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北京進(jìn)深 徐迪 第六輪供地清單里的王炸地塊有動(dòng)靜了！

8月18日，太陽(yáng)宮0627地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案反饋意見(jiàn)的采信情況發(fā)布。

方案于2025年6月18日至7月17日公示。

之所以延遲至今才通告采信情況，大概是由于收到的公眾反饋有效意見(jiàn)多達(dá)614條。

涉及到樓間距、用地性質(zhì)、配建等多項(xiàng)問(wèn)題。

1、公眾反饋意見(jiàn)：關(guān)于0627地塊限高、新建住宅對(duì)周邊建筑日照、樓間距及隱私權(quán)的意見(jiàn)

建設(shè)單位意見(jiàn)：0627地塊高度與法定原規(guī)劃一致，在后期建設(shè)中建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則（2003版）》進(jìn)行設(shè)計(jì)，以滿足日照、隱私等建筑間距要求。

2、公眾反饋意見(jiàn)：關(guān)于0627地塊用地規(guī)劃性質(zhì)的意見(jiàn)

建設(shè)單位意見(jiàn)：0627地塊用地規(guī)劃性質(zhì)根據(jù)根據(jù)2025年起實(shí)施的新用地分類標(biāo)準(zhǔn)，將原住宅混合公建用地（F1）進(jìn)一步明確為二類城鎮(zhèn)住宅用地（070102），并按照《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》兼容地上商業(yè)設(shè)施。

3、公眾反饋意見(jiàn)：關(guān)于0627地塊商業(yè)建筑面積及業(yè)態(tài)的意見(jiàn)

建設(shè)單位意見(jiàn)：為充分發(fā)揮地鐵客流對(duì)地塊商業(yè)價(jià)值的帶動(dòng)作用，提升軌道站點(diǎn)周邊用地復(fù)合利用，規(guī)綜方案結(jié)合地鐵出入口規(guī)劃地上地下一體化的商業(yè)設(shè)施，擬布局小規(guī)模精品商業(yè)，實(shí)現(xiàn)與周邊商業(yè)的錯(cuò)位互補(bǔ)。

4、公眾反饋意見(jiàn)：關(guān)于配置健身設(shè)施、社區(qū)文化室的意見(jiàn)

建設(shè)單位意見(jiàn)：統(tǒng)籌考慮文化、體育等設(shè)施的設(shè)置要求，后續(xù)建設(shè)方案將按照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2015〕7號(hào)）標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置相關(guān)設(shè)施。

5、公眾反饋意見(jiàn)：關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施的意見(jiàn)

建設(shè)單位意見(jiàn)：根據(jù)規(guī)劃，地塊內(nèi)原養(yǎng)老設(shè)施承擔(dān)集成資源鏈接、專業(yè)照護(hù)、養(yǎng)老助餐等功能，而日間照料、上門服務(wù)等養(yǎng)老服務(wù)需求是由社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站承擔(dān)。

考慮本項(xiàng)目用地面積較小、用地朝向不佳、地鐵振動(dòng)對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的影響以及養(yǎng)老與居住人群的流線干擾，需在街區(qū)范圍內(nèi)考慮養(yǎng)老設(shè)施布局優(yōu)化，滿足養(yǎng)老服務(wù)需求，確保新選址用地更加規(guī)整、更利于養(yǎng)老設(shè)施布局、服務(wù)品質(zhì)更優(yōu)。

6、公眾參與意見(jiàn)：關(guān)于項(xiàng)目方案公眾參與方式的問(wèn)題

建設(shè)單位意見(jiàn)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目需進(jìn)行公示，聽(tīng)取規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見(jiàn)，公示時(shí)間不得少于30日。相關(guān)規(guī)定未明確具體公示方式。2025年6月18日至7月17日，本項(xiàng)目在北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官方網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示時(shí)間共計(jì)30天，并接受公證處全程監(jiān)督。本項(xiàng)目公示符合法律、法規(guī)相關(guān)要求。

此外，還提到關(guān)于學(xué)校的意見(jiàn)。

經(jīng)梳理，周邊現(xiàn)有基礎(chǔ)教育資源幼兒園、小學(xué)、九年一貫制學(xué)校，中學(xué)共計(jì)21所，可解決本用地及周邊居民教育需求。學(xué)校設(shè)置及學(xué)位安排，以教育部門意見(jiàn)為準(zhǔn)。

朝陽(yáng)太陽(yáng)宮新區(qū)D區(qū)CY00-0215-0627地塊北至太陽(yáng)宮小街，東至太陽(yáng)宮中路，南至太陽(yáng)宮南街，西至安馨家園小區(qū)。

堪稱朝陽(yáng)壓箱底的寶藏級(jí)地塊，東北三環(huán)+雙軌交匯，交通便利，城市界面好，高品質(zhì)次新扎堆。

北邊就是紅極一時(shí)的神盤中建玖合府，南側(cè)緊鄰凱德mall，疊加人大附學(xué)區(qū)。太陽(yáng)宮地塊的位置在整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)也算是數(shù)一數(shù)二了。

用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地，規(guī)劃用地面積約1.94公頃，容積率2.6，限高80米。

規(guī)劃地上總建筑規(guī)模約5.04萬(wàn)平方米，其中包含0.74萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施；地下還有不少于0.55萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施，結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置。

規(guī)劃方案顯示，地塊地下空間應(yīng)與地鐵17號(hào)線預(yù)留通道連接，并與地鐵10號(hào)線站廳連通。現(xiàn)狀地鐵A出入口、17號(hào)線風(fēng)亭應(yīng)進(jìn)行改造，與項(xiàng)目結(jié)合建設(shè)。

此外在地塊兩邊還有京承高速和機(jī)場(chǎng)高速，東邊主要商務(wù)區(qū)基本可以半小時(shí)直達(dá)。當(dāng)然高速噪音也是地塊的一個(gè)不利因素。

2025年朝陽(yáng)供地清單中，太陽(yáng)宮627地塊也在其中，當(dāng)時(shí)地塊指標(biāo)顯示建筑規(guī)模5.83萬(wàn)平方米，容積高達(dá)3。

此次調(diào)規(guī)，不僅降低了容積率，同時(shí)將地塊屬性由F1住宅混合公建用地（商辦占比15%），改為純住宅用地。

為了迎合開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)需求，公建配建面積明顯減少，相應(yīng)的，開(kāi)發(fā)難度也降低了。

1、地塊屬性：F1住宅混合公建用地→二類城鎮(zhèn)住宅用地。

2、容積率：3.0→2.6。

3、地上建筑規(guī)模：5.83萬(wàn)㎡→5.04萬(wàn)㎡。

住宅規(guī)模：4.08萬(wàn)㎡→4.3萬(wàn)㎡。

配建：商辦0.95萬(wàn)㎡ +養(yǎng)老設(shè)施0.8萬(wàn)㎡（建成后無(wú)償移交）→0.74萬(wàn)㎡商業(yè)設(shè)施。

鑒于朝陽(yáng)近年屢屢打包供地，之前有消息稱太陽(yáng)宮地塊會(huì)和永安里地塊捆綁出讓。

這兩塊地放在一起還真說(shuō)不好誰(shuí)肥誰(shuí)瘦，區(qū)位上永安里地塊更勝一籌，前陣子也調(diào)規(guī)增加了住宅規(guī)模，但周邊屬于商務(wù)區(qū)，居住屬性略差，開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品就比較尷尬。

現(xiàn)在太陽(yáng)宮地塊又降低了商辦比例，兩塊地大概率要單獨(dú)出讓了。

位置絕佳，規(guī)模不大，總價(jià)還是可控的，太陽(yáng)宮地塊估計(jì)會(huì)被不少開(kāi)發(fā)商盯上。