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一場(chǎng)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的盛會(huì)，如約而至。

3月23日至25日，2024（第十九屆）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇在廣州舉行。

行業(yè)頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、特色項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方、知名品牌方，甚至還有互聯(lián)網(wǎng)大廠高管，近千位商業(yè)菁英齊聚于此。

素有“千年商都”之稱的廣州，商業(yè)繁榮一時(shí)，現(xiàn)今更有天河路商圈聞名全國(guó)，商業(yè)活力依舊。

在此探討“新消費(fèi) 新引擎 新機(jī)遇”的話題，再合適不過。

商業(yè)環(huán)境變化之快，技術(shù)迭代之快，尋找新商業(yè)模式、新商業(yè)出路已然迫在眉睫。

會(huì)上，行業(yè)大佬們各抒己見，以最新的商業(yè)趨勢(shì)、消費(fèi)趨勢(shì)、數(shù)智化趨勢(shì)作為話題，進(jìn)行了一場(chǎng)又一場(chǎng)思想的碰撞。樂居財(cái)經(jīng)，作為獨(dú)家合作媒體平臺(tái)進(jìn)行了全程傳播。

樂居財(cái)經(jīng)將他們的思考與分析整理如下：

嘉賓致辭

何軍：新消費(fèi)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)必定大有作為、大有可為

廣東省商務(wù)廳副廳長(zhǎng) 何軍

今年1—2月份廣東實(shí)現(xiàn)了社會(huì)消費(fèi)品零售總額8395億，增長(zhǎng)6.1%，高于全國(guó)0.6%，消費(fèi)復(fù)蘇已成為2024年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

近年來隨著數(shù)字化、綠色化變革不斷滲透，人們的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，數(shù)字消費(fèi)、智能消費(fèi)、綠色消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)已成為新的消費(fèi)潮流和力量，商業(yè)地產(chǎn)是重要的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，是創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，承載消費(fèi)新模式，新業(yè)態(tài)的關(guān)鍵載體，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施更新迭代，既是滿足居民消費(fèi)升級(jí)需求的必然要求，也將提升消費(fèi)市場(chǎng)能級(jí)的重要舉措。

這次論壇緊扣新消費(fèi)這個(gè)主題，共同探討商業(yè)地產(chǎn)的新機(jī)遇恰逢其時(shí)，很有意義，在這個(gè)新消費(fèi)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)必定大有作為，大有可為。

王永平 ：20年來堅(jiān)持辦會(huì)，除了感慨就是感謝

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng) 王永平

20年前，辦第一屆論壇的時(shí)候是在廣州的東方賓館，回看已經(jīng)裝不下我們的會(huì)了，說明我們?cè)诎l(fā)展。 這幾年見到了很多的新面孔，說明行業(yè)依然在發(fā)展，這是20年行業(yè)的巨大變化。 回顧第一屆辦會(huì)的時(shí)候是王健林董事長(zhǎng)親自上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)，包括今天在座的陳啟宗先生，給了論壇很多支持。今年的論壇也得到了各方的支持，像華潤(rùn)萬象生活喻總、王磊總兩位高管親自出席，還有像波司登的高德康主席、名創(chuàng)優(yōu)品的葉國(guó)富主席都一直給予支持。所以這20年來要說的除了感慨之外，就是感謝。

新戰(zhàn)略論壇

陳啟宗： 商業(yè)地產(chǎn)死守四個(gè)基本

恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng) 陳啟宗

過去的20年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度比較快，未來機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。未來商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力取決于市場(chǎng)定位、商業(yè)位置、設(shè)計(jì)水平、管理等。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需死守四個(gè)基本基因：地點(diǎn)、土地、設(shè)計(jì)、管理團(tuán)隊(duì)，唯有具備這四項(xiàng)基因的企業(yè)再加上極度的守規(guī)律，才能夠活下去。

王磊：筑牢基本盤，踐行高質(zhì)量發(fā)展

華潤(rùn)萬象生活執(zhí)行董事、副總裁 王磊

華潤(rùn)萬象生活是堅(jiān)定的戰(zhàn)略導(dǎo)向，堅(jiān)持多賽道布局；堅(jiān)定的戰(zhàn)略選擇，伴隨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，就是要強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化，苦練商業(yè)基本功；在苦練運(yùn)營(yíng)基本功的基礎(chǔ)上，在運(yùn)營(yíng)期間也會(huì)更加強(qiáng)調(diào)空間的運(yùn)營(yíng)；完善的會(huì)員體系是現(xiàn)在以及未來華潤(rùn)萬象生活高質(zhì)量發(fā)展的基石，華潤(rùn)萬象生活會(huì)持續(xù)加大對(duì)會(huì)員體系的投入。希望在未來不確定性的市場(chǎng)能夠堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向，走好自己的路，在自己擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域持續(xù)深耕，筑牢基本盤，提升自己的業(yè)務(wù)能力，苦練基本功。

謝萌：使命才是戰(zhàn)略新出發(fā)點(diǎn)

正佳集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官謝萌

在這些創(chuàng)新過程當(dāng)中，正佳進(jìn)入到文旅行業(yè)將近小十年，做了很多項(xiàng)目，有的成，也有的一直在調(diào)整，但是光創(chuàng)新是沒用的，要找到新的價(jià)值；其次必須要轉(zhuǎn)化組織能力，要轉(zhuǎn)型做一件新的事能力得跟上；最后成立獨(dú)立機(jī)構(gòu)，戰(zhàn)略一定是要成立獨(dú)立機(jī)構(gòu)才稱之為戰(zhàn)略，如果只是做了一個(gè)海洋館在里面叫一個(gè)獨(dú)立業(yè)務(wù)，不稱之為戰(zhàn)略。

所以生存的背后要刷新使命，你找到了使命才是戰(zhàn)略的新出發(fā)點(diǎn)，所以正佳長(zhǎng)出了第二曲線就是除了租金以外的第二收入結(jié)構(gòu)，這才是我們真正要做的事情。

葉國(guó)富：情緒價(jià)值才是商業(yè)的好內(nèi)容

名創(chuàng)優(yōu)品集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官 葉國(guó)富

中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)代結(jié)束了，商業(yè)地產(chǎn)和大消費(fèi)新的時(shí)代到來了。

在電商和直播時(shí)代瘋狂崛起的當(dāng)下，中國(guó)購(gòu)物中心最大的問題是流量焦慮。消費(fèi)永遠(yuǎn)靠年輕人，做購(gòu)物中心永遠(yuǎn)要靠年輕人。浮躁的時(shí)代過去了，做購(gòu)物中心要回到精細(xì)化管理，高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代，不管是高級(jí)商場(chǎng)還是親民的商場(chǎng)都需要用心經(jīng)營(yíng)?！安皇琴?gòu)物中心不好做，而是大家有沒有用心做?！?/p>

內(nèi)容成就流量，流量成就商業(yè)，商場(chǎng)里面要有好的內(nèi)容。IP不只是產(chǎn)品，更是內(nèi)容和流量。產(chǎn)品不重要，產(chǎn)品的背后是內(nèi)容和流量，奢侈品每個(gè)LV、迪奧、香奈兒都是IP，都是流量。另外，給消費(fèi)者帶來情緒價(jià)值的內(nèi)容才是好的內(nèi)容。

居然之家汪林朋：重塑價(jià)值鏈，與上下游企業(yè)結(jié)成命運(yùn)共同體

居然之家集團(tuán)董事長(zhǎng) 汪林朋

隨著時(shí)代發(fā)展，消費(fèi)方式已經(jīng)從“吃穿住行”到了“娛教醫(yī)養(yǎng)”。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式內(nèi)容千篇一律，商業(yè)地產(chǎn)面臨著三方面挑戰(zhàn)：個(gè)性化、體驗(yàn)化消費(fèi)的挑戰(zhàn)；人、貨、場(chǎng)的相互割裂；上下游的相互價(jià)值博弈。

最底層的供應(yīng)商、商戶承擔(dān)著未來市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)享受未來市場(chǎng)增長(zhǎng)的收益。作為品牌運(yùn)營(yíng)方，對(duì)下游的供應(yīng)商、商戶，有沒有不管賺與賠，都要旱澇保收。

我有一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在所有的商業(yè)地產(chǎn)不管地理位置多牛、生意多火，假定未來五到十年，是一個(gè)深不見底的下行市場(chǎng)情況下，如果你未來只是限于收租，只管場(chǎng)子，未來面對(duì)下游，你只想旱澇保收，我不能說過段時(shí)間滅亡，至少是未來越來越困難，日漸勢(shì)微。

進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新，重點(diǎn)要圍繞三個(gè)方面：內(nèi)容為王，打造自己的內(nèi)容IP；數(shù)字化轉(zhuǎn)型；重塑價(jià)值鏈，上下游形成有利共享、有風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的命運(yùn)共同體。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程可總結(jié)為四個(gè)時(shí)代，第一個(gè)時(shí)代是產(chǎn)品為王，第二是渠道為王。互聯(lián)網(wǎng)崛起以后，流量為王，但是2023年是流量為王時(shí)代的終結(jié)，內(nèi)容為王的時(shí)代到來。

丁力業(yè)：聚焦運(yùn)營(yíng)，管好存量資產(chǎn)

印力集團(tuán)董事長(zhǎng) 丁力業(yè)

印力這個(gè)名字實(shí)際上沒有大家想象得那么玄，當(dāng)時(shí)先取了一個(gè)英文名字，INCITY。INCITY的IN又代表了很多含義，翻譯過來就是印象城。印力集團(tuán)定位城市中產(chǎn)階級(jí)生活場(chǎng)景。

2024年印力集團(tuán)會(huì)聚焦于運(yùn)營(yíng)，聚焦與消費(fèi)者的互動(dòng)和聯(lián)系。對(duì)印力集團(tuán)來說最重要的事情是把自己的存量資產(chǎn)管好，把印力集團(tuán)周邊的1.5公里甚至500米的消費(fèi)者服務(wù)好，這是我們真正要做的一個(gè)事情。如果今年能夠按照預(yù)算施行的話，我覺得今年就會(huì)有特別多的機(jī)會(huì)，2025年就會(huì)有特別高的增長(zhǎng)。

新城控股管有冬：三四線城市消費(fèi)潛力巨大，互聯(lián)網(wǎng)助推消費(fèi)升級(jí)

新城控股高級(jí)副總裁 管有冬

很多的三四線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，消費(fèi)增長(zhǎng)動(dòng)力還是蠻強(qiáng)勁的，其實(shí)2023年GDP增長(zhǎng)前50的城市70%是三四線，所以三四線有它消費(fèi)的巨大市場(chǎng)。

現(xiàn)在很多一二線回流的消費(fèi)，在重大節(jié)假日三四線購(gòu)物中心的流量，客流比一二線還要高，當(dāng)然本身現(xiàn)在也有一二線城市年輕人回到三四線。另外兩個(gè)重要還是互聯(lián)網(wǎng)的變化，互聯(lián)網(wǎng)以及大量的社交媒體的推動(dòng)讓三四線實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)升級(jí)，甚至可以叫消費(fèi)平權(quán)，享受一樣的物質(zhì)、精神愉悅的需求。

有些三四線城市通過網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)，互聯(lián)網(wǎng)媒體可以自帶流量，自己創(chuàng)造流量，比如去年的淄博燒烤，產(chǎn)生的流量可能比一二線還要更大，由此可見，尤其在中國(guó)的三四線很多人口還是很集中的，還是有旺盛的消費(fèi)潛力。以2023年為例，2023年的新城廣場(chǎng)銷售增長(zhǎng)額三四線的廣場(chǎng)其實(shí)是比一二線的增速高了5%。由此可見，全國(guó)人民其實(shí)都有新消費(fèi)的一些需求，都需要購(gòu)物中心。

趙澤生：品牌的生命力，消費(fèi)者說了算

合生商業(yè)集團(tuán)聯(lián)席總裁 趙澤生

合生創(chuàng)展是做地產(chǎn)起家的房地產(chǎn)企業(yè)，合生商業(yè)是做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的平臺(tái)。合生商業(yè)的一個(gè)旗艦產(chǎn)品即合生匯，其定位是做城市級(jí)年輕人的空間，專門為年輕人、年輕的品牌、新潮的品牌提供一個(gè)做生意的空間。2024年，合生商業(yè)在合生匯產(chǎn)品系列上做了新升級(jí)，今年會(huì)推出第一個(gè)超極合生匯品牌，里面加入了很多體驗(yàn)、體育的，更迎合現(xiàn)在新潮生活方式的新內(nèi)容?！拔覀円才Φ貒L試從一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商向內(nèi)容的服務(wù)商、新消費(fèi)精神層面的供給商改變?！?/p>

新品牌，新勢(shì)力其實(shí)都面臨著老的問題。對(duì)于創(chuàng)新來說，很多的品牌也好，模式也好，能否走的更長(zhǎng)遠(yuǎn)，無法逃避的一個(gè)問題就是商業(yè)的本質(zhì)是什么。商業(yè)的本質(zhì)要持續(xù)的為投資人創(chuàng)造財(cái)富和價(jià)值。很多的品牌一味的追求新而新，并不一定具有很強(qiáng)的生命力。

有生命力的品牌，消費(fèi)者說了算。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，要真正控制和把握人貨場(chǎng)。不斷提升購(gòu)物中心自身的管理和運(yùn)營(yíng)能力，不斷的去迎合新的消費(fèi)者對(duì)于品牌的訴求。

許軍：新消費(fèi)不光有折扣，也有生活方式

砂之船商業(yè)管理集團(tuán)總裁 許軍

砂之船是一個(gè)專注于奧萊領(lǐng)域的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，規(guī)模不大，純粹就是做奧萊，目前在全國(guó)應(yīng)該在奧萊這個(gè)板塊，從規(guī)模、營(yíng)收、交稅可能都是最高的，現(xiàn)在是有20個(gè)城市，已經(jīng)開業(yè)了17個(gè)項(xiàng)目，還有4個(gè)項(xiàng)目在籌備，差不多東南西北，主要還是在省會(huì)城市。

新消費(fèi)，其實(shí)不光是有折扣，同時(shí)也會(huì)有生活方式。從折扣的角度來講，情緒價(jià)值，就讓消費(fèi)者來奧萊購(gòu)物，他買了東西高高興興，然后還覺得賺便宜了，這就是情緒價(jià)值，其實(shí)都是為了滿足消費(fèi)者的某種需要，對(duì)商品的需要，對(duì)情緒的需要。

Elvis：共同推動(dòng)?xùn)|方香料進(jìn)入世界調(diào)香圖譜

觀夏創(chuàng)始人 Elvis

觀夏是一個(gè)東方文化香氛品牌，今年也是中法建交60周年，我們接下來會(huì)跟法國(guó)歐萊雅集團(tuán)一起合作，共同開發(fā)和推動(dòng)中國(guó)獨(dú)有的香料萃取，比如說普洱茶、古茶花和陳皮，今年下半年我們會(huì)公布我們的萃香成果。也會(huì)推動(dòng)這些東方香料進(jìn)入世界調(diào)香圖譜中。希望全球更多的香氛愛好者，感知到來自東方的香氣和文化意境。把我們中國(guó)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的美學(xué)和文化傳遞到世界。希望通過與歐萊雅的合作，借鑒其長(zhǎng)達(dá)一個(gè)世紀(jì)在全球美妝領(lǐng)域研發(fā)和創(chuàng)新的專業(yè)知識(shí)，走向全球市場(chǎng)，將更多充滿詩意與想象的東方藝術(shù)香氛和東方風(fēng)、雅、頌香文化帶向世界。

何斌：先進(jìn)工具助力企業(yè)效能提升，打造未來新消費(fèi)引擎

飛書副總裁 何斌

消費(fèi)行業(yè)的變化還是挺快的，這個(gè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的相似度極高，每天都在擁抱變化；在新消費(fèi)行業(yè)里面，涌入特別多很高知新的人才進(jìn)來，和原來傳統(tǒng)做生意的方式已經(jīng)有區(qū)別了。

在過去幾年里面確實(shí)在服務(wù)類似的行業(yè)客戶，這么多新的網(wǎng)紅品牌長(zhǎng)期怎么能夠變成持久的品牌。在快速增長(zhǎng)的過程里面，可能管理都不重要，只要能有量，能增長(zhǎng)就結(jié)束了，但是如果希望變成一個(gè)長(zhǎng)期的品牌，其實(shí)中間的組織能力，怎么把這些人才團(tuán)在一起，一起做好事，一起建立好企業(yè)的價(jià)值觀，一起讓企業(yè)能夠傳承下去是比較重要的，也是這段時(shí)間幫大家做的事。

AI時(shí)代來了之后，這讓組織管理會(huì)發(fā)生更多的變化，原來信息化是解決10、20%的效率，所以在未來AI能讓企業(yè)的效能可能成倍的提升。

新戰(zhàn)略論壇

吳聲：氛圍、情境、語境更能代表AI時(shí)代生存策略

場(chǎng)景實(shí)驗(yàn)室創(chuàng)始人、場(chǎng)景方法論提出者 吳聲

結(jié)果的導(dǎo)向，問答的結(jié)論已經(jīng)不那么重要，沒有什么比氛圍、情境、語境更能代表AI時(shí)代的生存策略。今天的分享定義為“對(duì)話時(shí)代，AI商業(yè)的場(chǎng)景革命”，并不意味著要跟各位去講大模型，重要的是我們需去理解為什么每一個(gè)空間本身，他們被數(shù)字化，被AI化，也在定義為是一個(gè)新的終端，那么這個(gè)終端對(duì)于我們每一個(gè)行業(yè)的從業(yè)者又到底意味著什么？

只有想象力才能穿越周期，也只有想象力才能成為AI時(shí)代最重要的生存姿勢(shì)和策略，如果每個(gè)個(gè)體的數(shù)據(jù)都是那種不惜代價(jià)的分母，那么我們一定是被硅基消滅的碳基生命。但是如果我們的個(gè)體數(shù)據(jù)獨(dú)特性和想象力能夠成為被訓(xùn)練的對(duì)象，那么恭喜你，你具備了新的價(jià)值。

今天在討論商業(yè)地產(chǎn)的新變化，到底是大力出奇跡的效率優(yōu)先，還是體驗(yàn)優(yōu)先才是最重要的大模型落地？簡(jiǎn)單用傳統(tǒng)理解的非標(biāo)商業(yè)甚至主理人商業(yè)這樣一種很容易總結(jié)的概念和口號(hào)不足以涵蓋重運(yùn)營(yíng)的線下空間更新、煥新，而需要更多的去看到它真的把自己作為方法。也許我們今天沒有辦法去判斷這種類型的商業(yè)它的生命力到底是網(wǎng)紅還是長(zhǎng)紅？場(chǎng)景不重要了，體驗(yàn)重要，因?yàn)閳?chǎng)景是場(chǎng)景的流動(dòng)，是更加體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)的場(chǎng)景流。

高德康：創(chuàng)新是企業(yè)家精神核心，是企業(yè)發(fā)展第一動(dòng)力

波司登品牌創(chuàng)始人、集團(tuán)董事局主席兼總裁 高德康

創(chuàng)新是企業(yè)家精神的核心，是企業(yè)發(fā)展的第一動(dòng)力。

新質(zhì)生產(chǎn)力關(guān)鍵就在于“新”，也就是說要抓住“創(chuàng)新”這個(gè)核心關(guān)鍵，對(duì)于波司登來說就是要通過品牌的創(chuàng)新，產(chǎn)品的創(chuàng)新，數(shù)字技術(shù)的創(chuàng)新，綠色發(fā)展的創(chuàng)新等等，以高質(zhì)量供給創(chuàng)造有效需求，提振引領(lǐng)新消費(fèi)，滿足人們對(duì)美好生活的向往。

企業(yè)真正的創(chuàng)新是為顧客創(chuàng)造新的價(jià)值。如果說預(yù)測(cè)未來的最好方式是創(chuàng)造未來，那么滿足顧客的最好方式就是持續(xù)的創(chuàng)造新的顧客價(jià)值。立足時(shí)代消費(fèi)者的需求，為顧客創(chuàng)造價(jià)值的創(chuàng)新才是真正意義上的創(chuàng)新、創(chuàng)造。

品牌要?dú)v久彌新，不僅在于深厚的底蘊(yùn)積累，更需要持續(xù)的創(chuàng)新，需要始終擁抱新潮流，擁抱新趨勢(shì)，擁抱時(shí)代消費(fèi)者，特別是作為服裝零售品牌一定要跟著社會(huì)的進(jìn)步，以及消費(fèi)者價(jià)值理念的變化不斷的迭代，不斷的自我創(chuàng)新和自我變革，一定是在和市場(chǎng)，消費(fèi)者交流互動(dòng)中形成品牌的市場(chǎng)定位，市場(chǎng)和消費(fèi)者選擇用自己的行動(dòng)為品牌投票，時(shí)代消費(fèi)者與品牌的交流互動(dòng)，賦予品牌新的生命力。

謝如棟：線下場(chǎng)景能為直播提高轉(zhuǎn)化、在線和客單

遙望科技董事長(zhǎng)兼CEO 謝如棟

直播講究“人貨場(chǎng)”，線下商業(yè)也講究“人貨場(chǎng)”，直播行業(yè)里面99%的人是所謂的“素人”，沒有流量，在直播里面相當(dāng)于“人”不具備；如果你賣標(biāo)品和特別知名的品牌，利潤(rùn)會(huì)很低，并且不一定拿得到好的價(jià)格，“貨”也沒有了；對(duì)素人來說“人”、“貨”都沒有，剩下的就是場(chǎng)景。

遙望科技從2018年上市以后開始做直播電商，過去的戰(zhàn)略都是做頭部主播，但頭部主播過于集中對(duì)公司發(fā)展不是良性的，應(yīng)該是頭部在前面做標(biāo)桿，底座是中小主播組成的，這樣生態(tài)才健全、完整。

消費(fèi)者的體驗(yàn)訴求也很重要，不能光去做商業(yè)，還要提供一個(gè)更好的場(chǎng)景，能夠讓消費(fèi)者在這里逛。消費(fèi)者在線下逛得多，品牌宣傳包括很多新品首發(fā)的東西也出去了，就算不買，覺得好看拍個(gè)視頻傳上去也可以的，我們這里明星多，IP多，開業(yè)三天相關(guān)主題在抖音播放量就有1個(gè)多億，完全是消費(fèi)者自己發(fā)出去的。

遙望現(xiàn)在切的是終端消費(fèi)品，也是我們的主力市場(chǎng)，這個(gè)類目非常不好做，在整個(gè)行業(yè)是不看好的位置，所以能抄底合作。直播主打也是終端消費(fèi)品，剛好是競(jìng)爭(zhēng)的，但是我們想做這個(gè)東西，想讓原來中間價(jià)位的商品重新回到線下，整個(gè)邏輯類似于80年代的百貨模式，但是沒有付那個(gè)錢，全托管。

未來希望將線下文旅和高奢結(jié)合起來，真正做一個(gè)非常高端的商場(chǎng)出來，做一個(gè)好的生態(tài)出來，做一個(gè)新的物種出來。

潘瀟君：未來商業(yè)要用數(shù)據(jù)說話，讓決策更智慧

匯納科技股份有限公司聯(lián)席總裁 潘瀟君

今年也是匯納科技的第20個(gè)年頭，所以匯納科技是一家致力于在線下的數(shù)據(jù)采集、觀察、應(yīng)用服務(wù)的一家公司，匯客云是承載了匯納科技20年的在線下的商業(yè)洞察上面的一些積累，來源于實(shí)體商業(yè)，服務(wù)實(shí)體商業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，這是目前匯客云的狀態(tài)。

未來在實(shí)體行業(yè)能帶來改變的三個(gè)突破點(diǎn)，第一個(gè)是應(yīng)用，第二個(gè)是數(shù)據(jù)，第三個(gè)是模型。對(duì)于實(shí)體商業(yè)未來要落地，這是非常重要的一個(gè)點(diǎn)。未來商業(yè)上要用數(shù)據(jù)來說話，讓決策更智慧，智能只是解決了自動(dòng)化的問題，智慧可能會(huì)比人的決策會(huì)想的維度更多一點(diǎn)。

張德根：手握商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的房企有望借助公募REITs盤活存量資產(chǎn)

華夏基金副總經(jīng)理 張德根

REITs對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言是重要的，重資產(chǎn)退出和上市的平臺(tái)，在公募REITs輕重結(jié)合的模式下，將進(jìn)入成熟系的部分重資產(chǎn)不斷注入公募REITs，實(shí)現(xiàn)出表并回籠攏權(quán)益資金，同時(shí)建設(shè)培育新的項(xiàng)目，使公司以較少的資本撬動(dòng)龐大的資產(chǎn)管理規(guī)模，實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。

REITs是一類資產(chǎn)的上市，IPO則是一個(gè)公司的主體上市，在實(shí)操當(dāng)中公募REITs和IPO相互助益。在法律層面上，REITs和企業(yè)的IPO并不構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，無論是并表還是出表企業(yè)都可以在規(guī)則范圍內(nèi)調(diào)整持有REITs份額的比例實(shí)現(xiàn)靈活控制；第二在當(dāng)審核環(huán)境下REITs審核相對(duì)于IPO普遍比較快，可以實(shí)現(xiàn)高效融資，加速資產(chǎn)運(yùn)作；第三REITs也是幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)退出和加快提升輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的重要抓手。

當(dāng)前背景下，地產(chǎn)行業(yè)向抗周期、低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個(gè)大的方向。多數(shù)房企逐漸開始補(bǔ)充商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，追求穩(wěn)健發(fā)展，以商業(yè)地產(chǎn)租金及管理費(fèi)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，抗周期表現(xiàn)出色。首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs基本上底層資產(chǎn)都是購(gòu)物中心，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)整體市場(chǎng)需求還處于增長(zhǎng)階段，預(yù)期未來購(gòu)物中心租金收入的規(guī)模還是會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)的，在這個(gè)過程中兩極分化應(yīng)該不可避免，優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心資產(chǎn)將會(huì)具備長(zhǎng)期的投資價(jià)值。

新機(jī)遇論壇

陳純：回歸以人為本，創(chuàng)造持續(xù)生長(zhǎng)的商業(yè)土壤

瑞安新天地商業(yè)總監(jiān) 陳純

商業(yè)地產(chǎn)的根本是以人為本的服務(wù)屬性行業(yè)，所以永遠(yuǎn)要站在看人的角度去看這件事。提煉瑞安對(duì)于整個(gè)城市更新一些原則和想法：一，文化非常重要，因?yàn)樗巧羁踢B接人和城市之間的紐帶，所以瑞安會(huì)更重視一些在地文化的挖掘；二，雖然會(huì)有沉淀方法論，但是每個(gè)方法論都不是標(biāo)準(zhǔn)的COPY；三，持續(xù)化生長(zhǎng)，打造一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是提供一種商業(yè)平臺(tái)的土壤，能夠讓租戶、合作伙伴、消費(fèi)者在這里共創(chuàng)，只有持續(xù)才是有未來的生命力的。

所有面目模糊的商業(yè)項(xiàng)目都將被市場(chǎng)所淘汰。城市的尺度、商業(yè)的溫度，以及人性的寬度才是鋪設(shè)我們未來城市“回家的路”。

朱星全：做消費(fèi)出海是必然選擇

香天下餐飲管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 朱星全

出海不是說你想出海就可以出海，出海一般是三個(gè)邏輯，第一個(gè)要有人，第二個(gè)要有品牌，第三個(gè)要有資金通路。

以前中國(guó)的企業(yè)塑造的是中國(guó)制造，因?yàn)槿肆Τ杀镜停蠹矣X得中國(guó)生產(chǎn)的東西便宜，今天中國(guó)的人力成本也不低，今天出海的一定是中國(guó)品牌。所以如今要出去出海的話一定是靠中國(guó)文化，真正能夠傳播中國(guó)文化就是中國(guó)消費(fèi)，中國(guó)消費(fèi)其中有一半就是中國(guó)餐飲，所以如果是去國(guó)外做的話，餐飲應(yīng)該是最好的門檻。而通貨膨脹其實(shí)就是做消費(fèi)最好的時(shí)代。如果要做消費(fèi)出海不是一個(gè)選擇，是必然。

梁耀華：通過不斷創(chuàng)新形成有價(jià)值的生產(chǎn)力

凱德投資（中國(guó)）商業(yè)及辦公樓管理副董事總經(jīng)理 梁耀華

在商業(yè)項(xiàng)目中，新的東西做起來容易，但是要讓它對(duì)公司、對(duì)項(xiàng)目或者對(duì)行業(yè)產(chǎn)出一些有價(jià)值的東西是非常重要的。

所以，凱德也一直在嘗試新的做法，比如電商、預(yù)付卡、以及與外部平臺(tái)的合作等等，通過這些嘗試，就能知道商業(yè)中需要什么，應(yīng)該做什么，應(yīng)該規(guī)避什么，現(xiàn)成的公式雖然沒有，但是一步一步去補(bǔ)充和增加內(nèi)容，希望到最后真的可以變成一項(xiàng)新的生產(chǎn)力。凱德在新加坡的一個(gè)項(xiàng)目福南，經(jīng)過重新改造融入了很多新業(yè)態(tài)。新加坡很多人喜歡運(yùn)動(dòng)，項(xiàng)目里有設(shè)計(jì)一條橫跨商場(chǎng)的自行車專用道，讓騎行愛好者能夠騎車直接穿越商場(chǎng)并通達(dá)馬路。希望可以把類似的嘗試和概念移植到中國(guó)，做不同的創(chuàng)新。

高峽：在商業(yè)地產(chǎn)里科學(xué)技術(shù)不能當(dāng)夜壺

高燈科技董事長(zhǎng)兼CEO 高峽

高燈科技是騰訊旗下領(lǐng)導(dǎo)投資的一個(gè)做財(cái)稅數(shù)字化的公司，為包括商業(yè)地產(chǎn)做財(cái)稅數(shù)字化，包括智慧零售和運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所里面數(shù)字化的公司。無論是微信還是支付寶，科技是第一生產(chǎn)力，所以在數(shù)據(jù)方面確實(shí)有些應(yīng)用。在商業(yè)地產(chǎn)里科學(xué)技術(shù)或者新質(zhì)生產(chǎn)力也好，不是夜壺?？萍己米隽耍饩涂恳贿?，當(dāng)生意不好做把科技拿出來，講線上融合，線下融合，其實(shí)挺扯的。所以數(shù)據(jù)應(yīng)該是并行在一起的，而不是你用的時(shí)候才想起它。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有實(shí)際幫助的，實(shí)際上是要第一負(fù)責(zé)人或者整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，不是你想起來現(xiàn)在客流受影響，就把科技拿出來，能不能幫我拉一些用戶，那個(gè)時(shí)候已經(jīng)晚了。

李明軒：打通資本端是商業(yè)地產(chǎn)新質(zhì)生產(chǎn)力的一個(gè)維度

南國(guó)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng) 李明軒

過去10—20年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展伴隨著整個(gè)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，過程中起到了比較重要的支撐作用，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)是作為政府貨幣增信、增發(fā)的信用背書，但是在2020年之后，整個(gè)行業(yè)發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)?！案隆笔切碌脑鲩L(zhǎng)點(diǎn)。中國(guó)電建集團(tuán)控股的唯一上市商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)公司，南國(guó)置業(yè)從2020年開始在積極思考轉(zhuǎn)型，拓寬商業(yè)邊界，發(fā)力城市運(yùn)營(yíng)。

南國(guó)置業(yè)也做了類REITs，現(xiàn)在積極探索REITs。把全鏈條打通之后，將對(duì)“更新”這個(gè)詞更有意義。前端商業(yè)資本更新邏輯地打通，對(duì)后續(xù)退出將起到更積極的作用，即商業(yè)證券化將成為解決社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)困局的關(guān)鍵點(diǎn)。這是商業(yè)地產(chǎn)新質(zhì)生產(chǎn)力一個(gè)維度。

李赟：科技或?qū)㈩嵏策^去的商業(yè)發(fā)展模式

世紀(jì)金源商管集團(tuán)總裁 李赟

商業(yè)地產(chǎn)在過去20多年發(fā)展過程中，不同程度都享受了很多時(shí)代的紅利，而不是經(jīng)受了周期的折磨，這跟城鎮(zhèn)化發(fā)展有關(guān)系。這也是為什么過去商業(yè)地產(chǎn)在質(zhì)量方面確實(shí)投入的精力是偏少的。但是未來一段時(shí)間充滿了很多的不確定性，甚至可能會(huì)顛覆過去的發(fā)展模式。通過創(chuàng)新和科技，特別是科技顛覆式的創(chuàng)新整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)型進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展。標(biāo)志就是全要素的生產(chǎn)力提高。

過去好多年雖然用了很多辦法，確實(shí)也收集了大量的數(shù)據(jù)，但真正在購(gòu)物中心模式下想把人、貨、場(chǎng)管起來是有困難的，不是沒有技術(shù)，而是數(shù)據(jù)權(quán)屬的界定、未來的運(yùn)用，以及被大模型拿去學(xué)習(xí)的可能性。解決這些問題，才能讓現(xiàn)在分布式放置的數(shù)據(jù)連接起來，這可能是未來提高新質(zhì)生產(chǎn)力的一個(gè)方向。

陳雙：“X+商業(yè)”大有可為

招商蛇口招商商管深圳區(qū)域副總經(jīng)理 陳雙

招商商業(yè)真正做商業(yè)就是從2021年開始，招商蛇口開始轉(zhuǎn)型，開始重視商業(yè)，招商商業(yè)下面有十幾個(gè)業(yè)務(wù)，商業(yè)這個(gè)板塊可能寫字樓以前更多一些，真正的商業(yè)沒有太多，也就是2021年開始，第三次創(chuàng)業(yè)，戰(zhàn)略有些轉(zhuǎn)型。招商到底要怎么做？招商商業(yè)有很多存量商業(yè)，所以最后提出一個(gè)戰(zhàn)略就是“X+商業(yè)”，第一個(gè)的非標(biāo)商業(yè)應(yīng)該是最多的，招商蛇口本來是城市運(yùn)營(yíng)，最主要是做片區(qū)，所以公司和別人區(qū)別比較大是做整個(gè)片區(qū)統(tǒng)籌，做多業(yè)態(tài)更多一些。X有很多種，比如可能是郵輪和商業(yè)的結(jié)合，深圳海洋世界是和藝術(shù)中心結(jié)合，太子灣是郵輪，會(huì)展灣是文物古跡加上商業(yè)。

也不是單純的盒子也不會(huì)單純做街區(qū)，會(huì)把各種各樣的業(yè)態(tài)探索，整個(gè)加持，讓整個(gè)商業(yè)變的更有意思，場(chǎng)景也不太一樣。廈門海洋世界還是比較火的，就是城市微度假，有10個(gè)場(chǎng)景的制作除了摩天輪、卡丁車、海洋館做了10大主力店，有足夠目的性的吸引力，諸如此類的。

歐陽：未來商業(yè)地產(chǎn)需要精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和持續(xù)降本增效

北京智慧圖科技有限責(zé)任公司董事長(zhǎng) 歐陽

商業(yè)地產(chǎn)黃金20年已經(jīng)過去了，未來20年只有精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、持續(xù)不斷的降本增效才是出路。

提到精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，首先是會(huì)員的運(yùn)營(yíng)，搭建會(huì)員系統(tǒng)，做會(huì)員流量變現(xiàn)；其次是對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)精細(xì)化的分析，這是了解一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況的重要途徑和手段，不斷提升會(huì)員的忠誠(chéng)度和滿意度，是保證整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)水平的經(jīng)營(yíng)核心；第三是持續(xù)不斷的做會(huì)員投入。

除了會(huì)員運(yùn)營(yíng)之外，衡量一個(gè)場(chǎng)子的運(yùn)營(yíng)好壞是成本和效率，主要是通過資產(chǎn)管理和物業(yè)管理的系統(tǒng)來提升效率和降低成本，這里面最重要的就是可以通過一些數(shù)字化手段賦能，降低人員成本和場(chǎng)子的固定成本，提升效率和毛利，降本不降質(zhì)。

印晨光：機(jī)構(gòu)資金收購(gòu)萬達(dá)廣場(chǎng)是行業(yè)標(biāo)示性事件

中聯(lián)基金合伙人 印晨光

住宅大家都知道開發(fā)出來能夠賣多少錢，那么購(gòu)物中心到底在市場(chǎng)上值多少錢？目前，通過REITS派息率提供定價(jià)，解決商業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性，對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，可以把重資產(chǎn)交給基金或者交給REITS上市，把重心放在資產(chǎn)真正的運(yùn)營(yíng)上面來做滾動(dòng)的開發(fā)。

金融能夠促進(jìn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化存在于運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化，比如判斷一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)好的背后，到底是位置好，還是團(tuán)隊(duì)管的好，都是很重要的參考指標(biāo)。商業(yè)資產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)類型里面確實(shí)是比較大的資產(chǎn)類型，但是整體交易規(guī)模占比還很小，未來商業(yè)的比例會(huì)越來越大。

未來不動(dòng)產(chǎn)一定是一個(gè)本地化、區(qū)域化的市場(chǎng)。去年中聯(lián)基金與兩家保險(xiǎn)公司一起收購(gòu)了8個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，這在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是標(biāo)志性的事件，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，專業(yè)的事情由專業(yè)的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。中聯(lián)基金作為不動(dòng)產(chǎn)基金就負(fù)責(zé)重資產(chǎn)這部分，萬達(dá)商管作為輕資產(chǎn)全球最大的商管公司負(fù)責(zé)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理。背后真正能夠來持有或者長(zhǎng)期支持這些重資產(chǎn)的就是一些資金安全、收益穩(wěn)定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資金。

黃瑛：從線上小程序來挖掘新興品牌

太古匯（廣州）發(fā)展有限公司總經(jīng)理 黃瑛

一直倡導(dǎo)物業(yè)營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)是為租戶提供全方位的服務(wù)，在這里太古的營(yíng)運(yùn)模式也是比較特別，不叫招商也沒有營(yíng)運(yùn)，而是叫物業(yè)營(yíng)運(yùn)部，這個(gè)部門的同事是對(duì)接商戶的唯一窗口，它會(huì)負(fù)責(zé)前臺(tái)的一些招商、談判等等，但也會(huì)幫助品牌和租戶協(xié)調(diào)整個(gè)后臺(tái)，包括客服、物管、工程等等這些。所以在管理上太古有一個(gè)精細(xì)化的存在給租戶提供更好的服務(wù)。

甲方乙方大家最敏感的就是租金，太古一直是以底租和扣點(diǎn)兩者取其高的方式進(jìn)行，近年來太古匯做了一個(gè)新的小程序，做這個(gè)初衷是為了拓展疆域，因?yàn)樘旁诰€下規(guī)模比較受限，希望挖掘一些新興的品牌。

賈耀勇：攜手應(yīng)對(duì)市場(chǎng)壓力，品牌與商場(chǎng)合作共成長(zhǎng)

月星集團(tuán)副總裁 賈耀勇

當(dāng)前，作為甲方的開發(fā)商，作為乙方的各種商業(yè)品牌，甲乙方的關(guān)系發(fā)生深刻的變革：一是租賃的合作關(guān)系調(diào)整，以前更多是固定租金模式，未來可能是聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的模式、固定租金+聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的模式等等，通過這種模式讓商家和業(yè)主方能夠共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，讓商家先存活先進(jìn)入，再逐步的跟商場(chǎng)一起成長(zhǎng)。二要在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方面更多給予幫助和提升，給予商家團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)、經(jīng)營(yíng)的輔導(dǎo)、店面的陳列等等，幫助商戶在商場(chǎng)盡快成熟。三是資金投入方面，甲方開發(fā)商要在商戶融資服務(wù)方面，經(jīng)營(yíng)扶持方面更多的考慮新方法、新模式、新支持。四是數(shù)據(jù)的統(tǒng)籌和支持方面，商場(chǎng)周邊商圈的數(shù)據(jù)、不同業(yè)態(tài)之間的客流互動(dòng)性，不同樓層的冷熱區(qū)營(yíng)銷資源導(dǎo)入，這方面的信息可以給商戶經(jīng)營(yíng)提供更多的幫助和支持。

胡芳園：在地文化是實(shí)體商業(yè)對(duì)抗線上商業(yè)的有力工具

恒太商業(yè)管理集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁 胡芳園

作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)品牌除了做好服務(wù)和賦能以外，也做過一些探索和嘗試，主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一是百貨階段；第二個(gè)階段轉(zhuǎn)型做開發(fā)和運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心；第三階段是做第三方服務(wù)購(gòu)物中心。未來還會(huì)做一些探索，比如在自己商場(chǎng)內(nèi)品牌的投資，這也是一個(gè)可行的方向。

商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向，首先是商管公司的方向，聚焦自己的優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，這個(gè)方向已經(jīng)很清晰。其次，從產(chǎn)品上會(huì)堅(jiān)持更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址，更精準(zhǔn)的定位，更完美的執(zhí)行，提供更新鮮的感受。第三，恒太內(nèi)部的公式“3+N+1”——3個(gè)客群要抓?。撼?jí)年輕力中心，超級(jí)美食中心和超級(jí)兒童中心，要去做業(yè)態(tài)、空間和運(yùn)營(yíng)的極致融合，才能把這個(gè)超級(jí)體現(xiàn)出來；N是根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目看還有什么機(jī)會(huì)可以抓；1就是在地文化，在地文化是實(shí)體商業(yè)對(duì)抗線上商業(yè)非常有力的工具。

黃敏：線上線下融合、互相賦能是商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

迪卡儂中國(guó)區(qū)副總裁 黃敏

雖然中國(guó)電商全球領(lǐng)先，但是線上線下融合和互相的賦能這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)變，迪卡儂堅(jiān)定擁抱線下。消費(fèi)者有更多的觸點(diǎn)和渠道了解一個(gè)品牌，品牌給到消費(fèi)者什么樣的價(jià)值很重要。堅(jiān)持讓所有的運(yùn)動(dòng)愛好者能夠最容易最輕松的享受運(yùn)動(dòng)，用最高性價(jià)比的產(chǎn)品來提供服務(wù)，迪卡儂在這一點(diǎn)是提前布局了的，20年前就帶著一大串消費(fèi)者不太熟悉的運(yùn)動(dòng)進(jìn)入了中國(guó)，露營(yíng)、飛盤等，直到這幾年運(yùn)動(dòng)的板塊輪動(dòng)才開始火起來。

注重生態(tài)圈的打造，迪卡儂不僅僅是一個(gè)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品的提供商，同時(shí)也是運(yùn)動(dòng)服務(wù)提供商，所有的員工都是運(yùn)動(dòng)愛好者，能夠帶領(lǐng)顧客做這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，和周邊的運(yùn)動(dòng)俱樂部有非常緊密的聯(lián)系，在購(gòu)物中心舉行大型運(yùn)動(dòng)嘉年華，把馬術(shù)、槳板等小眾運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目直接復(fù)制到購(gòu)物中心里面。對(duì)于購(gòu)物中心而言，做這樣的IP活動(dòng)會(huì)非常復(fù)雜，品牌方可以更多發(fā)揮動(dòng)能，賦能購(gòu)物中心把這個(gè)內(nèi)容做的更加豐富。

新消費(fèi)論壇

余國(guó)安：不是消費(fèi)降級(jí)，而是消費(fèi)模式改變了

太古地產(chǎn)（中國(guó)）投資有限公司新項(xiàng)目（零售）總經(jīng)理余國(guó)安

我們很看好未來，未來要投資100個(gè)億來做新的項(xiàng)目。目前，公司有6個(gè)項(xiàng)目在中國(guó)大陸，每個(gè)項(xiàng)目都接近100%的出租率，銷售都是雙位數(shù)增長(zhǎng)，而且是較大的雙位數(shù)。其中，前灘太古里2023年業(yè)績(jī)比2022年漲了79%，總體項(xiàng)目2023年比2022年漲了46%，這些都是非常好的數(shù)字，所以我們也相信未來會(huì)更好。

今年是穩(wěn)定的一年，用了一個(gè)關(guān)鍵詞：穩(wěn)定，并不是消費(fèi)降級(jí)等，反而看到有一些新的需求產(chǎn)生，比如對(duì)演唱會(huì)、藝術(shù)展等有一些更高的需求，對(duì)好的餐廳會(huì)有更高的需求，愿意花更多錢去吃東西，最后旅游消費(fèi)。我們看到的并不是降級(jí)，只是消費(fèi)模式的改變，他們會(huì)對(duì)另外一些領(lǐng)域會(huì)有更高的消費(fèi)需求。

所有零售、所有的體驗(yàn)都會(huì)被重新再定義，其實(shí)這個(gè)變化是不斷重復(fù)的，市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者都是一直在變，我們也要趕上這個(gè)速度。作為開發(fā)商，固然不能因?yàn)橄M(fèi)者的改變而把商場(chǎng)砸了重新再蓋，所以需要從整個(gè)體驗(yàn)和未來的模式提前做好準(zhǔn)備，我們做的項(xiàng)目都是為了未來的5年甚至是未來的10年去考慮的。

葉凱：結(jié)合餐飲、零售等，讓滑雪成為一個(gè)生活方式

SNOW51創(chuàng)始人 葉凱

SNOW51做了很多跨界的整合，讓滑雪不僅是一個(gè)運(yùn)動(dòng)，也把它變成了一個(gè)生活方式，結(jié)合了餐飲、零售，真正把它做成一個(gè)體驗(yàn)。

讓大家看到了一個(gè)生活方式，而背后是SNOW51重資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的投入。對(duì)于新消費(fèi)要做更精、更專的品牌，必須把底盤打得更牢。給用戶帶來愉悅感時(shí)，要想辦法做客戶黏性，帶來激勵(lì)與不一樣的體驗(yàn)，這是特別重要的。現(xiàn)在的消費(fèi)者不是沒有需求，不是不消費(fèi)，而是整個(gè)消費(fèi)的心態(tài)變了。剛剛過去的兩會(huì)，工作報(bào)告提出了AI+的口號(hào)。每個(gè)從事商業(yè)的操盤者、公司創(chuàng)始人要想怎么抓住時(shí)代新的引擎，思考怎么做AI+消費(fèi)、AI+體育、AI+體驗(yàn)等，在這方面如果能夠做出創(chuàng)新，可能就會(huì)找到未來真的風(fēng)向標(biāo)，找到新的機(jī)遇。

王克宇：穿越周期堅(jiān)持用戶至上、堅(jiān)持真誠(chéng)分享

小紅書消費(fèi)投資負(fù)責(zé)人 王克宇

小紅書今年憑借著億級(jí)的月活和日活，已經(jīng)成為中國(guó)最大UGC分享平臺(tái)之一，在年輕人當(dāng)中影響力尤其大。小紅書投資希望可以借助平臺(tái)的力量，在中國(guó)新消費(fèi)品牌發(fā)展當(dāng)中也助一份力，包括去年就投資了覓光美容儀等一眾新消費(fèi)代表企業(yè)。穿越不同的時(shí)代，包括消費(fèi)環(huán)境的變化，小紅書有些方面是始終不變的：第一，用戶至上，到現(xiàn)在小紅書企業(yè)價(jià)值觀第一條依舊是走進(jìn)用戶，除了億級(jí)日活和月活在這個(gè)平臺(tái)累計(jì)大量數(shù)據(jù)之外，用研依然是非常重要的部門，也是高頻的，NPC也是小紅書最最在乎的事，不僅僅是所謂線上用研，為了消除用戶偏見，今天公司的核心團(tuán)隊(duì)依然會(huì)走街串巷，聽取大家對(duì)小紅書的反饋。第二，真誠(chéng)分享，小紅書依舊是以UGC為主的地方，小紅書上的營(yíng)銷未必一定是頭部的KOL最有效，粉絲量并不代表這個(gè)平臺(tái)的話語權(quán)，身邊有的人可能很小粉絲量，但是用心做了一篇攻略，往往會(huì)突然間火起來，真誠(chéng)分享是這個(gè)平臺(tái)到今天依然最推崇的地方。

小紅書已經(jīng)不再一個(gè)簡(jiǎn)單的種草平臺(tái)，也不僅僅是大家消磨時(shí)間的地方，有大量的流量都是來自于搜索性質(zhì)，大家最初會(huì)在小紅書搜時(shí)尚相關(guān)、日常相關(guān)、母嬰相關(guān)的內(nèi)容，到今天有很多男性用戶在上面搜索旅游、生活百科全書等，這也是因?yàn)榇蠹矣眯淖鰞?nèi)容而讓這個(gè)平臺(tái)產(chǎn)生更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

徐晶：洞察消費(fèi)者，提供快樂、治愈、情感鏈接的三大“超值”體驗(yàn)

奈爾寶聯(lián)合創(chuàng)始人 徐晶

奈爾寶服務(wù)擁有0-14歲有遛娃需求家庭，經(jīng)過7年的發(fā)展，在21個(gè)主流城市擁有42家門店。奈爾寶尊重并且洞察消費(fèi)者，它的出現(xiàn)不是業(yè)態(tài)的堆砌，而是真正洞察消費(fèi)者需求。當(dāng)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者需求時(shí)，不僅只是去看，還要通過一些數(shù)據(jù)洞察了解消費(fèi)者到底要什么。在這一過程中，兒童樂園賽道能夠讓整個(gè)家庭在奈爾寶感受快樂、治愈和情感鏈接的“超值”體驗(yàn)。

好的產(chǎn)品不單只有外觀的設(shè)計(jì)，也有消費(fèi)體驗(yàn)的設(shè)計(jì)。從去年Q3開始，公司就已經(jīng)在醞釀奈爾寶5.0版本，想要帶給客人更多的體驗(yàn)。奈爾寶今年有6家開店計(jì)劃，未來也會(huì)做更多跨界的活動(dòng)和文化體驗(yàn)，與業(yè)主形成更加共創(chuàng)的氛圍。

范夏萌：消費(fèi)兩級(jí)分化，性價(jià)比品牌與高端品牌將擁有更多機(jī)會(huì)

極物思維集團(tuán)（COMMUNE）聯(lián)合創(chuàng)始人 范夏萌

極物思維是一家為熱愛歡聚的朋友們提供極致社交體驗(yàn)，全時(shí)段餐酒品牌，今天正好是極物思維發(fā)展到100前門店的里程碑的小節(jié)點(diǎn)，踐行為大家提供有品質(zhì)的社交餐酒體驗(yàn)的愿景。

今年的消費(fèi)環(huán)境，實(shí)際是回歸到一個(gè)正?；蛘呓】档臓顟B(tài)，因?yàn)檫^往的市場(chǎng)環(huán)境我們一直用“瘋狂”這個(gè)詞去形容。首先，我們面臨新的挑戰(zhàn)就是如何聚焦自己的定位，包括我們自己的核心能力是什么，又要重新檢視自己。所以接下來，作為品牌方，我們需要去投入更大的精力做好自己的基礎(chǔ)扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也要更多的關(guān)注我們的消費(fèi)市場(chǎng)，消費(fèi)者。

其次，市場(chǎng)目前的現(xiàn)象是高低兩級(jí)的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行分化，中間級(jí)的客群包括產(chǎn)品逐漸的呈現(xiàn)了弱化的趨勢(shì)，反倒性價(jià)比品牌和高端品牌擁有更多的機(jī)會(huì)，當(dāng)然性價(jià)比品牌不是指的低價(jià)，而是如何給客人提供超預(yù)期超值服務(wù)，所以找準(zhǔn)自己品牌價(jià)格帶也好，找準(zhǔn)自己品牌定位也好，都是非常關(guān)鍵的。下一個(gè)五年、十年我們看到品牌發(fā)展里程碑是更傾向于優(yōu)質(zhì)金牌內(nèi)容打造的階段。

最后，從品牌和市場(chǎng)供給關(guān)系去看，品牌方到底是為一大部分人提供部分需求，還是為一部分人提供全部需求的角色轉(zhuǎn)換，也倒逼我們更加認(rèn)真的真誠(chéng)的去關(guān)注每一個(gè)品牌目標(biāo)的消費(fèi)市場(chǎng)核心的需求，然后提供給客人，提供給目標(biāo)市場(chǎng)更加契合的真實(shí)價(jià)值是最重要的。

李志宏：開店易守店難，未來更大的機(jī)會(huì)在三四線城市

西貝餐飲集團(tuán)高級(jí)副總裁 李志宏

開店容易守店更難，如果不從內(nèi)部投資者角度去評(píng)估企業(yè)開店，大勢(shì)好門店也會(huì)跟著很好，環(huán)境一旦有波動(dòng)就會(huì)有問題。他建議這方面可以向肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克學(xué)。以星巴克為例，每年雷打不動(dòng)新開500家，疫情也是如此；肯德基每年新開1000多家，也有它的道理在。作為開發(fā)人員與內(nèi)部投資者，必須得懂運(yùn)營(yíng)，投資回報(bào)率就是經(jīng)營(yíng)者自己的內(nèi)功。把內(nèi)功練好，穩(wěn)中求進(jìn)，是一直要秉持的原則。

西貝餐飲現(xiàn)在有360多家店，大部分在一二線城市，較好的三線城市也有部分，比如嘉興、紹興、宜昌，邯鄲、唐山等。公司一直在做嘗試，思考怎么能夠找到一種適合的店面模型往三四線城市走，這方面還有很大的空間。他表示，創(chuàng)始人從小城市走出來，在一二線城市開花結(jié)果，但未來更大的機(jī)會(huì)、更廣闊的天地還是在三四線城市。

閉啟泉：打造品牌矩陣，營(yíng)造夜生活聚集區(qū)

合縱文化執(zhí)行董事 閉啟泉

合縱文化旗下有十幾個(gè)娛樂品牌，一直是做音樂，最早是蘇荷酒吧、胡桃里音樂餐廳、純K等等，總共有700多個(gè)門店，以前是每個(gè)單店去打造，可能接下來是做品牌矩陣，自己去創(chuàng)造一個(gè)夜生活的街區(qū)。2024年我們拓店就是把所有品牌和業(yè)態(tài)放在一起，700多門店在全國(guó)各地鋪開，分散在各地其實(shí)起不到什么作用，但現(xiàn)在就在幾萬平方米街區(qū)里面，我們打造品牌矩陣，自己去營(yíng)造一個(gè)夜生活聚集區(qū)，同時(shí)再把其他跟夜生活相關(guān)的品牌和業(yè)態(tài)放在一起，形成了具有夜購(gòu)、夜游、夜娛、夜宴、夜跑、夜讀、夜秀與夜生活相關(guān)的業(yè)態(tài)，形成夜生活的引爆區(qū)，同時(shí)夜生活的引爆區(qū)也容易成為一個(gè)城市的新名片。

從做夜生活涉及的這些領(lǐng)域當(dāng)中，公司算是比較有經(jīng)驗(yàn)，在夜生活消費(fèi)。我們?cè)诮衲曜鲆股钜瑓^(qū)的時(shí)候，也希望進(jìn)駐園區(qū)的商戶全部能從中午11點(diǎn)一直能經(jīng)營(yíng)到晚上的1、2點(diǎn)；去選擇主理人店的時(shí)候，對(duì)方也是要具備超15小時(shí)的盈利能力，會(huì)選擇和這樣的商家一起合作。

文娟：讓戲劇接地氣、平民化，變成一種娛樂方式

開心麻花劇場(chǎng)院線總經(jīng)理 文娟

開心麻花目前包括演出、藝人經(jīng)濟(jì)、影視、院線和文旅5大業(yè)務(wù)板塊，在全國(guó)已經(jīng)有了41家劇場(chǎng)院線。開心麻花想做的事就是怎么樣讓更多的人進(jìn)劇場(chǎng)看戲。原來劇場(chǎng)都在千人大廳，比較神圣，一旦成為藝術(shù)就是低頻消費(fèi)。如何讓戲劇接地氣、平民化，變成一種娛樂方式，最終能夠跟電影院一樣，成為大家日常逛街就能去的地方，很明顯不能在劇場(chǎng)演出，所以開心麻花形成了向商場(chǎng)走的創(chuàng)意和創(chuàng)新。另外商場(chǎng)租金很貴，空間給的面積也很小，光靠座位經(jīng)濟(jì)成本壓力非常大。

創(chuàng)新未來的門檻在運(yùn)營(yíng)上，在裝修、拿地、資金上可能都容易被復(fù)制，但做出其他團(tuán)隊(duì)很難完成的復(fù)雜運(yùn)營(yíng)模塊，才是一個(gè)公司未來能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)立足于經(jīng)濟(jì)時(shí)代的重要原因。所以開心麻花一直在做垂類，這是辛苦但歡樂的一件事。

毛大慶：理解興趣、挖掘價(jià)值，才能有效找到線下承接場(chǎng)景

優(yōu)客工場(chǎng)及共享際創(chuàng)始人 毛大慶

城市更新的主要?jiǎng)恿湍康木褪谴龠M(jìn)消費(fèi)，新消費(fèi)、消費(fèi)場(chǎng)景、消費(fèi)內(nèi)容的創(chuàng)造跟城市更新是密不可分的，無論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外都一樣。

除空間以外，技術(shù)升級(jí)以及各種融合是今天從城市商業(yè)到城市更新大家都在研究的問題?？臻g其實(shí)并不重要，內(nèi)容的創(chuàng)造和內(nèi)容不停迭代以及不斷成長(zhǎng)是至關(guān)重要的。

城市更新需要內(nèi)容，內(nèi)容的背后是興趣，是大家的興趣衍生和興趣成長(zhǎng)。興趣的背后是文化和人性的趨勢(shì)，最后依靠技術(shù)把興趣、趨勢(shì)串起來，回歸到內(nèi)容的價(jià)值上。于是乎，在人工智能產(chǎn)生各種新的技術(shù)面前，內(nèi)容創(chuàng)造的能量得到了海量的爆發(fā)。實(shí)際上，新消費(fèi)與線上擁抱勢(shì)不可擋，無論是線上對(duì)線下的沖擊也好，對(duì)實(shí)體空間的沖擊也好，現(xiàn)在只能是擁抱線上，用線下來承接各種需要沉浸下來的場(chǎng)景落地，這恐怕是一個(gè)必然的規(guī)律。

劉晨燕：成立基于收入分成模式的交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)大資本和小企業(yè)的連接

滴灌通中國(guó)(深圳)投資管理中心副總裁 劉晨燕

其實(shí)股權(quán)投資對(duì)普通的小微企業(yè)來講門檻非常高，還有一些典型特征，比如企業(yè)需要出讓股份、稀釋股東權(quán)益。此外，股權(quán)投資可能也會(huì)要求干涉經(jīng)營(yíng)、派駐董事等等，雖然股權(quán)融資能夠接受企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，但是股權(quán)融資也可能會(huì)要求無限期分走企業(yè)的利潤(rùn)，這大概是今天傳統(tǒng)市場(chǎng)債權(quán)和股權(quán)融資的方式。為了做好這個(gè)連接，滴灌通也成立了一個(gè)全球首家基于收入分成模式的交易平臺(tái)。滴灌通總共完成了12000家門店的掛牌，整體成交金額43億元，覆蓋服務(wù)、餐飲、問題、零售四大行業(yè)。

秋童：小型綜合性文旅空間業(yè)態(tài)將成為趨勢(shì)

遇見博物館創(chuàng)始人 秋童

關(guān)于內(nèi)容消費(fèi)，第一是像遇見博物館這種文化空間，第二是線上和線下的融合消費(fèi)，第三是更加多元化和融合性的業(yè)態(tài)，比如開心麻花融合了酒吧這種業(yè)態(tài)，文化間融合了NPC或者一些輕餐，小型綜合性的融合文旅空間業(yè)態(tài)會(huì)越來越多。

藝術(shù)和文化是終身入坑的地方，畢竟人類最永恒的追求就是美和幸福，博物館就是讓人感覺到精神上追求美好生活的地方，一旦喜歡這個(gè)文化空間之后，一生都會(huì)有去美術(shù)館和博物館的需求。公司一年會(huì)在6館模型中會(huì)換6—8次展覽，內(nèi)容庫(kù)超過50多個(gè)，和全球100家世界頂級(jí)文化機(jī)構(gòu)都達(dá)成合作，引進(jìn)內(nèi)容的引進(jìn)及開發(fā)資源，未來的市場(chǎng)肯定是內(nèi)容為王以及體驗(yàn)型消費(fèi)為王。

孫斌：人和需求的升級(jí)是新消費(fèi)里最重要的指標(biāo)

超級(jí)鳥局創(chuàng)始人 孫斌

對(duì)于新消費(fèi)的定義，第一是組合的升級(jí)，所有的線下場(chǎng)景在過去其實(shí)是一套組合，購(gòu)物中心有幾百個(gè)品牌和商鋪，隨著時(shí)間的變化和服務(wù)人群的變化，組合也會(huì)不斷升級(jí)?！叭恕⒇?、場(chǎng)”中，場(chǎng)是新消費(fèi)的升級(jí)，又是組合創(chuàng)新的升級(jí)。第二是主題升級(jí)，新消費(fèi)會(huì)越來越多地在需求場(chǎng)景里切細(xì)分的市場(chǎng)定位，而這種定位是用主題來切的。第三是需求和人的升級(jí)，過去購(gòu)物中心的場(chǎng)景服務(wù)的人群是80后、90后，最早的百貨場(chǎng)景服務(wù)的是60后、70后。而今天的場(chǎng)景服務(wù)的一定是00后。如果還用80后、90后的場(chǎng)景服務(wù)00后是不對(duì)的，所以人的升級(jí)和需求的升級(jí)是新消費(fèi)里最重要的指標(biāo)。

佘嘉彬：打造奶茶主題小鎮(zhèn)，涵蓋娛樂及休閑等內(nèi)容

芭依珊創(chuàng)始人 佘嘉彬

芭依珊餐飲品牌主要是打造別具特色的空間概念，同時(shí)也打造了非常多新潮的潮流品牌、奶茶品類，收獲了一大批忠實(shí)粉絲。

深圳是芭依珊的主戰(zhàn)場(chǎng)，目前在深圳有33家店，每家店都是超千平級(jí)規(guī)模，最大的店是2.6萬平方米，也打造一個(gè)奶茶主題小鎮(zhèn)，目前這個(gè)小鎮(zhèn)涵蓋的商業(yè)內(nèi)容還是比較多，集合了非常多的娛樂、休閑綜合，也讓城市精英白領(lǐng)，精英群體有舒適的洽談環(huán)境以及休閑空間。

張亮：未來三年開店計(jì)劃開店100家

愈欣書店創(chuàng)始人 張亮

愈欣書店目前主要在大灣區(qū)，目前已經(jīng)開設(shè)13家，今年還有10家的建設(shè)。愈欣書店是大型有特色的融合性的書店，未來三年開店計(jì)劃會(huì)在100家。最終總結(jié)一句話，為什么叫愈欣？我覺得好的品牌愈欣賞，一同欣賞。

李帆：布局元宇宙行業(yè)應(yīng)用，需要先找到落地點(diǎn)

諦聽視界創(chuàng)始人 李帆

元宇宙整個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)要想聚焦一個(gè)行業(yè)應(yīng)用，還是要先找到它的落地點(diǎn)。公司只專注兩部分，一個(gè)是人，現(xiàn)實(shí)生活中的人進(jìn)入到元宇宙還是要有一個(gè)數(shù)字身份，在元宇宙當(dāng)中這個(gè)數(shù)字人又分為IP型和服務(wù)型，這兩端的業(yè)務(wù)我們都在開展，所以能夠給廣大的客戶提供更好的IP的服務(wù)。

隨著人工智能不斷發(fā)展，包括大模型還有一些應(yīng)用，更落到具體的行業(yè)應(yīng)用，一定是提供具體的解決方案，我們就在這里面把人和大模型相結(jié)合提供各行各業(yè)的一些應(yīng)用解決方案，同時(shí)打造相關(guān)衍生內(nèi)容和IP，比如現(xiàn)在在做中華先賢的元宇宙計(jì)劃，和博物館有很緊密的結(jié)合，和演藝也有很緊密的結(jié)合。另外一端則圍繞數(shù)字IP，結(jié)合在地的文化，深耕IP后面發(fā)展出來內(nèi)容形態(tài)，然后跟商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的比如展演秀娛和吃住行游購(gòu)?qiáng)示o密結(jié)合，打通資源，形成不同的行業(yè)應(yīng)用解決方案，本質(zhì)上還是做數(shù)字化服務(wù)。

湯紅偉：用技術(shù)改變行業(yè)，做輕奢互聯(lián)網(wǎng)品牌

魅KTV聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO 湯紅偉

對(duì)于新消費(fèi)的特點(diǎn)，例舉三方面：第一是創(chuàng)造新的體驗(yàn)；第二是新的技術(shù)；第三是獲客的渠道方面有新的運(yùn)用和開發(fā)。

24-55歲階段的人有消費(fèi)時(shí)間，又有消費(fèi)能力，也有特別強(qiáng)的社交消費(fèi)需求。魅KTV從2017年成立到現(xiàn)在，在全國(guó)100多個(gè)城市開業(yè)400多家門店，行業(yè)規(guī)模是最大的，但是規(guī)模不是最重要的，公司致力于用技術(shù)改變行業(yè)，做輕奢互聯(lián)網(wǎng)品牌。硬件很難保持長(zhǎng)期生命力，所以在技術(shù)方面，魅KTV從成立到現(xiàn)在投了2億元左右，在香港、東莞、北京有50人左右的團(tuán)隊(duì)。除了為消費(fèi)者提供唱歌、喝酒的場(chǎng)所之外，還在這一場(chǎng)所里為用戶創(chuàng)造內(nèi)容。2023年，魅KTV為用戶生產(chǎn)了1300多萬首MV，結(jié)合整個(gè)音樂的表演和演唱，直接推送給用戶。

今年大會(huì)議題包括經(jīng)濟(jì)周期的地產(chǎn)洞察、商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、AI商業(yè)的場(chǎng)景革命、商文旅跨界融合、內(nèi)容驅(qū)動(dòng)下的品牌創(chuàng)新與升級(jí)、從品牌矩陣到渠道矩陣的變革、商業(yè)創(chuàng)新的文化原動(dòng)力等。論壇還圍繞行業(yè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)與亮點(diǎn)設(shè)置了多場(chǎng)主題對(duì)話:“新消費(fèi)新引擎新機(jī)遇”、“非標(biāo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略與發(fā)展前景”、“如何打造商業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力”、“商業(yè)領(lǐng)域甲乙方關(guān)系新變化與新趨勢(shì)”、“如何提振消費(fèi)品牌發(fā)展信心”、“商業(yè)沉浸式體驗(yàn)發(fā)展新趨向”。                                                                                                                                                                                                                                【責(zé)編：麗婭】