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中報季，越秀地產（00123.HK）又一次成為行業(yè)焦點。

2025年上半年，全國房地產市場仍處于深度調整與轉型的關鍵階段，盡管商品房銷售降幅有所收窄，但開發(fā)投資仍呈雙位數下滑，市場整體承壓明顯。

8月26日，越秀地產以一份亮眼中報回應市場。作為首批披露財報的房企之一，越秀地產展示出其對經營成果和財務實力的充分自信，報告顯示：報告期內越秀地產實現475.7億元營業(yè)收入，同比增長34.6%；核心凈利潤15.2億元、歸母凈利潤13.7億元；合同銷售額615億元，同比上升11%，在克而瑞行業(yè)排名穩(wěn)居第8位。

精準投資推動高效去化 營收連續(xù)7年穩(wěn)定增長

在房地產行業(yè)高質量發(fā)展轉型期，多數房企仍面臨銷售下滑的困境。中指院數據顯示，2025年上半年，百強房企銷售總額同比下降11.8%。越秀地產卻在行業(yè)逆勢中保持銷售雙位數增長，1-6月實現合同銷售額615億元，同比增長11%，不僅是行業(yè)TOP10房企中唯三的正增長房企之一，增速更是排名第二。

業(yè)內專家判斷，越秀地產銷售逆勢增長主要得益于其堅定深耕一二線城市的精準投資策略。年報顯示，越秀地產2025年上半年新增土儲面積約148萬平方米，全部位于一二線核心城市，其中68%位于一線城市；總土地儲備達2043萬平方米，一二線核心城市占比達94%，其中半壁江山位于一線城市。

同期，越秀地產在核心一線城市的市場占有率同樣表現突出：上半年一線核心城市的銷售額為495億，占總銷售額80.5%。其中，越秀地產在北京上半年實現合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，晉升為上半年北京市場占有率最高的房企。同時，大本營廣州仍然是越秀地產的主力糧倉，實現157.56億元銷售額，排名第二；在上海也實現了144.92億元銷售額，位居第六名。

核心城市貢獻增大的另一面，是越秀地產積極把握新周期市場結構變化趨勢，提升產品力，布局核心城市中高端改善產品。年初，越秀發(fā)布的“4×4好產品理念”不僅被行業(yè)認為是“好房子”的引領標準，多個高品質項目銷售表現更是突出，其中北京海淀和樾望云、和樾玉鳴雙項目2025年開盤勁銷152億元、上海靜安天玥項目開盤即售罄，銷售額達23億元；廣州大本營“廣府系”瓏悅西關、熙悅江灣等項目熱銷頻現、先鋒系產品東山云起項目開盤去化近9成，各地“好房子”全面開花。體現在年報上，則是其銷售均價從2024年中期的29,500元/平方米提升至42,100元/平方米，約是行業(yè)均值的2.5倍。

有行業(yè)專家表示，越秀地產之所以能連續(xù)七年保持營收穩(wěn)定增長、并在2025年上半年逆勢再增34.6%，核心在于它把“拿地”做成了“去化”的前置環(huán)節(jié)——土儲鎖定一線及強二線城市核心地塊，貨值兌現周期短、溢價高；同時以“好房子”產品拉高售價、縮短去化周期。精準投資與高效回款形成閉環(huán)，現金流持續(xù)正流入，既對沖行業(yè)銷量下滑，又放大單盤利潤，最終體現為營收的穩(wěn)健擴張。

財務穩(wěn)健持續(xù)領跑，融資成本降至3.61%

報告顯示，越秀地產在2025年繼續(xù)穩(wěn)居"三道紅線"綠檔陣營。截至2025年6月30日，越秀地產剔除預收款后的資產負債率為64.6%；凈借貸比率53.2%；在手現金446.4億元，覆蓋短期債務的1.7倍。更值得關注的是，越秀地產經營性現金流保持凈流入狀態(tài)，上半年實現經營性現金凈流入41億元，持續(xù)驗證其適配新周期的業(yè)務模式具備強大造血能力。

同時，越秀地產的債務結構進一步優(yōu)化：有息負債規(guī)?？刂圃?,038.6億元，其中1年內短債占比僅24%，債務期限結構健康合理；且公司加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點，期末利率更是首次降至3%以下。

專家分析指出，越秀地產已跑通新周期正循環(huán)機制，一方面通過精準投資持續(xù)在核心城市獲取優(yōu)質土地；另一方面正向現金流和穩(wěn)健經營驅動融資成本持續(xù)下降。這種“調結構、提質量”的增長模式恰好踩中政府工作報告“止跌回穩(wěn)、釋放改善需求”的政策節(jié)拍，成為當前房地產行業(yè)轉型的標桿樣本。

核心指標跑贏行業(yè) 機構看好未來營收提升

一天前，國際三大評級機構之一的標普宣布授予越秀地產投資級評級，評級展望為穩(wěn)定。這是繼6月惠譽上調其評級展望后，越秀地產再度獲得國際評級機構的認可，也成為行業(yè)內當前唯一躋身標普投資級評級的地方性國企。

標普報告中指出，越秀地產的評級優(yōu)勢源于多個核心因素：堅實的政府與國企背景、優(yōu)質且高度集中于高能級城市的土地儲備，以及多元順暢的融資渠道。公司長期深耕一線和核心二線城市，憑借良好的市場口碑和經濟韌性較強的區(qū)域布局，為其銷售去化和業(yè)績穩(wěn)健增長提供了有力支撐。

早在本次標普評級授予之前，惠譽已于6月將越秀地產的評級展望上調至“穩(wěn)定”，并維持“BBB-”投資級評級，這也是惠譽今年來首次上調內房企業(yè)評級?；趯υ叫阖攧战】禒顩r和清晰運營策略的認可，多家券商機構同樣給予積極回應。里昂證券與中銀證券均維持“買入”評級，其中里昂證券將目標價上調至5.1港元，并看好其年度銷售目標的順利達成；中銀證券則預計，越秀地產未來營業(yè)收入將保持逐年增長。

在行業(yè)新發(fā)展模式下，越秀地產展現出以產品力與服務創(chuàng)新精準把握需求結構變化的能力，正持續(xù)實現高質量穩(wěn)健增長。其發(fā)展路徑對行業(yè)而言具備重要參考價值，也進一步強化了資本市場對優(yōu)質內房股的信心。

越秀地產董事長林昭遠表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建設加速落地的關鍵之年。公司將圍繞“穩(wěn)業(yè)績、謀突破、精管理、提能力”的工作主題，聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力爭全力達成年度各項經營目標，在市場新的競爭格局和發(fā)展模式下，持續(xù)為股東創(chuàng)造價值！

來源：財中社