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文/北京進(jìn)深  嚴(yán)明會(huì)

樹(shù)大招風(fēng)，更何況是樓面價(jià)10萬(wàn) 的地王項(xiàng)目。

短短9天，中海地王樹(shù)村項(xiàng)目，一共收到了30條反饋意見(jiàn)。

海淀群眾還是一如既往“挑刺”。每一條意見(jiàn)都很專(zhuān)業(yè)，甚至有的連“整改”建議都一并提出，不知道的還以為是其他開(kāi)發(fā)商派人來(lái)“找茬”。

中海也很認(rèn)真對(duì)待，共計(jì)回復(fù)了2374字。

在這份通告中，可以一睹中海是如何在“螺螄殼里做道場(chǎng)”。

它有陽(yáng)臺(tái)嗎？有院子和露臺(tái)嗎？層高又是多少……

在樹(shù)村項(xiàng)目上，外界看到了中海想在海淀打造北京頂豪天花板的決心。

在寸土寸金的海淀，當(dāng)各家開(kāi)發(fā)商都在卷大平層，中海地產(chǎn)卻另辟蹊徑，在樹(shù)村地王項(xiàng)目上玩起了新花樣。

它不僅有大平層洋房，還有疊墅。

疊墅，在海淀是一個(gè)稀缺物。中海又將如何創(chuàng)新？

01

中海樹(shù)村項(xiàng)目是北京首個(gè)樓面價(jià)站上10萬(wàn)/平米的住宅地塊，自3月成交起就備受關(guān)注。

最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6層疊拼 大平層產(chǎn)品。

眼下都在鼓勵(lì)住宅層高不低于3m，樹(shù)村項(xiàng)目18m如何做出6層？

既然往上突破不了，那就往下狠狠造。

中海稱(chēng)，項(xiàng)目住宅樓建筑高度起點(diǎn)，從室外地坪起算，首層結(jié)合小區(qū)臺(tái)地景觀做下沉設(shè)計(jì)。

這樣做的優(yōu)勢(shì)不少，不僅層高達(dá)標(biāo)了，景觀微地形也有了。

當(dāng)然，成本也會(huì)提高不少，畢竟它要通過(guò)截水溝及提升排水解決倒灌問(wèn)題。

還有人擔(dān)心，樹(shù)村項(xiàng)目的混搭業(yè)態(tài)，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致小區(qū)客群不純粹？

中海很機(jī)智，用景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半?yún)^(qū)1-8#樓。

其中4#和8#樓西側(cè)各有一個(gè)單元的6層洋房，面積在280/320平米左右。

純邊戶(hù)，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進(jìn)深太長(zhǎng)，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產(chǎn)品，但好在面積夠大，280三面寬，320可以做到四面寬帶陽(yáng)光主衛(wèi)。

其余均為為5層疊拼 大平層產(chǎn)品，兩梯一戶(hù)，私享戶(hù)外玄關(guān)。

海淀北五環(huán)的首個(gè)疊拼項(xiàng)目，上疊4-5F帶露臺(tái)，下疊1-2F帶地下室；中間3F是370平米大平層。

預(yù)計(jì)疊拼面積段400-500平米，按照15萬(wàn) 的單價(jià)，單套總價(jià)達(dá)6000萬(wàn)級(jí)別。

2、南半?yún)^(qū)8棟樓，均為6層退臺(tái)洋房。

9#-14#樓均為兩梯兩戶(hù)，面積段220/260平米。

15#整棟和16#樓東邊兩個(gè)單元是一梯兩戶(hù)，為起步180平戶(hù)型。

所有樓棟都帶下躍戶(hù)型。

“好房子”三件套里的陽(yáng)臺(tái)在樹(shù)村項(xiàng)目會(huì)升級(jí)嗎？

此前，建發(fā)海晏南客廳外有一步陽(yáng)臺(tái)。這是北京“好房子”新規(guī)發(fā)布以來(lái)，海淀新盤(pán)邁出的突破性一步。

但頗為遺憾，中海在此次回復(fù)反饋意見(jiàn)稱(chēng)，未設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、架空層、鄰里空間。

沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)“黑科技”，但它有戶(hù)內(nèi)挑空。

此前，《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》中也提及，“鼓勵(lì)戶(hù)內(nèi)公共區(qū)域（起居室、餐廳）設(shè)置通高躍層等具有層次感與趣味性的室內(nèi)空間”。

樹(shù)村項(xiàng)目還會(huì)玩出啥花樣？

院子，是北京最為稀缺的空間。眼尖的海淀群眾一下就發(fā)現(xiàn)，中海樹(shù)村項(xiàng)目的部分樓座戶(hù)型設(shè)置了院子。

另有業(yè)內(nèi)人士透露，中海還把中間平墅和上疊也有退臺(tái)形成的露臺(tái)小院。

但也有海淀群眾擔(dān)心，業(yè)主會(huì)借由退臺(tái)，私搭亂建從而帶來(lái)各種鄰里糾紛。

中海則稱(chēng)，本項(xiàng)目北側(cè)屋面設(shè)為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將由物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。

02

這個(gè)北京王炸頂豪，因?yàn)闃情g距，讓海淀群眾挑出了不少問(wèn)題。

他們一上來(lái)就一針見(jiàn)血指出，“小區(qū)布局太密，行列式兵營(yíng)排布，設(shè)計(jì)感較差?！?/span>

從樹(shù)村項(xiàng)目總平圖可見(jiàn)，并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，南區(qū)略好一些，最遠(yuǎn)的能達(dá)到28米。

對(duì)于中海而言，項(xiàng)目場(chǎng)地長(zhǎng)約200m，寬約100m，容積率1.6（含東側(cè)防護(hù)綠地及南側(cè)街坊路）。如果去掉這條街坊路和防護(hù)綠地的面積，樹(shù)樹(shù)項(xiàng)目的容積率將超過(guò)1.95。

1.95容積率 18米限高，樓棟排布難度非常大。

所以結(jié)合規(guī)劃條件及場(chǎng)地實(shí)際情況，中海采取東西及南北雙軸主動(dòng)線(xiàn)形式布置，這種排列方式無(wú)疑是最好的選擇。

它能一舉三得，實(shí)現(xiàn)各住宅樓棟周邊園林景觀范圍較為均衡，以最大程度保證每戶(hù)均等的通風(fēng)和日照條件，且符合規(guī)范要求。

樓間距過(guò)近，也讓外界對(duì)于中海樹(shù)村項(xiàng)目是否存在消防隱患格外關(guān)注。

一直以來(lái)，海淀群眾對(duì)于消防問(wèn)題很是在乎。此前，永豐北嘉華天珺被北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)海淀分局揪出了消防設(shè)計(jì)問(wèn)題。它只得重新修改方案，再走一遍流程。

現(xiàn)在，中海樹(shù)村項(xiàng)目也被海淀群眾反饋，“小區(qū)未形成整體消防環(huán)路，僅有兩條盡端式消防路和回車(chē)場(chǎng)地，且不能聯(lián)通。另外，最南側(cè)樓占用街坊路用作消防路?！?/span>

中海則回應(yīng)，本項(xiàng)目為低多層住宅及配套建筑。換言之，不要用高層民用建筑設(shè)計(jì)的防火規(guī)范來(lái)要求我。

項(xiàng)目采用局部成組布置，共分為6組，分別為1#、3#樓，2#、4#樓，5#、7#樓，6#、8#樓，9#、11#樓以及10#、12#樓，每組占地面積均小于2500㎡。

同時(shí)，規(guī)模較小的建筑可以利用市政道路型消防車(chē)并兼做消防救援場(chǎng)地，樹(shù)村項(xiàng)目南側(cè)樓棟參照?qǐng)?zhí)行。

雖然樓與樓之間密了些，但為了符合海淀高端客群對(duì)于“好房子”的預(yù)期，中海樹(shù)村項(xiàng)目設(shè)置了下沉庭院。

但海淀群眾認(rèn)為，“小區(qū)中間存在多個(gè)零散下沉庭院，且多個(gè)尺度較小”“兩部樓梯距離北側(cè)樓棟距離過(guò)近，可能會(huì)對(duì)一層住戶(hù)私密性產(chǎn)生影響，建議調(diào)整位置，布置于場(chǎng)地中央?！?/span>

從總平圖可見(jiàn)，樹(shù)村項(xiàng)目共有三處下沉庭院。

中海回應(yīng)道，下沉庭院布置及深度符合設(shè)計(jì)規(guī)范，疏散樓梯與北側(cè)樓棟之間可通過(guò)景觀種植方式滿(mǎn)足私密性要求。

因?yàn)闃菞澝芗?，也使得中海?shù)村項(xiàng)目在地上玩不出太大花樣。

公眾認(rèn)為，根據(jù)要求，集中綠地寬度不應(yīng)小于8m；集中綠地中，在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線(xiàn)范圍之外的綠地面積占比不應(yīng)小于1/3,，并應(yīng)設(shè)老年人和兒童活動(dòng)場(chǎng)地。

中?；貜?fù)，本項(xiàng)目綠地率計(jì)算滿(mǎn)足相關(guān)要求。

東側(cè)防護(hù)帶地塊，在吞噬容積率的同時(shí)，也釋放了綠化率。它由中海代建，可作為集中綠地，滿(mǎn)足集中綠地設(shè)計(jì)要求。

另外，樹(shù)村項(xiàng)目設(shè)置了室外活動(dòng)場(chǎng)地，位于12#樓南側(cè)，供老年人及兒童使用。