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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

9月11日早間，恒大物業(yè)（06666.HK）宣布短暫停牌，當(dāng)日晚間，內(nèi)幕詳情來了——其已被擺上貨架待售。

此前一天，2025年9月10日，恒大物業(yè)收到一份接洽函，來自控股股東中國恒大集團(tuán)及CEG Holdings的共同及個(gè)別清盤人。

該接洽函顯示，清盤人一直尋求機(jī)會(huì)出售中國恒大集團(tuán)及CEG Holdings持有的恒大物業(yè)51.016%股權(quán)。

目前，針對這筆潛在交易，清盤人已與相關(guān)有意方訂立保密協(xié)議；且于9月9日，清盤人已從其中部分的有意方收到不具約束力的指示性要約。

交易還處于初步階段，清盤人尚未與任何有意方進(jìn)行談判。但接洽函也表明，清盤人擬于2025年11月前后邀請經(jīng)挑選的有意方，就上述交易提交最終建議書，并將與有意方磋商最終交易文件的條款，以達(dá)成具約束力的交易文件。

誰將吞下恒大物業(yè)？

當(dāng)天有市場消息稱，兩大央企巨頭中海及華潤均有意向收購恒大物業(yè)，且該交易需繳納600萬港元定金，其中10%為不可退還部分，目前流程尚處初步階段。

不過9月12日，華潤方面回應(yīng)稱“先去了解下具體情況，這個(gè)消息應(yīng)該不屬實(shí)”，中海方面也表示“目前不掌握具體情況”。

買家尚未浮出，但在出售并有意向買家消息刺激下，9月12日恒大物業(yè)股票復(fù)盤高開高走，盤中漲幅一度拉漲38%，隨后漲幅收窄，截至午間收盤仍漲超30%，報(bào)1.2港元/股，跳出仙股之列，總市值約129.73億港元。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，上個(gè)月就有市場消息傳出，中國恒大集團(tuán)清盤人已聘請瑞銀集團(tuán)和中信證券，以尋找恒大物業(yè)的潛在買家。

誰買之外，多少錢賣也是市場關(guān)注的重點(diǎn)。

2021年10月，中國恒大曾與合生創(chuàng)展就恒大物業(yè)訂立股權(quán)出售協(xié)議，有消息顯示，當(dāng)時(shí)雙方對恒大物業(yè)的總估值超過400億港元，涉及交易對價(jià)約200億港元。

而目前，中國恒大集團(tuán)及CEG Holdings持有的恒大物業(yè)股權(quán)的對應(yīng)市值約為66億港元。

恒大物業(yè)經(jīng)營業(yè)績方面，截至2025年6月30日，其在管約為5.96億平方米，同比增加 4100萬平方米。

今年上半年，其實(shí)現(xiàn)營收66.47億元，同比增長6.9%；錄得毛利約11.99億元，同比減少4.57%，毛利率同比下滑約2.2個(gè)百分點(diǎn)至18.0%；凈利潤4.91億元，同比減少1.8%，凈利率同比下滑約0.6個(gè)百分點(diǎn)至7.4%；股東應(yīng)占溢利約4.72億元，同比減少5.64%。

應(yīng)收款仍橫亙在恒大物業(yè)財(cái)報(bào)中的一大隱憂。

截至2025年6月30日，其應(yīng)收貿(mào)易賬款總額約為58.83億元，期內(nèi)減值撥備30.42億元，減值率高達(dá)51.7%。其中，對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款幾乎全部減值，撥備總額近22億元。

與此同時(shí)，賬齡三年及以上的第三方應(yīng)收賬款也在惡化，原值約6.61億元，第三方應(yīng)收賬款原值總額比例約 18.0%，其減值后凈值同比增長23.4%至1.80億元，賬齡結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化，進(jìn)一步加劇壞賬減值壓力。

流動(dòng)資金方面，截至2025年6月30日，恒大物業(yè)現(xiàn)金其銀行存款和現(xiàn)金等價(jià)物總額約為29.05億元，較去年底增加7000萬元。其中受限制銀行存款約1.27億元，主要是恒大保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的行業(yè)監(jiān)管資金、根據(jù)當(dāng)?shù)卣块T要求提供物業(yè)管理服務(wù)的保證金、僅限用于按酬金制管理的項(xiàng)目的現(xiàn)金及部分子公司訴訟保全資金。

不可否認(rèn)，恒大物業(yè)是恒大體系較核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。無論買家是誰、出價(jià)多少，接盤之后的投后管理或也是不小挑戰(zhàn)。