上這個絕版地塊。

公區(qū)有架空層、風雨連廊、地下通道、跨街天橋、鄰里共享空間、下沉會所……

擴容空間方面，除了內嵌陽臺和設備平臺，花池、奇偶陽臺等也出現(xiàn)在通州樓市。

1、統(tǒng)籌規(guī)劃容積率

三幅地塊總占地5.28公頃，建筑規(guī)模約18.13萬㎡。

共規(guī)劃16棟樓，包括：1棟11F洋房、3棟25F高層，其余均為17F小高層。

整體層高3米 。沿河地塊前排3棟樓最高能做到3.5米以上，后排3.2米。

樓棟沒有依據(jù)地形而建，而是正南正北排布。

這樣一方面保證了采光朝向，另一方面能夠讓更多的房源分享河景資源。

根據(jù)出讓文件，建筑規(guī)模總量不變的前提下，各住宅地塊可統(tǒng)籌平衡，合理調整建筑規(guī)模指標。

①0705地塊：地上計容建筑規(guī)模約2.97萬㎡，容積率從2.3小幅調低至2.27。

規(guī)劃5棟住宅樓，1#-4#樓為17F小高層，其中3#樓首層架空；5#樓為11F洋房。

②0706地塊：地上計容建筑規(guī)模約3.57萬㎡，容積率從2.2調降至2.07。

同樣規(guī)劃了5棟住宅樓，均為17F小高層。北側最靠近0705地塊的1#樓為首層架空。

這兩塊地不在運河邊，但通過樓棟錯位排布，部分高層房源也可欣賞運河風光。

③0708地塊：地上計容建筑規(guī)模約5.45萬㎡，容積率2.43，較出讓文件中的2.4有所增加。

這塊地在運河沿岸，是7幅住宅地塊中地形條件最好的一幅，面寬最大、占地最廣。

規(guī)劃了6棟住宅樓：

靠近運河的3棟24-25F，后排3棟17F，穿插而建，均有河景視野。

2、兩兩相連，立體交通

0705地塊與0706地塊之間設置有隔街對稱的景觀大門，以地下通道連接。

大門北側還設置了過街天橋，天橋兩端，正是帶架空層的兩棟樓。

0708地塊東門也是同樣的配置，地下通道+跨街天橋，連接的是尚未公示方案的0810地塊。

風雨連廊串聯(lián)大門和架空層，再通過門口的地下通道、架空層前的過街天橋，將兩個地塊連為一體。

形成地面、地下、天橋三層步行通道，盡量中間隔了一條馬路，卻以立體交通的形式做到了人車分流，配套共享。

3、好房子2.0，贈送加碼

這個項目可謂好房子元素集大成者。

公區(qū)配置拉滿，戶型贈送上更是各種花活：你有的我有，你沒有的我也做出來了。

①南北雙陽臺：南向內嵌陽臺+北向設備平臺，算是常規(guī)操作。

②通州首個花池項目：朝南的陽光花池，不封閉，面積全贈送。這是通州樓市首次出現(xiàn)花池。

③北京首個轉角花池：部分邊戶做出了270度弧形轉角花池，目前在全北京還是獨一份。

這個弧形設計，絕對能讓外立面上大分，另外也能看出花池進深不小，否則弧形空間過不了人。

有可能會超過花池常見的0.7米進深。

④奇偶陽臺：在大興比較流行，通州近年的新盤中還是頭一回出現(xiàn)這個玩意兒。

特別是沿河的0708地塊，邊戶房源三面有贈送，各種大大小小的臺子讓人眼花繚亂。

這種環(huán)繞式倒角陽臺，之前只在一些別墅項目里見過。

與傳統(tǒng)的直條陽臺相比，無論是外觀還是功能性都更勝一籌，頗有空中花園的意思了。

最近有消息說北京四代宅的贈送紅線在收縮。

但從0708地塊來看，大概會刷新北京平層項目的贈送面積比新紀錄。

3、超級會所+家園中心

每塊地雖然只有五六棟樓，但都配置了景觀亭和獨立室外運動場地。

0708地塊在此基礎上，超配了兩處下沉庭院+三個架空層+鄰里共享空間。

同時景觀亭面積也加倍，與北側下沉庭院結合。

東側1#景觀大門進來是酒店式環(huán)島前庭，四周環(huán)繞風雨連廊，廊下凈高4米。

3棟前排河景房均為首層架空，之間有連廊串接。

兩條社區(qū)景觀動線：

①大門-環(huán)島-連廊-鄰里共享空間-下沉會所；

②大門-連廊-架空層會所。

室內室外風光無縫轉換，地面地下自然銜接。

無論從面積還是形式，放眼通州乃至全北京豪宅小區(qū)，也是翹楚了。

聚焦高端業(yè)態(tài)的會所提升小區(qū)宜居度，承載基礎社區(qū)功能的家園中心則大幅增加了居民生活的便利度。

項目整體需配建1.38萬㎡的家園中心，包括社區(qū)衛(wèi)生服務中心、養(yǎng)老及助殘中心、室內體育設施、社區(qū)文化設施、郵政所等。

中建玖合將這1.38萬㎡拆分成三部分，放在了三塊不臨河的地塊上，在紫旭西路一側沿街排布。

0706地塊里的是家園中心1號，2號和3號分別在0807和0808地塊上。

目前公示的三塊宅地，地上不計容建面將近4500㎡，

其中0708地塊不計容建面超3000㎡，園林景觀占地比住宅還大。

據(jù)說“運河八子”地塊光是風雨連廊、會所等公區(qū)配套就價值兩個億。

4、二層連廊，北京首例

運河沿岸、副中心站樞紐、北京政務區(qū)。

這個位置賣的顯然不只是產(chǎn)品力本身，還有副中心十年萬億級的城市配套。

在出讓文件中提到，居住地塊與樞紐區(qū)域之間應設置二層連廊，塑造便捷通暢、立體生態(tài)、完整連續(xù)的慢行空間。

在平面圖上也可以看到，部分風雨連廊之間設置有樓梯，從地面直接連上了跨街天橋。

二層連廊的設置，在北京樓市尚屬首例。

除了上述提到的設計亮點，“運河八子”出讓文件中還有許多創(chuàng)意空間，剩余地塊中或許能夠用起來。

包括架空層的頂部互相連接，設置可上人屋頂花園、觀景平臺等。

鼓勵設置跨紫運西路二層連廊，將住宅底層架空空間與運河濱水區(qū)域無縫連接，加強居住區(qū)與運河水岸公園的慢行聯(lián)系。

這意味著，將來業(yè)主可以踩著風雨連廊直達運河碼頭。

在街道空間設計上，鼓勵0706、0708地塊沿潞濱一街東側整體設置1條商業(yè)內街。

鼓勵濱水建筑首層設置零售、文化、康體、娛樂等公共功能并靈活布置廣場景觀、小微綠地以及外擺經(jīng)營設施，提升濱水界面的活力。

5、戶型高低配

上能博弈朝陽豪宅，下可對子通州流量盤。

①不沿河的0705、0706地塊以小戶型為主：

90㎡起步，主力為108㎡三居和120㎡四居，層高3米-3.1米之間；

面寬較窄，珍惜邊戶帶側邊飄窗和轉角花池的房源。

②0708沿河地塊，四面寬大平層：

后排戶型建面150㎡/175㎡，層高3.2米；

前排為230㎡/250㎡，層高3.5米。

絕版河景房，大面寬給足了視野，價位不會低，屬于通州豪宅的頂配了。

目前有消息稱，臨河大戶型單價會沖上7萬，后排剛需/剛改戶型也要600萬起步。

小戶型價格很關鍵，價位相當?shù)脑挘@個地塊的小戶型產(chǎn)品綜合性完勝招商八里橋的朝棠攬閱。

6、地塊回溯

6月4日，中建玖合發(fā)展集團有限公司以底價74.91億元摘得北京城市副中心站綜合交通樞紐地區(qū)FZX-0101-0705等8幅地塊。

綜合樓面價2.86萬元/㎡，住宅樓面價約為3.06萬元/㎡。

項目東側緊鄰東六環(huán)高線公園，距市政府約2公里，地理位置優(yōu)越。

西側濱水區(qū)域，緊鄰京杭大運河，可俯瞰副中心三大文化設施，景觀優(yōu)勢明顯；

南側緊鄰運通隧道約20分鐘可直達東四環(huán)，交通很便利；

北側緊鄰副中心站交通樞紐，地下包括地鐵6號線、M101線、平谷線、城際鐵路聯(lián)絡線、京唐鐵路等軌道線路，軌道交通便利。

樞紐站上蓋規(guī)劃辦公、商業(yè)、酒店等功能，大型集中商業(yè)區(qū)、濱水文化特色商業(yè)區(qū)，可提供餐飲娛樂休閑等服務。

8幅地塊土地面積達到11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬㎡。

其中7幅住宅地塊建面總計23.7萬㎡。

按照套均120㎡計算，中建玖合通州項目可帶來將近2000套的住宅供應。

截至到7月25日，通州今年累計9個項目4000余套住宅取得預售許可證，總建面43.3萬㎡。

以剛需、剛改的小戶型產(chǎn)品為主，其中：

招商蛇口有3個項目，總供應超900套，是絕對主力；

北京潤府二期供應772套；城建國譽頌628套。

中建玖合運河畔超級大盤的出現(xiàn)，足以重構通州樓市格局。

僅本次公示的三塊地，就有大概850套房源。

戶型產(chǎn)品足夠豐富，剛需、剛改、純改、頂豪，應有盡有。

且物理分割到不同的地塊上，大致保證了每一個圈層的純粹性。