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文/上海進深 嚴明會

地王項目，容不得半點懈怠。

5月的四批次土拍，保利置業(yè)經(jīng)過72輪競價、以26.3%的溢價拿下楊浦濱江一宗地塊，刷新楊浦內(nèi)中環(huán)地價紀錄。半個月后，地塊規(guī)劃方案就公示。

不久前，項目規(guī)劃進行了調(diào)整。從首份規(guī)劃公示到此次調(diào)整，間隔36天。

整體來看，樓盤的布局沒有變動，仍規(guī)劃建設8幢住宅，包含高層、洋房、疊拼，同時配建社區(qū)配套與公租房。

此次重點對疊拼樓棟的高度和層數(shù)做了調(diào)整，甚至連造型也變了。畢竟，這將是楊浦濱江第一個帶有疊拼別墅的項目。

今年以來，楊浦濱江的地價逐漸走高，競爭日趨激烈。保利置業(yè)這塊地的先天條件并不十分優(yōu)秀，南偏東近50度。

不過，保利置業(yè)在現(xiàn)行樓市規(guī)則下，把能想到的優(yōu)勢都做足了，市面上流行的配置一樣不落：

會所、架空層、風雨連廊、一梯一戶、多陽臺、多飄窗，還有270度轉(zhuǎn)角飄窗，在產(chǎn)品力上做到了極致。

經(jīng)濟技術(shù)指標有變化：總建筑面積減少

總建筑面積由92800㎡減少至89997.98㎡。

地上建筑面積由59300㎡減少至57421.9㎡。

計容建筑面積不變，仍然是52876.15㎡。

地下建筑面積由33500㎡減少至32576.08㎡。

新建圍墻長度由650米減少至520米，高度不變，仍是2.2米。

具體到內(nèi)部細節(jié)：

1、出入口變化：

北側(cè)定海港路上的車行出入口兼非機動車出入口變?yōu)?/span>人行/車行出入口，在西側(cè)的定海路一側(cè)，明示了主要人行出入口的位置。

2、下沉庭院綠化與景觀架構(gòu)造型：

主要人行出入口處的下次庭院及周邊的綠化，位置和形狀有調(diào)整，與之相連的景觀架構(gòu)2和3造型也有優(yōu)化，西南角景觀架構(gòu)4的高度由6.5米變?yōu)?/span>5.5米。

調(diào)整前：

調(diào)整后：

2、物業(yè)位置變動：

11#樓8米高的物業(yè)樓、緊靠5#樓一棟8米高的物業(yè)和業(yè)委會用樓，合并到了北側(cè)的2#住宅樓中，因此，原來的2#樓左側(cè)多了兩個出入口，5#樓的干擾更小。

同時，2#樓的首層增加局部架空，連廊也做了優(yōu)化，東側(cè)單元基本沒有連廊了。

4、疊墅高度和屋頂造型調(diào)整：

之前的設計方案中，三棟疊拼的屋頂都是有造型的，中間是平頂，周邊是四個坡屋面，這樣的設計大概率會有閣樓贈送，調(diào)整之后統(tǒng)一變成了平屋頂。

每個下疊戶型，在原有南側(cè)采光天窗的基礎上，增加了北側(cè)的采光天窗。

6#樓西邊兩個單元層數(shù)不變，高度由19.75米增加至25.1米，東邊單元樓層由5F調(diào)整為4F，高度由16.65米變?yōu)?/span>15.5米。另外，6#樓的歸家動線做了優(yōu)化。

9#樓層數(shù)不變，西側(cè)單元高度由16.65米增加至16.85米，東邊兩個單元高度由19.75米增加至20米。

10#樓層數(shù)不變，西側(cè)單元高度由19.75米增加至20米，東側(cè)單元高度由16.65米增加至16.85米。

層數(shù)不變的情況下，樓高增加，意味著每戶的室內(nèi)高度增加。變化最明顯的是6#樓，粗略估算下來，西側(cè)兩個單元的室內(nèi)高度由原來的3.2米增加至4.1米，東單元每戶層高由原來的3.3米增加3.8，室內(nèi)大概率會有挑高空間。

5、樓間距示意調(diào)整：

變化主要體現(xiàn)在2#、3#、6#樓，原來的規(guī)劃圖中，2#和6#樓之間的最遠距離為28.6米，變更之后為30米；2#和6#樓之間距離由17.5米減少至16.1米。

地塊規(guī)劃設計變更之前，項目的建設單位“上海盛真置業(yè)有限公司”在6月10日發(fā)布中標公告，上海德森建筑設計有限公司中標，中標價1985萬元。

德森設計在上海與華潤置地、中國鐵建、越秀地產(chǎn)等規(guī)模房企均有合作，今年亮相的有越秀蘇河和樾府，還有即將入市的青浦重固（開發(fā)商是上海保利發(fā)展）項目。

7月9日，該地塊已經(jīng)取得建筑用地規(guī)劃許可證。