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北京進(jìn)深 徐迪 7月1日，大興新城東組團(tuán)0201—0206等街區(qū)規(guī)控方案的公眾反饋意見(jiàn)公示。

其中一條與該方案無(wú)關(guān)的意見(jiàn)，帶出了沉寂多時(shí)的京璽項(xiàng)目。

公眾反饋意見(jiàn)提到，大興黃村0208-6021地塊中密閉式垃圾分類收集站的設(shè)置不合理，建議放在地塊西北角，并在其周邊設(shè)置一定空間與外部隔離。

6021地塊即2024年7月開(kāi)盤(pán)的京璽項(xiàng)目。

2023年12月6日，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)置地19億元競(jìng)得京璽所在的大興黃村鎮(zhèn)0208-6021地塊，樓面價(jià)2.71萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目占地2.7公頃，地上建筑規(guī)模約7萬(wàn)㎡，容積率2.6，控高60米。規(guī)劃由12棟9-18F洋房+小高層，共712套住宅。

項(xiàng)目于2024年7月17日取證，指導(dǎo)價(jià)5.9萬(wàn)/㎡，主力戶型為建面79㎡-120㎡的二至四居。

截至目前，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽189套，去化率26.5%，成交均價(jià)4.55萬(wàn)元/㎡。

網(wǎng)簽金額總計(jì)7.8億元，約為地價(jià)的41%。

1年去化不到三成，成交價(jià)僅為指導(dǎo)價(jià)的77折，可謂“量?jī)r(jià)雙殺”。

在入市初期，京璽主打的“戶戶皆享陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)”，隨著興創(chuàng)沐春墅、大興發(fā)展梧桐府等“好房子”項(xiàng)目的入市，已不再具有優(yōu)勢(shì)。

此外，今年年初成交的大興發(fā)展集地0021、0022地塊，距離京璽僅1.5公里。

新項(xiàng)目必將帶來(lái)更新產(chǎn)品，且位置上更靠近環(huán)線，京璽的局面恐更加被動(dòng)。

更讓京璽感到刺痛的是，新地塊在拿地成本更有優(yōu)勢(shì)，樓面價(jià)不到2萬(wàn)元/㎡，每平米比京璽低7000多。

當(dāng)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)甚至內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)成為大興新盤(pán)標(biāo)配時(shí)，京璽的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)實(shí)用性和隱私性遭到質(zhì)疑。

陽(yáng)臺(tái)不能封閉，北京的風(fēng)沙天里基本只能當(dāng)“景觀擺設(shè)”，家政間、洗衣房之類的肯定做不了，還得費(fèi)工夫勤加打掃，否則連景觀功能都承載不了。

可見(jiàn)黑科技不能簡(jiǎn)單抄作業(yè)，居住體驗(yàn)才是硬道理，某種程序上，陽(yáng)臺(tái)能不能封閉，甚至比“有沒(méi)有”還重要。

京璽由北京諾德興泰置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目公司股東中，除了拿地時(shí)的中鐵置業(yè)和興創(chuàng)置地之外，又增加了首開(kāi)股份和北京住總。

具體持股比例未披露。

去年3月底，諾德興泰置業(yè)曾作為出質(zhì)人，登記過(guò)兩筆股權(quán)質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人是首開(kāi)股份和住總房地產(chǎn)，出質(zhì)數(shù)額均為23750萬(wàn)元，也就是項(xiàng)目公司25%的股權(quán)。

項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，通過(guò)質(zhì)押方式鎖定轉(zhuǎn)讓份額，是比較常見(jiàn)的操作方式。

由此推測(cè)，京璽項(xiàng)目的權(quán)益比例或?yàn)椋褐需F32.5%，首開(kāi)25%，住總25%，興創(chuàng)17.5%。