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文/北京進(jìn)深 林振興 徐迪

董毅好似有“錦鯉附體”。

8月8日上午，北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地塊公示了總平面設(shè)計圖。

晚上，北京限購松綁大招就來了，五環(huán)外購房徹底放開。

北四村這個項目正好位于五環(huán)外，距離昌平線生命科學(xué)園站大約1.4公里。

有了“天時”，越秀北四村項目還有“人和”的助攻。

雖然是越秀操盤，但它的股東陣營很豪華，還包括貝好家、北京城建、未來科學(xué)城。

在地產(chǎn)圈，貝好家已不再神秘，它是貝殼找房旗下的住宅開發(fā)服務(wù)平臺。

從門頭溝長安華曦府到通州朝棠攬閱，貝好家憑借剛需、低價、走量，在北京刮起了小戶型旋風(fēng)，助攻開發(fā)商創(chuàng)造開盤即售罄的日光神話。

這次，北四村項目也不例外，越秀將聯(lián)手貝好家，走低總價剛需路線。

它一共772戶，住宅總建面約7.86萬㎡，戶均建面約102㎡。

網(wǎng)傳分五類戶型：82平、88平、96平、112平和120平（最終以開發(fā)商公布為準(zhǔn)）。

拿地樓面價不到3萬/平，將來北四村項目大概率要賣5.5萬左右，甚至更低。畢竟，現(xiàn)在朱辛莊地鐵盤也只要6.2萬/平，

按最小戶型82㎡計算，總價400萬+就能上車，這個價格很誘人。

01

拿地兩個月就出方案，董毅也在爭分奪秒搶速度。

項目規(guī)劃15棟住宅樓，9-18F洋房+小高層。

其中，西區(qū)0077地塊規(guī)劃8棟11-18F洋房+小高層，共400戶。

北排1#-3#為18F小高層，首層架空；其余4#-8#均為8-11層洋房，部分帶退臺。

大門在小區(qū)東側(cè)，出租汽車站在紅線以內(nèi)。

再往內(nèi)是門口配套樓，包括鄰里中心、小型商服（便利店）、其他商業(yè)服務(wù)（菜市場）等業(yè)態(tài)。配套樓后面，接著一座下沉庭院。

西區(qū)中央偏西位置為200多平的室外活動場地，最西側(cè)是社區(qū)管理服務(wù)用房，之間以景觀綠軸串連。

東區(qū)0078地塊規(guī)劃7棟9-18F洋房+小高層，共372戶。它有一個bug，距離京藏高速近，噪音比較大。

樓棟排列形式與西區(qū)相同，都是北排1#-3#為18F小高層，首層架空；南排4#-7#為9-11F洋房。

東區(qū)與西區(qū)門對門，它將下沉庭院前置，圍繞大門設(shè)置，鄰里中心、小型商服、室外活動場地等功能區(qū)連在一起，形成較為集中的會所體系。

另外，0078地塊還要在東側(cè)建一處開閉站，占地約300平方米，后續(xù)需無償移交相關(guān)部門。

北四村雙子地塊不是正南正北，有傾斜度，董毅只能采用圍合式布局，這也導(dǎo)致東西樓間距過近。

比如東區(qū)的6#和7#、西區(qū)的3#和4#的樓間距只有9米左右。

02

本以為有貝好家助攻，走低總價路線，再加上限購松綁，越秀北四村項目應(yīng)該是昌平今年最不愁賣的項目。

但別忘了，除了“天時”和“人和”，還要有“地利”。

在昌平，送陽臺的尺度，正在慢慢收緊。

朱辛莊的中海未來之境，出現(xiàn)了1.2米小尺度陽臺，北向設(shè)備平臺是不能用于室內(nèi)擴(kuò)展空間。

越秀北四村項目，北向沒有贈送空間，無設(shè)備陽臺，無花池。

南向贈送是陽臺+飄窗組合，陽臺進(jìn)深分1.2米/1.5米/1.8米三檔。

邊戶房源的整個側(cè)面都做了飄窗贈送，與進(jìn)深等長，僅這一項的贈送就在5個平方左右。

中間戶陽臺進(jìn)深能達(dá)到1.8米，但是沒有贈送側(cè)邊飄窗，整體使用率還是要低一些。

再加上，整個昌平樓市，現(xiàn)在壓力都很大。今年它的供應(yīng)量，會突破1萬套，堪比豐臺。

豐臺樓市的慘狀，大家都心知肚明，新房各種卷，打價格戰(zhàn)。

過去，昌平樓市，全憑海淀、朝陽的外溢購買力支撐。但近一年，海淀、朝陽超大規(guī)模土地出讓，自身的購買力都不夠用了。

這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

從目前看，昌平樓市已顯露出了疲態(tài)。甚至連朱辛莊地鐵盤取證時擬售均價7萬/㎡，但實際也只賣到6萬/㎡+。

在此背景下，常勝將軍董毅或許也壓力山大。

03

昌平是董毅的福地，也是越秀在北京的大本營。

除了北四村項目，越秀在昌平在售項目還有星樾、星耀未來、梧桐星宸。

星樾，是董毅到任越秀后的首戰(zhàn)。

這個項目是越秀自己獨立操盤，從拿地到開盤只用了77天。

越秀星樾規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當(dāng)天售罄，成交均價6.14萬/平，收金超26.6億元。

2024年12月底，星樾3#、4#樓現(xiàn)房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網(wǎng)簽78套。2025年分兩批又取證了382套現(xiàn)房，目前網(wǎng)簽190套。

不僅自己下場拿地，越秀還喜歡抱團(tuán)，與首開合作打造梧桐星宸。

董毅很拼，為了賣房，他親自下場為該項目搞了一場直播。

2023年12月14日，梧桐星宸首次取證，批準(zhǔn)銷售374套房源，已簽約339套，成交均價4.95萬元/㎡；緊接著12月26日二次取證，批準(zhǔn)銷售198套房源，已簽約152套，成交均價4.93萬元/㎡；

去年3月，該項目三次取證，批準(zhǔn)銷售406套，已簽約246套，成交均價4.89萬元/㎡；緊接著5月四次取證，批準(zhǔn)銷售房源273套，暫無成交信息。

此外，越秀和昌平“一哥”未來科學(xué)城也是老搭檔，雙方合作了星耀未來。

在公布北四村項目總平圖的前一天，星耀未來收官房源取證。本批次取證房源中僅3#樓為住宅房源，8層洋房共48套房源。

但星耀未來已開盤4個月，目前網(wǎng)簽了156套，待售774套，單價5.55萬元/平米。

乘著新政東風(fēng)，越秀能否憑借新項目在昌平扳回一局？