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中金發(fā)布研報(bào)稱，維持中國海外發(fā)展(00688)盈利預(yù)測(cè)不變，其中2025年核心利潤150億元(同比-4.3%)，2026年160億元(同比+6.5%)。維持跑贏行業(yè)評(píng)級(jí)，考慮市場(chǎng)整體估值水平有所修復(fù)，上調(diào)目標(biāo)價(jià)10%至17.2港元/股(對(duì)應(yīng)0.45倍2025年市凈率)，較當(dāng)前股價(jià)具備25%的上行空間。公司現(xiàn)交易于0.36倍2025年市凈率。

中金主要觀點(diǎn)如下：

1H25業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期

公司發(fā)布2025上半年業(yè)績(jī)：公司歸母凈利潤86億元，核心凈利潤(剔除稅后投資物業(yè)重估增值和匯兌凈損益等調(diào)整)87.8億元，同比下降17.5%，符合市場(chǎng)預(yù)期。核心歸母凈利潤率10.6%，維持雙位數(shù)水平。中期每股派息0.25港元，對(duì)應(yīng)派息比率29%(基于核心凈利潤)，與歷史水平基本一致。

上半年銷售與投資強(qiáng)度繼續(xù)維持行業(yè)前列

公司上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售約1,200億元(同比下滑約19%)，其中大陸一線城市及中國香港占比約46%。上半年公司權(quán)益拿地金額達(dá)401.1億元，7月單月投資149億元，累計(jì)投資規(guī)模位于行業(yè)第一，其中一線城市拿地金額占比約64%，公司通過城市更新、公開市場(chǎng)等渠道獲取綜合型大項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較為突顯。

財(cái)務(wù)端保持一貫穩(wěn)健態(tài)勢(shì)

上半年公司銷售及其他經(jīng)營回款約969億元，資本支出約837億元，保持經(jīng)營現(xiàn)金凈流入。期末在手現(xiàn)金約1,087億元(現(xiàn)金短債比4.9倍)，較2024年末下降約152億元，同時(shí)上半年有息負(fù)債規(guī)模壓降約141億元，基本匹配。截至2025上半年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率53.7%(2024年末55.8%)，短期負(fù)債占比進(jìn)一步壓降至7.6%(2024年末11.8%)。上半年平均融資成本2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間。

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營有新亮點(diǎn)

上半年公司商業(yè)物業(yè)收入35.4億元，其中購物中心收入11.7億元。購物中心業(yè)務(wù)經(jīng)營效率穩(wěn)步提升，開業(yè)三年及以上的成熟項(xiàng)目出租率為96.2%，銷售額及客流量上半年分別同比增長6.7%和11%。此外，公司首個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行工作正在有序推進(jìn)，未來或可能為公司資產(chǎn)價(jià)值的釋放提供新的空間。

公司對(duì)2025年發(fā)展提供穩(wěn)健指引，關(guān)注下半年投資端潛在的積極信號(hào)

公司自7月以來投拓強(qiáng)度有邊際提升，未來該行預(yù)計(jì)仍有可能在重點(diǎn)一線城市落地較大規(guī)模的城市更新項(xiàng)目，同時(shí)四季度也是公司傳統(tǒng)的拿地旺季。全年看，該行認(rèn)為權(quán)益投資額有可能超過年初指引的1,000億元，這可能為未來的銷售與利潤繼續(xù)保持良好態(tài)勢(shì)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：年內(nèi)后續(xù)土地投資強(qiáng)度不及預(yù)期，下半年合約銷售表現(xiàn)弱于預(yù)期。