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文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳

隨著房地產(chǎn)優(yōu)化政策的持續(xù)發(fā)力，上半年市場(chǎng)整體延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)基本平穩(wěn)，二手房成交延續(xù)增長(zhǎng)，總體看到了逐漸止跌的信號(hào)。

但房企們?nèi)匀幻媾R著壓力。這主要集中體現(xiàn)為兩點(diǎn)：其一，許多房企的到期債券體量，雖已有所下降，但仍較大；其二，告別規(guī)模競(jìng)逐時(shí)代，銷售數(shù)據(jù)的回落，持續(xù)考驗(yàn)著地產(chǎn)商的盈利能力。

細(xì)看各家房企的經(jīng)營姿態(tài)，合生創(chuàng)展或許能給行業(yè)，提供另一種解題思路。

今年上半年，合生創(chuàng)展完成了三個(gè)關(guān)鍵任務(wù)。

它通過連續(xù)三年半的債務(wù)壓降，有息負(fù)債規(guī)?？s減至行業(yè)優(yōu)質(zhì)區(qū)間，同時(shí)，向“高端產(chǎn)品力+服務(wù)價(jià)值鏈”深耕，并讓商業(yè)板塊邁入利潤釋放期、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；馔兀暙I(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。

上半年，合生創(chuàng)展聚焦核心城市高端市場(chǎng)、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)及加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，核心利潤仍然保持盈利，約7.9億港元；毛利率升至39%，同比提升12個(gè)百分點(diǎn)。

此外，該公司境外公開市場(chǎng)債務(wù)已清零，境內(nèi)公開市場(chǎng)存量?jī)H剩一單有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)抵押的CMBS，遠(yuǎn)低于同業(yè)。

化債新里程，增厚安全墊

上半年，房企化債總體上取得了階段性的進(jìn)展，但由于銷售端和經(jīng)營端的壓力依然較大，房企的化債進(jìn)程，也面臨著協(xié)調(diào)難度大、資產(chǎn)處置不易等挑戰(zhàn)。

從合生創(chuàng)展的中報(bào)來看，其已構(gòu)建了從“靠財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)規(guī)?！钡健翱拷?jīng)營實(shí)現(xiàn)內(nèi)生驅(qū)動(dòng)”的財(cái)務(wù)模型。在化債層面上，該公司下調(diào)了債務(wù)規(guī)模、優(yōu)化了債務(wù)成本。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，合生創(chuàng)展從2022年開始，就有意識(shí)、有序地在降債。

其負(fù)債總額，已從2021年底的1152億港元，縮減至2025年6月底的703億港元，連續(xù)三年半壓降負(fù)債約449億港元，累計(jì)降幅約39%，年均降幅超過11%。

此外，其債務(wù)成本持續(xù)降低，約510億元貸款通過主動(dòng)談判降低了合同利率，新增貸款嚴(yán)格控制成本。

其實(shí)，從2024年下半年開始，合生創(chuàng)展便通過長(zhǎng)期限的物業(yè)經(jīng)營貸的置換，進(jìn)一步優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，降低貸款利率。

截至2025年6月底，該公司的加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本，下降為5.41%，較2024年的5.99%下降0.58個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2025年將繼續(xù)下降。

難能可貴的是，在地產(chǎn)商總體債務(wù)承壓的情況下，合生創(chuàng)展的境外公開市場(chǎng)債務(wù)已清零，境內(nèi)公開市場(chǎng)存量?jī)H剩一單有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)抵押的CMBS，遠(yuǎn)低于同業(yè)。

主動(dòng)謀求低負(fù)債、堅(jiān)守優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，成為了老牌房企合生創(chuàng)展穿越周期、穩(wěn)健向前的保證。

合生創(chuàng)展管理層表示，2025年以及可見的未來，集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持審慎穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，保障公司運(yùn)營的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

“好房子”穿越周期，縵系成核心引擎

今年5月初，隨著“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式施行，中國房地產(chǎn)行業(yè)正迎來從“量”到“質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)型。

過硬的產(chǎn)品質(zhì)量、改善型需求的“好房子”，在當(dāng)前行業(yè)的深度調(diào)整期內(nèi)，相比較而言，往往能有更好的表現(xiàn)。

在地產(chǎn)開發(fā)板塊，占合生創(chuàng)展集團(tuán)63%銷售額的縵系高端產(chǎn)品線，歷經(jīng)六年行業(yè)周期淬煉，在房企普遍承壓的環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值持續(xù)攀高。

合生創(chuàng)展的縵系，往往在地段、設(shè)計(jì)、建筑、圈層、服務(wù)等方面，不斷打磨，呈現(xiàn)出來的作品，向來受到市場(chǎng)的青睞與追捧。

此前，“凡縵云必?zé)徜N”甚至成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)熱議的“縵云現(xiàn)象”。

2025年初，縵云廣州交付，縵品牌所倡導(dǎo)的美好生活方式，又一次被一一兌現(xiàn)。縵云廣州的生活之美，蘊(yùn)藏于其與自然共生、與建筑共融、與社區(qū)共享、與個(gè)體共鳴的和諧關(guān)系之中。

財(cái)報(bào)顯示，截至2025年6月底，合生創(chuàng)展合約銷售額約79.28億元，平均交樓價(jià)格25070元/平方米。2025年上半年，合生創(chuàng)展憑借縵系品牌發(fā)力，在三大經(jīng)濟(jì)圈斬獲50.26億元銷售額。

身處周期里，產(chǎn)品賣得出去，并且擁有高溢價(jià)空間，才能保證企業(yè)現(xiàn)金流通暢，在逆境中應(yīng)對(duì)自如。

核心土儲(chǔ)集中于一線城市、擁有高端項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營能力、狠抓圍繞高端住宅產(chǎn)品線的服務(wù)業(yè)務(wù)的合生創(chuàng)展，獲得高毛利率的核心驅(qū)動(dòng)力，正是具有穩(wěn)健去化率和高溢價(jià)空間的縵系品牌。

數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展2025年上半年毛利率升至39%，同比提升12個(gè)百分點(diǎn)，在房企毛利率普遍承壓的競(jìng)爭(zhēng)格局中逆勢(shì)上揚(yáng)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

而如此高毛利率，也與合生創(chuàng)展多元化業(yè)務(wù)發(fā)力，尤其縵系品牌代建代售業(yè)務(wù)的拓展有關(guān)。

今年上半年，該公司代建代售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷售額39.03億元。以位于北京通州區(qū)的縵云ONE為例，銷售額達(dá)13.36億元。另以位于上海的古北99項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目在上半年實(shí)現(xiàn)兩次開盤，開盤均價(jià)漲幅5.9%，取得24億元銷售額，一舉躋身上海閔行區(qū)單價(jià)8萬元以上樓盤成交金額TOP1。

代建代售業(yè)務(wù)既有效拓展高凈值客群池，又進(jìn)一步鞏固其在高端市場(chǎng)的客戶粘性。

逾30年深耕積淀，合生創(chuàng)展依托地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊構(gòu)建的生態(tài)閉環(huán)優(yōu)勢(shì)加速釋放。

2025年上半年，作為合生創(chuàng)展的戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)，商業(yè)板塊仍舊是一大看點(diǎn)。

截至2025年6月底，合生創(chuàng)展商業(yè)板塊總營業(yè)收入達(dá)22億港元，盈利能力進(jìn)一步提升的同時(shí)，持續(xù)為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤流支撐。

合生創(chuàng)展商業(yè)板塊通過網(wǎng)格化戰(zhàn)略深耕高能級(jí)城市群，以北京、上海、廣州、深圳四大一線城市為核心載體，輻射成都、無錫等強(qiáng)二線樞紐，形成覆蓋全國主流消費(fèi)市場(chǎng)的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

截至2025年中，合生創(chuàng)展打造100余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，管理面積超500萬平方米，其中標(biāo)桿品牌合生匯，依托持續(xù)迭代的場(chǎng)景運(yùn)營能力，多年來保持持續(xù)增長(zhǎng)。

行業(yè)的深度調(diào)整期里，唯有財(cái)務(wù)健康、洞悉市場(chǎng)規(guī)律、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)定的房企，才能擁有較強(qiáng)的“體質(zhì)”，在逆水行舟中，乘風(fēng)破浪。具備上述特質(zhì)的合生創(chuàng)展，顯然更加從容