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中金發(fā)布研報(bào)稱，預(yù)計(jì)太古地產(chǎn)(01972)2025-26年EPS分別為1.07港元、1.25港元，CAGR為5.9%。公司當(dāng)前交易于5.6%的2025年股息收益率和39% NAV折讓。該行給予跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)23.8港元，對(duì)應(yīng)30% NAV折讓和4.9%目標(biāo)股息收益率，隱含16%上行空間。該行認(rèn)為每股派息穩(wěn)步提升下的“價(jià)值”屬性與資本開支逐步釋放價(jià)值的“成長(zhǎng)”屬性為太古地產(chǎn)提供長(zhǎng)期配置價(jià)值。

中金主要觀點(diǎn)如下：

香港及內(nèi)地持有型物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)，長(zhǎng)期回報(bào)穩(wěn)健

太古地產(chǎn)旗下核心持有型物業(yè)組合涵蓋香港大型綜合社區(qū)、以及內(nèi)地地標(biāo)型商業(yè)綜合體，其中香港辦公樓及內(nèi)地零售為其核心資產(chǎn)(2024年分別貢獻(xiàn)36%/35%應(yīng)占租金收入)。得益于太古地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)，該行認(rèn)為其持有型物業(yè)的長(zhǎng)期投資回報(bào)率有望呈內(nèi)生上行趨勢(shì)，該行測(cè)算2011-24年其持有型物業(yè)成本回報(bào)率實(shí)現(xiàn)從4.0%到5.3%的提升。

“千億投資計(jì)劃”有望推動(dòng)物業(yè)租賃核心利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)

太古2022年提出面向未來十年的“千億投資計(jì)劃”，其中50%投向內(nèi)地持有型物業(yè)，其余面向香港持有型物業(yè)及住宅開發(fā);截至2024年末，內(nèi)地投資中已有460億港元落實(shí)去向，公司預(yù)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)完畢后內(nèi)地應(yīng)占樓面面積有望較2024年末增加82%。該行認(rèn)為這隱含物業(yè)租賃利潤(rùn)長(zhǎng)期積極的成長(zhǎng)前景：盡管該行預(yù)計(jì)2025-26年物業(yè)租賃利潤(rùn)受香港辦公樓市場(chǎng)拖累或持平略跌，但隨2027年起新項(xiàng)目貢獻(xiàn)提升，該行預(yù)計(jì)2027-29年物業(yè)租賃核心利潤(rùn)C(jī)AGR有望達(dá)8%，其中內(nèi)地物業(yè)或達(dá)15%以上。

具備韌性的資產(chǎn)負(fù)債表及持續(xù)的資本循環(huán)有望支撐公司股東回報(bào)與投資發(fā)展承諾

股東回報(bào)端，太古2022年起提出“在已計(jì)劃的投資項(xiàng)目支持下，目標(biāo)為每年股息以中單位數(shù)幅度增長(zhǎng)”;資本開支端，太古預(yù)計(jì)2025-27年投入84/70/42億港元。該行認(rèn)為太古在手資源有望有效支持上述承諾，包括：物業(yè)租賃核心利潤(rùn)穩(wěn)健成長(zhǎng)、物業(yè)銷售提供現(xiàn)金回籠補(bǔ)充，具備韌性的資產(chǎn)負(fù)債表(2024年凈負(fù)債率15.7%)，持續(xù)處置非核心物業(yè)回籠資金的潛在空間(2017-24年回籠現(xiàn)金超500億港元)。

該行與市場(chǎng)的最大不同：該行認(rèn)為考慮物業(yè)租賃利潤(rùn)增長(zhǎng)、住宅銷售節(jié)奏、資產(chǎn)處置等，公司有望在保障財(cái)務(wù)安全前提下兌現(xiàn)派息及資本開支承諾。

潛在催化劑：內(nèi)地零售物業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)超預(yù)期改善。

風(fēng)險(xiǎn)提示：香港辦公樓或內(nèi)地零售租金超預(yù)期承壓;內(nèi)地零售物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇;資產(chǎn)處置節(jié)奏不及預(yù)期，致使公司凈負(fù)債率超預(yù)期上行。