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文/樂居財經 李奕和

“當前各級政府出臺的促進房地產市場止跌回穩(wěn)措施，以及大股東深鐵集團和各級各界強有力的支持，給公司改革化險創(chuàng)造了良好條件?！?/span>

在8月22日的分析師會議上，萬科管理層對于上半年的公司經營這樣表示。

當天，萬科發(fā)布了2025年半年度報告。期內，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元；實現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過100%；按期保質完成超4.5萬套房的交付。

受房地產開發(fā)項目結算規(guī)模下降、毛利率處低位，新增計提資產減值以及部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值等因素影響，萬科業(yè)績面臨較大壓力。

但也可以看到，在大股東深鐵及各方的大力支持下，萬科今年上半年整體上實現(xiàn)了經營穩(wěn)定，多項業(yè)務穩(wěn)健增長并保持競爭力。

如經過多年的努力和沉淀，該公司經營服務業(yè)務在部分賽道如物業(yè)、公寓、物流、商業(yè)等建立了行業(yè)領先優(yōu)勢。

2025年上半年，萬科經營服務業(yè)務實現(xiàn)全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%。經營服務業(yè)務期內取得不少突破，發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)，且在各自行業(yè)內處于頭部水平。

特別是，上半年，萬科通過統(tǒng)籌各類資源要素，協(xié)調動員各方力量，積極化解經營困難和債務風險。在大股東、各金融機構支持，以及自身的努力下，不僅有序推進化險工作，也推動企業(yè)向多元場景、多業(yè)態(tài)復合融合發(fā)展，重塑市場信心。

多元造血與融資，改革化險有序推進

今年以來，萬科堅決落實主體責任，竭力保交付的同時，妥善解決到期債務特別是公開債務的兌付問題，取得了較為積極的成效。

上半年，萬科合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。另外，持續(xù)拓展融資渠道，通過經營性物業(yè)貸款盤活前期在經營性資產上的投入，期末全口徑經營性物業(yè)貸余額為494.7億元。

截至目前，萬科已經順利完成243.9億元公開債務償還，2027年前已無境外公開債到期。

化險工作有序推進，離不開各方的支持。特別是大股東深鐵。事實上，自陷入流動性緊張以來，大股東深鐵集團幫助萬科進行資產和股權處置、參與消費基礎設施REIT認購、積極協(xié)調各類金融資源等，并多次提供股東借款對萬科予以真金白銀的支持。

數(shù)據(jù)顯示，至今深鐵集團已累計向萬科提供了近240億元的股東借款，真金白銀幫助公司緩解流動性壓力。

當然，萬科自身的努力也很重要。期內，該公司通過強化自身產品力與品牌，通過戰(zhàn)略聚焦、經營提振、管理提升等舉措，新入市項目取得不錯銷售表現(xiàn)。

其中，溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開實現(xiàn)9成及以上的認購去化。公司在15個城市銷售金額排名前三。

高效的銷售去化以及較好的銷售回款，維持著現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

另一方面，萬科持續(xù)開展大宗交易，積極推進存量盤活，期內完成13個項目交易，簽約金額64.3億元。上半年通過存量盤活優(yōu)化和新增產能95.2億，通過存量盤活回款57.5億元。

2023年以來，萬科借助政府各類支持性政策，通過商改住、規(guī)劃條件優(yōu)化、存量資源置換等多種方式持續(xù)推動難點項目解題。數(shù)據(jù)顯示，其近三年已累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元，通過盤活項目新增銷售約226億元。

對于未來發(fā)展與債務應對，管理層在分析師會議上表示：

一方面，將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經營性現(xiàn)金流為正，同時進一步發(fā)揮好經營服務類業(yè)務的造血功能。

另一方面，繼續(xù)落實收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉讓、資產證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴大合作等策略，充分實現(xiàn)資產價值，適時補充流動性。

在經營和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，萬科還將繼續(xù)積極爭取與金融機構的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模；繼續(xù)爭取增量流動性機會，以時間換空間。

“未來，在政策端的引領，金融機構的支持，國資大股東的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力應對挑戰(zhàn)，全力以赴爭取妥善化解到期債務?！惫芾韺颖硎?。

多方協(xié)作創(chuàng)新生態(tài)，融合發(fā)展持續(xù)突破

除了化險工作有序推進，萬科近段時間以來表現(xiàn)尤為顯著的一點，是持續(xù)整合資源，推動公司多元場景、復合業(yè)態(tài)的融合發(fā)展。

最明顯的，是跟大股東深鐵集團的產業(yè)協(xié)作。剛過去的7月，萬緯物流和深鐵集團共同打造的“軌道交通 機器人配送”成為全球首個實現(xiàn)地鐵無人配送的商業(yè)化案例，開創(chuàng)了智慧物流與城市軌道交通融合的新模式。

這款由萬緯物流集成研發(fā)、名為“北極燕鷗”的物流機器人，可通過AI調度算法 機器人技術自主完成地鐵換乘、站點配送等全流程操作。不僅為全球機器人提供了新應用場景，也為企業(yè)發(fā)展尋找了很好的機會點。

不僅在物流領域，上半年萬科長租業(yè)務也與深圳地鐵置業(yè)集團簽署了深鐵項目租賃運營合作框架協(xié)議，雙方將對適配的項目開展合作運營，充分發(fā)揮深鐵置業(yè)豐富的項目資產優(yōu)勢，以及泊寓在租賃領域的品牌影響力和運營優(yōu)勢。

萬科商業(yè)業(yè)務也將全面深化與深鐵商業(yè)的戰(zhàn)略合作，共同探索并實踐面向未來的軌交商業(yè)產品模型與創(chuàng)新運營模式。

除此之外，深鐵、萬科在TOD綜合開發(fā)、工程代建、基礎設施運維養(yǎng)、科技創(chuàng)新等方面，也將啟動全面的深度合作，雙方可不斷發(fā)揮資源稟賦，探索新的發(fā)展機會。

與此同時，萬科也在持續(xù)與各地政府、龍頭企業(yè)、產業(yè)投資機構等協(xié)同創(chuàng)新，重點布局城市基礎設施運營管理、重大產業(yè)項目配套服務等關鍵領域，不斷提升和完善生態(tài)圈建設。

比如，萬科通過廣泛鏈接境內外機構投資者、政府國資資源等，多樣化開拓資產交易渠道，實現(xiàn)交易模式創(chuàng)新。

該公司堅決推進商業(yè)、公寓、物流三支 REITs；并深化與機構投資者的交易和合作，持續(xù)推動三支Pre-REITs基金擴募。今年2月，萬科與中信等共同設立“萬新金石（廈門）住房租賃基金”，收購廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)項目，并由泊寓繼續(xù)提供資產運營服務。

同時，結合政府存量資產盤活等契機，探索新的交易路徑。5月，萬科與杭州市安居集團完成了河語光年自持住宅交易，實現(xiàn)杭州市首個收購存量商品房用作保障性住房項目成功落地。

這些舉措，因地制宜打造新質生產力，推動經營水平和發(fā)展質量提升，并通過輕重結合模式提升業(yè)務價值，無疑不為萬科未來經營錨定了一條高質量發(fā)展路徑。