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樂居財經(jīng) 徐迪 8月27日，中國海外發(fā)展舉行2025年中期業(yè)績發(fā)布會。董事局主席顏建國、行政總裁張智超、副總裁郭光輝等管理層出席。

上半年，中國海外發(fā)展實現(xiàn)合約物業(yè)銷售額1,201.5億元（單位：人民幣，下同），位居全行業(yè)第二。期內(nèi)收入832.2億元，除稅前溢利130.0億元，核心股東應占溢利87.8億元。

1-7月，集團共獲取22幅地塊，權益購地金額550.1億元，投資規(guī)模行業(yè)第一。公司的資產(chǎn)負債率53.7%、凈借貸比率為28.4%，持有現(xiàn)金超過1000億元，繼續(xù)保持在“綠檔”。

以下為業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄>>

提問：請教管理層如何看待下半年核心城市地產(chǎn)市場走勢？公司今年銷售是否有信心保持穩(wěn)健？下半年計劃比方在推盤方面大概什么計劃？關于土地投資和城市布局。管理層如何評估當前城市土地熱度和價格水平，中海在四大一線城市投資銷售都非常成功，一線城市土地競爭非常激烈，中海往后會否考慮在其他二三線城市尋找利潤率更高、更好的機會，未來投資的步伐和節(jié)奏是否會更加積極、審慎？ 

中國海外發(fā)展行政總裁張智超：上半年房地產(chǎn)市場總體還處于一個微跌盤整、降幅收窄階段，總體呈現(xiàn)逐步筑底企穩(wěn)態(tài)勢，但城市間分化相對比較大。一線城市總體表現(xiàn)更具有韌性，呈現(xiàn)量微升、價基本平的狀態(tài)，這也是中海這幾年強聚焦一線城市的重要基礎。 

我們對國家經(jīng)濟保持信心。全年仍將保持5%左右經(jīng)濟增速，對刺激消費需求、居民收入增長、股市向好等方面都有比較大的促進。

從政策面可以看到，從8月18日中央國務院會議后，上海出臺了相關政策，此前北京也出臺支持住房消費的相關政策。7月份全國城市工作會議，把城市更新也作為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，重點要推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。結合當前低息環(huán)境，我們對未來，特別是下半年房地產(chǎn)市場走勢有信心。

當下的市場給我們這類經(jīng)營穩(wěn)健、布局良好、貨量優(yōu)質(zhì)的企業(yè)更多更好的機會。今年上半年銷售較去年同期有所下降，一是我們在今年上半年的貨量，較去年同期可售貨量減少640億可售貨量。

二是去年同期我們在幾個一線城市有超過400億高貨值暢銷型項目集中銷售，基本是開盤售罄。但總的來說，我們今年上半年整體銷售質(zhì)量、去化率要略優(yōu)于去年同期的水平，完成全年銷售指引目標，我們充滿信心。

另外一方面，行業(yè)投資都更加關注一線城市和重點二線城市，投資競爭相對激烈。中海除了有比較強的資金優(yōu)勢，還是少數(shù)具有全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)，具有雙甲級設計單位，在好產(chǎn)品研發(fā)上具備獨特的能力；有非常優(yōu)秀的總承包企業(yè)，在工程進度與質(zhì)量方面，保持“工科中?！钡膬?yōu)勢；我們還有專業(yè)化生態(tài)供應鏈企業(yè)，在地產(chǎn)下半場無論產(chǎn)品力、成本力這些方面都會構建比較明顯的優(yōu)勢。

除此之外，我們也有著類型豐富的持有型業(yè)態(tài)，我們主力做的，包括辦公、商業(yè)、長租公寓，養(yǎng)老等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)在核心城市獲取一些大型綜合性項目具備很強的優(yōu)勢。

中海長期深耕主流城市，無論客戶的黏性，品牌知名度和渠道都占有一定優(yōu)勢，這對公司投資形成強力支撐。

下半年，公司統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅持以銷定投，預計下半年投資的方面會實現(xiàn)一定增長，對公司未來的銷售與利潤規(guī)模，保持有力的支撐。

提問：最近幾個月看到香港住宅市場有一個挺平穩(wěn)上升的表現(xiàn)，請問公司在香港的投資跟銷售有什么特別的計劃？對于下半年或者明年對于香港住宅市場有什么看法？今年全年的利潤指引如何？

中國海外發(fā)展行政總裁張智超：香港市場經(jīng)過幾年調(diào)整，現(xiàn)在從社會的經(jīng)濟面和商貿(mào)活躍度，特別是金融市場穩(wěn)定上漲，以及中央政府持續(xù)對香港加大支持，香港國際金融中心的地位進一步鞏固，對香港樓市平穩(wěn)回升形成了重要支撐。

從去年9月至今，香港的CCL指數(shù)來看，已經(jīng)處于企穩(wěn)狀態(tài)。今年5月以后，我們監(jiān)測的市場來訪和成交來看，呈現(xiàn)明顯上揚，達到疫情前2019年高峰時期的水準。我們判斷香港市場基本已經(jīng)筑底，處于往上的狀態(tài)。現(xiàn)在香港住房租賃市場收益率基本能達到3.5%左右，在這種情況下，無論是購房自住的客戶，還是一些帶有投資性的客戶，進場積極性在明顯強化，銷售上將迎來比較好的契機。

截至目前，公司今年在香港全口徑銷售已經(jīng)超過100億港幣，今年有望突破200億港幣，這也是近幾年的高峰。今年公司在旺角獲取一宗項目，我們對香港市場未來總體是充滿信心的。

中國海外發(fā)展副總裁郭光輝：目前行業(yè)仍在下行筑底過程中，行業(yè)邊際是有所改善的。在這個情況下，中海發(fā)展2025年上半年取得比較好的成績，除稅前溢利達到130億，凈利潤95.3億，核心歸母凈利潤87.8億，特別是核心歸母凈利潤率達到10.6%，核心歸母凈利潤率和毛利率目前依然處于行業(yè)領先水平。

從未來來看，公司有信心、有基礎、有能力保持凈利潤和毛利率水平的穩(wěn)健。從以下幾個方面來看：

第一，今年上半年我們的已售未結轉金額和回報率都處在高位。

第二，我們近幾年聚焦一線城市、強二線城市投資，投資規(guī)模始終處在行業(yè)第一位，我們的貨量足、質(zhì)優(yōu)、以新帶舊，發(fā)展從容。公司通過打造中海好房子、通過設計、產(chǎn)品力進行了價值創(chuàng)造，為未來的利潤和毛利率奠定了基礎。

第三，我們在一線城市核心地段布局商業(yè)，在未來商業(yè)資產(chǎn)收入和利潤也會形成創(chuàng)利增效。比如今年上半年北京大吉巷開業(yè)，文化和商業(yè)高度融合形成標桿性項目，還有北京十八里店、上海徐匯西岸MAX、深圳超級總部等商業(yè)項目，這些項目陸陸續(xù)續(xù)入市，形成商業(yè)收入增長和持續(xù)性利潤穩(wěn)健。

第四，在穿越周期過程中，我們不斷塑強自己成本費用管控能力。我們在銷售端、財務成本端都形成業(yè)內(nèi)標桿，行政銷售費用僅占3.8%，平均融資成本2.9%，同時打造供應鏈整體集采體系，打造大供應鏈體系，成本競爭力進一步塑強。

如果市場止跌企穩(wěn)，中海應當是率先實現(xiàn)企穩(wěn)回升的企業(yè)，我們有信心。

提問：公司全年的商業(yè)收入如何？公司的十五五戰(zhàn)略規(guī)劃有哪些重點的思考或者計劃？

中國海外發(fā)展副總裁兼中海商業(yè)公司董事長王林林：上半年公司聚焦商業(yè)戰(zhàn)略，圍繞三核目標：核心城市、核心區(qū)位、核心資產(chǎn)。我們積極主動推動兩項經(jīng)營策略落地：

一是積極推進資產(chǎn)優(yōu)化工作。上半年退出部分資產(chǎn)，短期來看對收入有一定影響，但是資產(chǎn)結構更加扎實和健康。

二是有計劃地推動部分重點項目改造更新，比如北京環(huán)宇薈項目，改造后，租金增長32%，接下來租金收入增長也會在下一個階段經(jīng)營周期中會充分顯現(xiàn)出來、兌現(xiàn)出來。

隨著資產(chǎn)結構優(yōu)化，目前公司雙核業(yè)務購物中心+寫字樓，收入占比占到81%，同時一線城市城市資產(chǎn)收入占比比去年同期提升了3個百分點，大概在接近五成，有47%。公司核心資產(chǎn)壓艙石效應在不斷得到鞏固和凸顯。

上半年我們經(jīng)營質(zhì)效方面，購物中心銷售有7%增幅，客流有11%增幅，經(jīng)營在穩(wěn)步提升。2025年我們會腳踏實地，全力沖刺全年收入目標，為股東創(chuàng)造更好的回報。

中國海外發(fā)展行政總裁張智超：在制定十五五戰(zhàn)略規(guī)劃前，有必要再審視和看一看十四五的情況。十四五房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大的周期調(diào)整，調(diào)整非常劇烈。背后是我國的人口結構、城市化進程、住房擁有率以及大的綜合性經(jīng)濟環(huán)境綜合因素的影響，帶來了行業(yè)深刻的劇變。

在這個劇變中，中海的穩(wěn)健經(jīng)營優(yōu)勢顯著，其中很重要的原因就是中海保持戰(zhàn)略定力、強化戰(zhàn)略引領性。這一輪行業(yè)大洗牌之后，中海的經(jīng)營質(zhì)量和抗風險能力得到了市場充分檢驗。在這種情況下，我們對未來大的判斷：

第一，中國是一個非常有活力的大的經(jīng)濟體和大的市場，中國的房地產(chǎn)業(yè)同樣是一個非常有前景、非常大的產(chǎn)業(yè)。雖然銷售規(guī)模在降檔，但是房地產(chǎn)市場的規(guī)模依舊非常大，并且各個業(yè)態(tài)和細分市場都大有可為。

第二，從競爭環(huán)境來看，市場會高度聚焦和集中，未來市場主要是少數(shù)幾家優(yōu)質(zhì)全國性房企的競爭。

中海將堅守長期主義，堅定成為卓越的國際化不動產(chǎn)開發(fā)運營集團的戰(zhàn)略目標。從大的外部環(huán)境來看，我們對中國經(jīng)濟、科技競爭，未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是非常有信心。同樣，對我們房地產(chǎn)行業(yè)也充滿信心。經(jīng)歷調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)會更加健康。中國城鎮(zhèn)化也從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效階段。

我們會堅守不動產(chǎn)開發(fā)運營主航道，持續(xù)把經(jīng)營質(zhì)效做強，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。我們過往在香港市場保持中資房企第一的市場地位，2000年以后我們在美國、英國等國際市場發(fā)展，對成熟市場的發(fā)展特點和經(jīng)驗有深刻的認識，有很強的國際視野。通過學習成熟市場的商業(yè)模式，這些對我們在下半場、在十五五期間的高質(zhì)量發(fā)展奠定了很好的基礎。

中海將保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)深化今天、明天、后天三大產(chǎn)業(yè)結構。我們在銷售型業(yè)務要牢牢占據(jù)市場第一的位置，未來我將充分把握改善性需求，聚焦核心城市，在住宅市場的規(guī)模和質(zhì)效上保持行業(yè)領先地位，成為行業(yè)佼佼者。

此外，我們會持續(xù)做強做優(yōu)持有型業(yè)務，包括商辦、購物中心，長租公寓、酒店、康養(yǎng)業(yè)務。從成熟市場經(jīng)驗來看，這些業(yè)態(tài)在不同周期里同樣能取得比較好的效益。

同時，我們在資產(chǎn)交易的賽道上也將保持積極的發(fā)展態(tài)勢，強聚焦核心城市，積累核心資產(chǎn)，不斷提升持有業(yè)務經(jīng)營業(yè)務收入。

最后，在兩條主賽道之外，將構建全產(chǎn)業(yè)鏈、全業(yè)態(tài)的生態(tài)型業(yè)務。包括比較突出的供應鏈業(yè)務，還做強代建、建筑規(guī)劃設計以及數(shù)字科技等業(yè)務。這些業(yè)務一方面會充分跟主業(yè)相結合，支撐我們的產(chǎn)品力、運營力以及創(chuàng)建新的商業(yè)模式，輕重并舉，充分發(fā)揮綜合實力。

相信在十五五以及面向未來的地產(chǎn)行業(yè)場景下，中海會走得更遠、走得更好。

中國海外發(fā)展董事局主席顏建國：針對十五五規(guī)劃，一個關鍵詞，充滿信心?；仡櫴奈澹瑥?021年行業(yè)從高峰下行，到現(xiàn)在行業(yè)還處于周期低點。過程中，市場劇烈調(diào)整，中海發(fā)展非常穩(wěn)健，我們一直對中國經(jīng)濟充滿信心、對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心、對我們自身充滿信心。

對于十五五規(guī)劃，我們相信這“三個充滿信心”繼續(xù)存在。

第一，在十五五規(guī)劃期間，我們對中國經(jīng)濟繼續(xù)充滿信心。中國的經(jīng)濟發(fā)展以及中國經(jīng)濟韌性，在未來五年還會更加彰顯出它的光彩和光輝。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)雖然總體規(guī)模有所萎縮，但改善性需求將不斷增長，房地產(chǎn)市場仍然是一個龐大的市場。行業(yè)集中度會提升，中海的比較優(yōu)勢會進一步凸顯，我們會占據(jù)相當?shù)谋壤?，市場有足夠空間讓中海繼續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

第三，中海對自身還是充滿信心。我們保持攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展態(tài)勢，無論是財務資源，還是各項能力，包括投資力、產(chǎn)品力、成本競爭力都非常突出。

中海有一支能打硬仗的專業(yè)團隊，相信十五五期間，天時、地利、人和各方面要素都存在，我們充滿信心。我們將一步一個腳印，讓公司走得更穩(wěn)、走得更遠。