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文/樂居財(cái)經(jīng) 許淑敏

過去這段時(shí)間，中海發(fā)展十分活躍。

在土拍市場，中海發(fā)展頻頻現(xiàn)身，大手筆拿下多個(gè)核心地塊，諸如超百億拿下上海普陀、靜安兩宗地塊；在樓市，中海發(fā)展多個(gè)網(wǎng)紅盤刷屏，諸如北京中海萬吉玖序開盤當(dāng)天成交額超過60億，連續(xù)數(shù)周拿下朝陽銷冠。

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)仍處于下行通道，多數(shù)房企收縮戰(zhàn)線、面臨去化難題，而中海發(fā)展直面行業(yè)挑戰(zhàn)，憑借自身沉淀，引領(lǐng)投資與產(chǎn)品市場。

回顧上半年，中海發(fā)展交出了一份彰顯穩(wěn)健底色的業(yè)績答卷。期內(nèi)，中海發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入832.2億元，除稅前溢利130億元，核心股東應(yīng)占溢利87.8億元，核心歸母凈利潤率達(dá)到10.6%。

在行業(yè)top10房企當(dāng)中，除招商蛇口未披露中報(bào)外，上半年房企TOP10凈利潤總額約148億元，中海地產(chǎn)占比近乎六成，盈利規(guī)模壓倒性領(lǐng)先。

作為龍頭央企，中海發(fā)展以行業(yè)領(lǐng)先的業(yè)績驗(yàn)證了——房地產(chǎn)市場依然具備可持續(xù)發(fā)展的潛力。

業(yè)績會(huì)上，針對十五五規(guī)劃，中海發(fā)展董事局主席顏建國表示“充滿信心”：從2021年行業(yè)從高峰下行，到現(xiàn)在行業(yè)還處于周期低點(diǎn)。過程中，市場劇烈調(diào)整，中海發(fā)展非常穩(wěn)健，我們一直對中國經(jīng)濟(jì)充滿信心、對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心、對我們自身充滿信心?！?/p>

他認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)在未來五年還會(huì)更加彰顯出它的光彩和光輝，而房地產(chǎn)市場仍然是一個(gè)龐大的市場，行業(yè)集中度會(huì)提升，中海的比較優(yōu)勢會(huì)進(jìn)一步凸顯。

攻守兼?zhèn)?，好房子策略奏?/strong>

年初，房地產(chǎn)行業(yè)形勢仍未明朗，面臨多重壓力與挑戰(zhàn)，顏建國已經(jīng)篤定：進(jìn)入2025年，更多新的機(jī)遇與增長動(dòng)能涌現(xiàn)，相信“三個(gè)推動(dòng)力”將促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動(dòng)公司進(jìn)一步塑強(qiáng)競爭優(yōu)勢。

回到當(dāng)下，顏建國強(qiáng)調(diào)，“三個(gè)推動(dòng)力”展現(xiàn)出新動(dòng)能與新機(jī)遇。

在政策推動(dòng)力上，政策部署更加貼近市場，國務(wù)院第九次全體會(huì)議指出，要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

在市場推動(dòng)力上，各地追求更好滿足住房消費(fèi)需求，持續(xù)推進(jìn)城市更新，還在扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

在公司持續(xù)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的推動(dòng)力上，中海發(fā)展財(cái)務(wù)健康、現(xiàn)金充裕、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)異、安全屏障厚實(shí)、資源聚合能力持續(xù)增強(qiáng)。

顏建國認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場仍處于下行階段，但下行壓力呈現(xiàn)邊際改善，下行區(qū)間顯著收窄。

在“三個(gè)推動(dòng)力”的作用下，中海發(fā)展趁勢而為，選擇了進(jìn)取有為的投資策略，為低迷的市場注入顯著的信心。

1-7月，中海發(fā)展在內(nèi)地城市和香港共獲取22宗地塊，權(quán)益購地金額550億元，新增購地金額行業(yè)第一。

在拿地方面，中海發(fā)展堅(jiān)持“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的策略。上半年，其在四個(gè)一線城市及香港權(quán)益購地金額占比64%，貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢突出。

高度聚焦核心區(qū)域的土儲(chǔ)布局，規(guī)避低能級城市的去化風(fēng)險(xiǎn)，為中海發(fā)展項(xiàng)目去化帶來了確定性。行政總裁張智超提到，中海發(fā)展長期深耕主流城市，無論客戶的黏性，品牌知名度和渠道都占有一定優(yōu)勢，這對公司投資形成強(qiáng)力支撐。

在銷售方面，上半年，中海發(fā)展在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額556.4億元，占其銷售額的53.7%。

其中，中海發(fā)展在北京實(shí)現(xiàn)銷售額304.5億元，市占率占據(jù)首位。財(cái)報(bào)顯示，上半年，中海發(fā)展北部大區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額441.6億元，而北京市場貢獻(xiàn)了超過接近七成的銷售金額。

在香港市場，截至目前，中海發(fā)展全口徑銷售已經(jīng)超過100億港元，今年有望突破200億港元，為近幾年的高峰。

得益于多個(gè)核心城市項(xiàng)目強(qiáng)勁銷售加持，上半年，中海發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額1201億元，全口徑、權(quán)益銷售金額均為行業(yè)第二。不過，銷售金額存在同比下滑的情況。

張智超解釋稱，一是上半年的貨量，較去年同期可售貨量減少640億可售貨量，二是去年同期幾個(gè)一線城市有超過400億高貨值暢銷型項(xiàng)目集中銷售，基本是開盤售罄。

“但總的來說，中海發(fā)展今年上半年整體銷售質(zhì)量、去化率要略優(yōu)于去年同期的水平，完成全年銷售指引目標(biāo)，我們充滿信心。”他強(qiáng)調(diào)。

畢竟中海發(fā)展能夠取得如此好的成績，除了拿地策略精準(zhǔn)以外，更在于好產(chǎn)品策略的奏效。

為了響應(yīng)中央號召，中海發(fā)展率先發(fā)布“中海好房子LivingOS系統(tǒng)”，構(gòu)建空間智慧生態(tài)平臺。上半年，中海發(fā)展已試點(diǎn)28個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目，北京中海萬吉玖序、北京中海麗金府、上海中海云邸玖章等首批“中海好房子”上市推售，逆勢熱銷，成為行業(yè)標(biāo)桿的存在。

步入下半年，中海發(fā)展在一線城市的多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，包括北京樹村項(xiàng)目、北京西黃村項(xiàng)目、深圳后海項(xiàng)目、深圳大運(yùn)項(xiàng)目、上海普陀項(xiàng)目等項(xiàng)目將集中推售，即將迎來又一輪的銷售熱潮。

穩(wěn)中求進(jìn)，財(cái)務(wù)基本盤扎實(shí)

作為行業(yè)優(yōu)等生，中海發(fā)展向來以財(cái)務(wù)穩(wěn)健見長——保持行業(yè)最穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，在手現(xiàn)金充沛。

于2025年6月30日，中海發(fā)展總借貸合共2274.5億元，其中，一年內(nèi)到期的借貸為174億元，占總借貸的7.6%。同時(shí)，中海發(fā)展持有持有銀行存款及現(xiàn)金為1089.6億元，保持著經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。

一方面，中海發(fā)展加強(qiáng)銷售回款，上半年銷售回款為892.6億元，其中銷售回款超過50億元的城市為北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市，其中北京和上海分別超過100億元。

另一方面，中國發(fā)展以商業(yè)、經(jīng)營性業(yè)務(wù)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以外，中海發(fā)展商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)表現(xiàn)亦不俗，還在加速推動(dòng)集團(tuán)首個(gè)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

中海發(fā)展副總裁兼中海商業(yè)公司董事長王林林表示，上半年公司聚焦商業(yè)戰(zhàn)略，圍繞三核目標(biāo)：核心城市、核心區(qū)位、核心資產(chǎn)，積極主動(dòng)推動(dòng)兩項(xiàng)經(jīng)營策略落地，一是積極推進(jìn)資產(chǎn)優(yōu)化工作，二是有計(jì)劃地推動(dòng)部分重點(diǎn)項(xiàng)目改造更新，比如北京環(huán)宇薈項(xiàng)目，改造后租金增長32%。

上半年，中海發(fā)展商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，其中寫字樓收入為17億元，購物中心收入為11.7億元，長租公寓收入為1.6億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.1億元，多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了一定的利潤。

值得一提的是，中海發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率、融資成本、費(fèi)用管控均為行業(yè)最優(yōu)水平。

上半年，其資產(chǎn)負(fù)債率為53.7%，凈借貸比率為28.4%，平均融資成本為2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間，分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占收入的比例為3.8%，成本費(fèi)用管控具備優(yōu)勢。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本面與管控能力，讓中海發(fā)展保持著行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，成為唯一獲標(biāo)普全球、穆迪、惠譽(yù)三大國際評級機(jī)構(gòu)中兩家給予A-評級的內(nèi)房上市公司。

該等信用評級優(yōu)勢，既是資本市場對中海發(fā)展資金管道暢通、業(yè)務(wù)基本面穩(wěn)健的認(rèn)可，亦是對其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的有力證明。

回顧十四五期間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷大的周期調(diào)整，行業(yè)大洗牌，但中海發(fā)展平穩(wěn)穿越了周期。這意味著，中海的經(jīng)營質(zhì)量、抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到了市場充分檢驗(yàn)。

張智超提及很重要的原因是中海發(fā)展保持戰(zhàn)略定力、強(qiáng)化戰(zhàn)略引領(lǐng)性。對于未來的規(guī)劃，一方面，中海發(fā)展將堅(jiān)守長期主義，堅(jiān)定成為卓越的國際化不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)，另一方面，中海發(fā)展將保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)深化今天、明天、后天三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

張智超介紹，銷售型業(yè)務(wù)要牢牢占據(jù)市場第一的位置，持續(xù)做強(qiáng)做優(yōu)持有型業(yè)務(wù)，還將構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈、全業(yè)態(tài)的生態(tài)型業(yè)務(wù)，做強(qiáng)代建、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)以及數(shù)字科技等業(yè)務(wù)。

而這些業(yè)務(wù)會(huì)充分跟主業(yè)相結(jié)合，支撐產(chǎn)品力、運(yùn)營力以及創(chuàng)建新的商業(yè)模式，輕重并舉，充分發(fā)揮中海發(fā)展的綜合實(shí)力。

一切正如顏建國所言：“我們將一步一個(gè)腳印，讓公司走得更穩(wěn)、走得更遠(yuǎn)”。