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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

進(jìn)入九月，上市企業(yè)“期中考”收卷鈴聲停止。

目前除了仍在停牌中的瑞森生活服務(wù)和新城悅服務(wù)“缺考”，共有63家上市物企提交2025年中期業(yè)績(jī)答卷。

整體來看，上市物企規(guī)模擴(kuò)張持續(xù)放緩。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，共有53家上市物企披露在管面積，合計(jì)約為77.9億平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，增速較去年同期下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)。而40家披露合約面積的物企，總值約為61.80億平方米，同比微增0.29%，增速較上一年減少3.59個(gè)百分點(diǎn)。

物企不約而同在加大第三方市場(chǎng)的項(xiàng)目拓展力度，但另一邊也在持續(xù)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目。

今年上半年，中海物業(yè)退盤2680萬平方米，永升服務(wù)終止1684萬平方米合約面積及1568萬在管面積，另外綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、濱江服務(wù)、佳兆業(yè)美好等多家物企也主動(dòng)放棄了不少項(xiàng)目。

在管面積增速放緩，經(jīng)營業(yè)績(jī)普遍增長(zhǎng)乏力。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，63家上市物企的營業(yè)收入總額約為1488.09億元，同比增長(zhǎng)約4.1%，增速較去年同期下滑約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)分化加劇。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)以231.85億元的營收繼續(xù)領(lǐng)先同行，萬物云則以181.37億元位列第二。第三位和第四位的綠城服務(wù)與招商積余則90億出頭，差距拉開較小。而排在尾端的中天服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、方圓生活服務(wù)、祈福生活服務(wù)、宋都服務(wù)，上半年?duì)I收均不足2億元。

從增速來看，今年上半年僅14家物企增速在兩位數(shù)，其中濱江服務(wù)以22.70%領(lǐng)跑；24家物企營收倒車，世茂服務(wù)、祈福生活服務(wù)、新大正、合景悠活等，5家物企同比降幅在10%以上。

盈利方面，63家上市物企毛利潤(rùn)均值為4.6億元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，降至19.4%；其中37家毛利率出現(xiàn)同比下滑。

但凈利表現(xiàn)釋放了較為樂觀的信號(hào)。2025上半年，63家上市物企凈利潤(rùn)總額為106.82億元，同比增長(zhǎng)20.33%；凈利潤(rùn)均值約為1.69億元，同比增幅約為20%；凈利率均值約為7.18%，同比提升0.96個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，共有6家上市物企錄得凈虧損，正榮服務(wù)、方圓生活服務(wù)持續(xù)虧損，但數(shù)值大幅收窄；遠(yuǎn)洋服務(wù)、合景悠活、力高健康生活、浦江中國4家盈轉(zhuǎn)虧；而雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、珠江股份4家實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

行業(yè)高速發(fā)展的前幾年，大大小小的物企除了從關(guān)聯(lián)方獲得規(guī)模輸入，還憑借收購、戰(zhàn)略合作等手段，跨界“打野”加速發(fā)育。

然而上游房地產(chǎn)進(jìn)入周期調(diào)整并持續(xù)低迷，近幾年，物業(yè)行業(yè)也經(jīng)歷深度調(diào)整與重構(gòu)：減少關(guān)聯(lián)交易、收縮非核心業(yè)務(wù)、主動(dòng)退出低質(zhì)項(xiàng)目、退貨經(jīng)營不理想標(biāo)的……

回望今年上半年，物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)向存量，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，且市場(chǎng)呈現(xiàn)更多復(fù)雜變化：物業(yè)費(fèi)降價(jià)與收繳難、住宅物業(yè)換手率提升、非住宅領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)奪戰(zhàn)加劇、物業(yè)撤場(chǎng)與保盤戰(zhàn)升級(jí)……

行業(yè)整體持續(xù)承壓，但經(jīng)營者們?nèi)詧?jiān)定看好物業(yè)這門生意。

“2025年會(huì)是一次反彈的機(jī)會(huì)，尤其是在收益方面?！比f物云董事長(zhǎng)朱保全看到目前行業(yè)面臨三重矛盾，但對(duì)于物業(yè)構(gòu)建起獨(dú)立發(fā)展能力后帶來的收益增量充滿信心。

綠城服務(wù)董事會(huì)主席楊掌法楊掌法直言，盡管增量住宅規(guī)模在下降，但是存量住宅、非住業(yè)態(tài)和城市服務(wù)在不斷放量，行業(yè)還處在發(fā)展的上升期，市場(chǎng)足夠大。

碧桂園服務(wù)總裁徐彬淮也給出了同樣的觀點(diǎn)：盡管當(dāng)前的確有業(yè)績(jī)壓力以及轉(zhuǎn)型陣痛，但行業(yè)依舊存在著大量機(jī)會(huì)。