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文/樂居財經(jīng) 曾樹佳

一個月前，在中建東孚一季度經(jīng)營分析會上，集團領(lǐng)導提到了幾個要點：加快完成去化任務、抓實現(xiàn)金流管理、提升項目開發(fā)效率……

作為中建八局旗下的地產(chǎn)平臺，中建東孚仍在提速。

近年來，它在地產(chǎn)圈里，增強了活躍度。在土拍市場上，今年3月，其曾作價26.57億，拿下上海寶山顧村地塊；去年10月，它更有75.9億元在北京拿地的大手筆。

去年，中建東孚實現(xiàn)全口徑銷售額為331.4億元，在行業(yè)中排名44；今年前4月，中建東孚銷售61.7億元，繼續(xù)穩(wěn)定在43位。

在2021年至2023年，中建八局地產(chǎn)業(yè)務的毛利率，分別為13.03%、11.99%、10.05%。中誠信國際在一份評級報告里披露，2022年，中建東孚實現(xiàn)營收262.59億元。

與此同時，存貨的攀升、經(jīng)營性現(xiàn)金流的下滑、償債能力的下降，也是中建八局與東孚地產(chǎn)，需要面臨的課題。

被看重的地產(chǎn)業(yè)務

中建八局全成立于1952年，后經(jīng)一系列改制重組，于2007年成為中國建筑全資子公司，現(xiàn)仍由A股上市平臺中國建筑，持股100%。

目前，中建八局的主營業(yè)務，包括房屋建筑工程、基礎(chǔ)設施建設、房地產(chǎn)投資與開發(fā)和設計勘察與咨詢等板塊。

去年，它實現(xiàn)營業(yè)收入5012.47億元，同比增長19.68%；實現(xiàn)利潤總額162.84億，同比增長8.59%；歸母凈利潤為124.1億元，同比增長10.69%。

分業(yè)務板塊看，其房屋建筑工程業(yè)務，去年營收3345.52億元，占比總收入66.74%，分量最重；基礎(chǔ)設施建設與投資業(yè)務，營收達到1507.01億，占比30.07%，位居第二。

而中建八局的房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務，去年則實現(xiàn)營收194.18億，占比總收入的3.87%。上述兩項業(yè)務相比，其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務體量較小。

但中建八局對于地產(chǎn)，還是較為看重的。

布局建筑業(yè)務多年，它延伸到地產(chǎn)開發(fā)，本就是近水樓臺的事情，在拿地與融資上，均較為便利。再者，在幾項主要業(yè)務中，它開發(fā)房地產(chǎn)，毛利率是最高的。

樂居財經(jīng)查閱獲悉，過去的2023年，中建八局的房屋建筑工程、基礎(chǔ)設施建設與投資、設計勘探這三項業(yè)務，毛利率分別為5.57%、7.73%、-6.43%，均未超過10%，其中甚至出現(xiàn)了負數(shù)。

然而，其房地產(chǎn)開發(fā)與投資業(yè)務的毛利率，卻達到10.05%，相比于中建八局總體6.66%的毛利率，也高出不少。

中建八局的房地產(chǎn)業(yè)務，主要依托全資子公司上海中建東孚投資發(fā)展有限公司（簡稱“中建東孚”）運營，經(jīng)營模式以自主開發(fā)為主，產(chǎn)品類型主要涉及商品房和保障房，區(qū)域布局在山東、上海及江蘇等地。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年，中建東孚實現(xiàn)全口徑銷售額為331.4億元，在行業(yè)中排名44，在中建各局地產(chǎn)公司中位居前二，與中建壹品的規(guī)模不相上下。

今年前4月，中建東孚實現(xiàn)全口徑銷售額61.7億元，在行業(yè)中的名次，繼續(xù)穩(wěn)定在43位。

盡管如此，中誠信國際仍在一份評級報告中指出，2022 年以來受行業(yè)景氣度影響，該公司開發(fā)節(jié)奏有所放緩，需對在手房地產(chǎn)項目的去化情況，以及面臨的投資壓力保持關(guān)注。

之所以會做出此判斷，是因為中建八局的地產(chǎn)業(yè)務，2022年新開工的面積為383.16萬平方米，同比2021年的423.09萬平方米，有所下降。

此外，據(jù)中誠信國際統(tǒng)計，2020至2022年，中建八局地產(chǎn)業(yè)務的預售金額，分別為497.43億、510億、384.28億，去年中建東孚的銷售額雖達到331.4億，但總體來看，其規(guī)模似乎有了收縮的趨勢。

活躍的拿地身影

根據(jù)規(guī)劃，未來房地產(chǎn)業(yè)務仍為中建八局的主業(yè)之一，它將主要布局一線及省會城市等，通過一二級土地市場聯(lián)動和公開招拍掛等形式，獲取項目資源。

近年來，迫于資金壓力，許多大型民企在土拍市場上引退，國央企漸成主角，中建東孚也趁此機會，閃現(xiàn)著活躍的身影。

今年3月，中建東孚作價26.57億，拿下上海寶山顧村板塊的一宗地塊。該地塊為住宅用地，位于上海市寶山區(qū)松江新城東區(qū)，規(guī)劃建筑面積94997平方米。

去年12月初，中建東孚14.58億元競得上海虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)宅地，地塊出讓面積10617.4平方米，計容面積26331平方米。

順著時間線再往前捋，去年10月，它更是大手筆，以75.9億元搖號競得豐臺區(qū)地鐵九號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-621、629、627地塊，溢價率15%，在京城業(yè)內(nèi)引起了熱議。

類似的例子，并不少見。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年，中建東孚新增貨值268.4億元，在行業(yè)中排名第23位。中建玖合、中建壹品、中建智地等中建系地產(chǎn)公司，都被它甩在身后，可謂風頭無兩。

在土地市場上收割的土儲，不斷在財務報表中，轉(zhuǎn)化為存貨。

2022年末，中建八局的存貨為583.98億，到了2023年末，便增加了19.7%至699.2億。而僅過去三個月，截至今年一季度末，中建八局的存貨再次攀升至761.7億，相比上年末又上升了8.9%。

2023年，中建八局經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額，從此前一年的143.69億，大幅降至10.81億；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額，從-13.18億變?yōu)?90.28億。這表明，企業(yè)在對外加大投資強度。

據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，截至去年年末，中建八局合并報表范圍內(nèi)公司的有息債務余額，為537.46億元，同比增加了31.51%。 

其中，一年內(nèi)到期的短期債務達到290.85億元，超過1年的長期債務為246.61億元。換言之，其短債的金額，超過了長債。

同期，中建八局的貨幣資金為545.74億元，以此計算，其現(xiàn)金短債比為1.88，尚能覆蓋短時間的債務。