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文/上海進(jìn)深 魏薇

六批次的土拍熱度尚未褪去，綠城已經(jīng)迅速公示了北外灘項目的規(guī)劃方案。

距離拿地僅三天，距離地塊正式簽約僅一天。

上周五，綠城以總價647190萬元競得虹口區(qū)北外灘地區(qū)hk315-11地塊，樓面價126577元/㎡，溢價率46.33%。

這一溢價率創(chuàng)下近年來上海公開土拍溢價率新高。

拿地當(dāng)天下午，綠城就把項目牌子掛到了工地。

按照這個樓面價，加上6000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)、計容面積2500㎡的社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施、2%的高端人才住房等配建，保本售價在18萬/㎡，大概率會沖擊20萬 /㎡。

頂配豪宅

根據(jù)公示方案，項目由小高層和高層組成：

1號樓為10F小高層，一層局部架空；

2號樓為28F高層住宅，一層架空；

3號樓為29F高層住宅，一層架空；

4號樓西單元為14F高層住宅、一層人才房；東單元為25F高層住宅，一層中間戶/二層/三層中間戶人才房，一層西戶是居委會。

規(guī)劃圖給人的感覺非常簡潔明了，除了樓體的外部輪廓，并沒有其他線條。

但這張看似簡單的圖，已經(jīng)透露出不少亮點：

1、四個下沉庭院

一般而言，一個小區(qū)只有1-2個下沉庭院，位于小區(qū)中央或者大門附近，這個項目直接設(shè)置了四個，3#樓西側(cè)一個，2#樓北側(cè)兩個，東側(cè)一個，結(jié)合首層架空做會所。

2、全域風(fēng)雨連廊

風(fēng)雨連廊貫通每棟住宅樓，在綠化中蜿蜒分布，歸家途中有種曲徑通幽之感。

2#樓西側(cè)甚至有二層連廊，由于一層架空，通過這個二層連廊可以直接入戶。

3、綠地歸家動線

人車分流，機動車出入口位于東側(cè)丹徒路和西側(cè)高陽路上：丹徒路的出入口有較大面積的景觀架構(gòu)；高陽路這一側(cè)，有大片的規(guī)劃公共綠地。

人行出入口位于小區(qū)南側(cè)的東余杭路上。居委會有單獨的出入口，位于北側(cè)的周家嘴路上。

4、樓棟朝向優(yōu)秀

除4#樓南偏東約30°之外，其余三棟樓都是正南朝向。

最南端的2#樓直面超大面積的綠地，高層還能享受城市天際線和江景視野。

5、不利因素入地

地塊南側(cè)邊緣有K站，未見P站、垃圾站，可能做了入地處理，保持地面景觀的完整性。

6、大戶型是主力

整個小區(qū)的計容面積5.1萬方，體量不算大。沒有住宅套數(shù)下限，沒有中小套型占比限制。總供應(yīng)大約200套。

從規(guī)劃圖來看，基本都是大面積、大面寬戶型，預(yù)計200㎡起步，兩梯兩戶，當(dāng)下流行的多陽臺、全屋飄窗也會是標(biāo)配。

樓棟輪廓有弧形轉(zhuǎn)角，有點潮鳴東方外立面的意味。

進(jìn)深君注意到，項目的建設(shè)單位是綠城房地產(chǎn)集團有限公司。和以往通過項目公司持股不同，綠城北外灘項目有可能會是集團直管。

豪宅提速

綠城在上海的開發(fā)速度越來越快，拿地邏輯越來越清晰：

高價拿下核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，打造高端產(chǎn)品，最后賣出高溢價。

最近一年來，幾乎每隔一段時間，就能看到綠城在上海拿下“地王”的消息。

5月，綠城在徐匯濱江的高層作品潮鳴東方，120套豪宅開盤即罄，均價19.5萬元/㎡，套均超5000萬，攬金約70億。

項目所在地塊是去年8月拿下的，總價48.05億元，樓面價131045元/㎡，溢價率約30%，刷新全國土拍樓面價紀(jì)錄。

今年2月下旬開放展廳。從拿地到開盤，前后大約9個月時間，這在上海新房市場中并不算快。

前不久，綠城在浦東北蔡的上海首座“廬系”豪宅——綠城·上海逸廬展廳開放，距離拿地不到三個月時間，預(yù)計在9月入市。這個進(jìn)度遠(yuǎn)超潮鳴東方。

地塊是在今年3月28日競得，總價29.16億元，溢價率40%，折合樓板價71412元/㎡，刷新了北蔡地價紀(jì)錄，也會將北蔡板塊的新房帶入10萬 時代。

這一次的北外灘豪宅，綠城簡直是“閃電速度”。

拿地即公示背后，離不開虹口區(qū)規(guī)劃資源局服務(wù)專班的全鏈條服務(wù)。虹口區(qū)為這個項目的定義是：北外灘開發(fā)五周年之際，職住平衡“出功能”的實踐落地。

無論是對于虹口區(qū)還是綠城，該幅地塊意義重大。

這是繼2020年北外灘新一輪規(guī)劃面世以來，北外灘地區(qū)通過公開途徑出讓的第一幅純住宅地塊，也是目前北外灘核心區(qū)內(nèi)唯一的一幅規(guī)劃為住宅性質(zhì)的地塊。

可以說，綠城此次高價拿地，押注的不僅是地塊，更是北外灘的未來。