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文/北京進(jìn)深 徐迪 

8月14日，豐臺槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊項目規(guī)劃設(shè)計方案公示。

就在觀宸東側(cè)一街之隔，同為建發(fā) 金茂開發(fā)，因此也被稱為觀宸二期。

項目占地25897.21平方米，總建筑面積約8.11萬平方米，其中：

地上建筑面積約5.21萬平方米，地下建筑面積約2.90萬平方米，建筑高度56.30米（最高），容積率2.0。

擬建設(shè)12棟住宅樓，為6-17F洋房和小高層產(chǎn)品。

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12棟樓點狀排列，格局與西側(cè)觀宸一期相似。

中間為小高層大戶型，四角為洋房小戶型產(chǎn)品。

西北邊的兩棟：2#和6#樓，首層局部架空。

建筑立面也延續(xù)觀宸風(fēng)格，屋頂大飄檐設(shè)計。

大部分樓棟北側(cè)有退臺，南側(cè)有挑空空間。

小區(qū)北邊、西邊各有一處出入口，其中西門為主入口，帶挑空、格柵等裝飾結(jié)構(gòu)的景觀大門，加上兩側(cè)景墻，沿街展示面超60米；內(nèi)建兩棟配套樓，高度10.43米。

進(jìn)門就是下沉庭院，周圍有綠色景觀帶，形狀疑似風(fēng)雨連廊，但平面圖上未做標(biāo)記。

一期報規(guī)時總平圖上也沒有風(fēng)雨連廊，沙盤階段才看到。

二期將近400套房源，建面120-165㎡區(qū)間，面積段與一期基本相同。

砍掉了110左右的小戶型，變成全四居產(chǎn)品。

一期136戶型賣得不錯，二期大戶型占比明顯增加。

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層高3.1-3.3米，贈送方面與一期尺度相當(dāng)：

①南向通面寬內(nèi)嵌陽臺贈送一半面積；

②北向（部分在側(cè)邊）設(shè)備平臺全贈送；

③部分戶型有側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗，面積全贈送。

此外，從平面圖看，樓棟南側(cè)有挑空標(biāo)識，不確定是頂層房源內(nèi)部挑高，還是屋頂?shù)奶舾哐b飾。

一期項目的產(chǎn)權(quán)得房率在75.1%-80.4%。

加上贈送面積后，整體空間擴容出10%左右，實際使用率在83%-91%區(qū)間。

戶型圖上明確標(biāo)出了贈送空間，這也是去年“好房子”新規(guī)發(fā)布以來，首個公開注明贈送的項目。

（觀宸一期戶型圖）

觀宸一期今年3月底開盤，共479套房源，面積段111-165㎡。

目前網(wǎng)簽253套，去化過半，成交均價7.82萬元/㎡；

網(wǎng)簽金額總計24.32億元，基本覆蓋了拿地款。

今年上半年，觀宸拿下了豐臺區(qū)商品住宅成交金額榜TOP1。

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二期地塊成交于6月24日，由建發(fā) 金茂聯(lián)合體20.8億元底價摘得，折合樓面價40159元/㎡。

拿地主體北京兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也就是西側(cè)觀宸項目的開發(fā)主體。

02地塊最早和觀宸的01地塊是一個項目，去年8月上架，原定9月20日競拍，起始價定到52億元，后因故終止出讓。

重新回爐后只有西側(cè)01地塊單獨上架，被建發(fā)拿下，與金茂開發(fā)為觀宸項目。

開盤不到5個月，去化過半，這個成績在今年新盤眾多的豐臺市場可圈可點，可以說是建發(fā) 金茂拿下東區(qū)02地塊做二期的最大底氣。

按照觀宸當(dāng)前的成交均價，二期項目每平米有將近4萬的房地價縫差，利潤空間很充裕。

建筑規(guī)模上，02地塊略小于觀宸，其它條件基本一致。

出讓文件中的各項規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計要求，包括體現(xiàn)中國特色、古都風(fēng)韻時代風(fēng)貌等，也都與觀宸一期地塊相同。

如果按照一期的開發(fā)速度，二期是能夠在年內(nèi)取證入市的，當(dāng)然更重要的還是要看一期后續(xù)去化情況。

從供地節(jié)奏來看，02地塊曾被“因故暫?！背鲎?，延期了大半年才成交。坊間有猜測是為促成01地塊出讓而刻意延期。

此次拿下02地塊，開發(fā)商可以為了護(hù)盤一期，合理控制二期入市進(jìn)程。

但也不能太拖，整個NY030地塊還有北區(qū)的住宅用地街坊出讓，與觀宸僅隔一條街坊路。

觀宸周邊最大競品是北京隅西頌，今年新開出的項目，7棟樓共439套房源，4月28日開盤，目前網(wǎng)簽57套，成交均價7.92萬元/㎡。

此外還有中海公元里和郭公莊兩個項目在售：中海豐和叁號院、中建云境。

三個項目都是去年3月份前后開盤，流速都不算太快。

中海公元里共622套房源，目前網(wǎng)簽84套，去化率14%，成交均價6.26萬/㎡；

中海豐和叁號院412套，目前網(wǎng)簽96套，去化率23%，成交均價8.51萬/㎡；

中建云境838套，網(wǎng)簽234套，去化率28%，成交均價8.06萬/㎡。

豐臺的新盤實在太多了，產(chǎn)品力已經(jīng)卷上了天，價格成為決定性因素。

價差到位的話，豐臺是能夠承接海淀一部分外溢購買力的，畢竟擁有不錯的環(huán)線優(yōu)勢，適合預(yù)算有限但又追求高品質(zhì)住房的客群。