文/上海進深 嚴明會
地王項目,容不得半點懈怠。
5月的四批次土拍,保利置業(yè)經(jīng)過72輪競價、以26.3%的溢價拿下楊浦濱江一宗地塊,刷新楊浦內(nèi)中環(huán)地價紀錄。半個月后,地塊規(guī)劃方案就公示。
不久前,項目規(guī)劃進行了調(diào)整。從首份規(guī)劃公示到此次調(diào)整,間隔36天。
整體來看,樓盤的布局沒有變動,仍規(guī)劃建設(shè)8幢住宅,包含高層、洋房、疊拼,同時配建社區(qū)配套與公租房。
此次重點對疊拼樓棟的高度和層數(shù)做了調(diào)整,甚至連造型也變了。畢竟,這將是楊浦濱江第一個帶有疊拼別墅的項目。
今年以來,楊浦濱江的地價逐漸走高,競爭日趨激烈。保利置業(yè)這塊地的先天條件并不十分優(yōu)秀,南偏東近50度。
不過,保利置業(yè)在現(xiàn)行樓市規(guī)則下,把能想到的優(yōu)勢都做足了,市面上流行的配置一樣不落:
會所、架空層、風雨連廊、一梯一戶、多陽臺、多飄窗,還有270度轉(zhuǎn)角飄窗,在產(chǎn)品力上做到了極致。
經(jīng)濟技術(shù)指標有變化:總建筑面積減少
總建筑面積由92800㎡減少至89997.98㎡。
地上建筑面積由59300㎡減少至57421.9㎡。
計容建筑面積不變,仍然是52876.15㎡。
地下建筑面積由33500㎡減少至32576.08㎡。
新建圍墻長度由650米減少至520米,高度不變,仍是2.2米。
具體到內(nèi)部細節(jié):
1、出入口變化:
北側(cè)定海港路上的車行出入口兼非機動車出入口變?yōu)?/span>人行/車行出入口,在西側(cè)的定海路一側(cè),明示了主要人行出入口的位置。
2、下沉庭院綠化與景觀架構(gòu)造型:
主要人行出入口處的下次庭院及周邊的綠化,位置和形狀有調(diào)整,與之相連的景觀架構(gòu)2和3造型也有優(yōu)化,西南角景觀架構(gòu)4的高度由6.5米變?yōu)?/span>5.5米。
調(diào)整前:
調(diào)整后:
2、物業(yè)位置變動:
11#樓8米高的物業(yè)樓、緊靠5#樓一棟8米高的物業(yè)和業(yè)委會用樓,合并到了北側(cè)的2#住宅樓中,因此,原來的2#樓左側(cè)多了兩個出入口,5#樓的干擾更小。
同時,2#樓的首層增加局部架空,連廊也做了優(yōu)化,東側(cè)單元基本沒有連廊了。
4、疊墅高度和屋頂造型調(diào)整:
之前的設(shè)計方案中,三棟疊拼的屋頂都是有造型的,中間是平頂,周邊是四個坡屋面,這樣的設(shè)計大概率會有閣樓贈送,調(diào)整之后統(tǒng)一變成了平屋頂。
每個下疊戶型,在原有南側(cè)采光天窗的基礎(chǔ)上,增加了北側(cè)的采光天窗。
6#樓西邊兩個單元層數(shù)不變,高度由19.75米增加至25.1米,東邊單元樓層由5F調(diào)整為4F,高度由16.65米變?yōu)?/span>15.5米。另外,6#樓的歸家動線做了優(yōu)化。
9#樓層數(shù)不變,西側(cè)單元高度由16.65米增加至16.85米,東邊兩個單元高度由19.75米增加至20米。
10#樓層數(shù)不變,西側(cè)單元高度由19.75米增加至20米,東側(cè)單元高度由16.65米增加至16.85米。
層數(shù)不變的情況下,樓高增加,意味著每戶的室內(nèi)高度增加。變化最明顯的是6#樓,粗略估算下來,西側(cè)兩個單元的室內(nèi)高度由原來的3.2米增加至4.1米,東單元每戶層高由原來的3.3米增加3.8,室內(nèi)大概率會有挑高空間。
5、樓間距示意調(diào)整:
變化主要體現(xiàn)在2#、3#、6#樓,原來的規(guī)劃圖中,2#和6#樓之間的最遠距離為28.6米,變更之后為30米;2#和6#樓之間距離由17.5米減少至16.1米。
地塊規(guī)劃設(shè)計變更之前,項目的建設(shè)單位“上海盛真置業(yè)有限公司”在6月10日發(fā)布中標公告,上海德森建筑設(shè)計有限公司中標,中標價1985萬元。
德森設(shè)計在上海與華潤置地、中國鐵建、越秀地產(chǎn)等規(guī)模房企均有合作,今年亮相的有越秀蘇河和樾府,還有即將入市的青浦重固(開發(fā)商是上海保利發(fā)展)項目。
7月9日,該地塊已經(jīng)取得建筑用地規(guī)劃許可證。
來源:進深
作者:505707
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