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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  嚴(yán)明會(huì)

深圳天健灣時(shí)代府，入市的風(fēng)聲越來(lái)越緊了。

去年11月，深圳前海招商街道K104-0049地塊出讓。

吸引了天健、綠城、中鐵置業(yè)、招商蛇口等多家房企競(jìng)拍。

地塊最終由天健地產(chǎn)以14.35億元的總價(jià)拿下。

成交樓面價(jià)37610元/平方米，溢價(jià)率16.48%。

拿下地塊后的天健地產(chǎn)，似乎并不急于入市。

直到如今快一年過(guò)去了，項(xiàng)目才以天健灣時(shí)代府的案名亮相。

并傳出入市的風(fēng)聲。

該項(xiàng)目，位于招商街道赤灣片區(qū)赤灣六路與天后宮路交匯處以東。

臨近地鐵2號(hào)線赤灣站，百度地圖顯示的步行的距離六百多米。

天健灣時(shí)代府的開發(fā)主體，為深圳市天璟置地有限公司。

去年11月拿下地塊不久后，天健地產(chǎn)成立了該項(xiàng)目公司。

目前，天璟置地由天健地產(chǎn)（全稱：深圳市天健地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）100%持股。

天璟置地總經(jīng)理，為楊志帆。

該項(xiàng)目占地1.36萬(wàn)㎡，建面3.82萬(wàn)㎡。

僅為兩棟30層高的住宅，容積率2.8。

2梯5戶，主打面積段為113-139㎡的四房、五房產(chǎn)品。

這個(gè)項(xiàng)目，其實(shí)亮點(diǎn)不少。

1）低密度，容積率僅2.8。

可對(duì)比的是，周邊項(xiàng)目如：

開云府容積率7.0；瑯玥灣容積率4.77；

金眾云山海容積率3.45；山海丹華容積率3.37。

天健灣時(shí)代府的容積率算是最低的。

即便近段時(shí)間以來(lái)，深圳市場(chǎng)土拍容積率普遍下降。

平均也在3.1左右。

天健灣時(shí)代府，仍算是低的。

2）可看港口、海景。

項(xiàng)目靠近赤灣港，雖然海景沒(méi)那么純粹；

但大部分樓層還是可以看到港口與海景景觀。

3）新規(guī)戶型，得房率較高。

項(xiàng)目是赤灣首個(gè)新規(guī)住宅。

這點(diǎn)不用多說(shuō)，新規(guī)產(chǎn)品的一大優(yōu)勢(shì)就是高得房率。

4）產(chǎn)品上，整體以朝南及西南為主。

僅有兩套朝東北。

概括起來(lái)主要是三點(diǎn)：

新規(guī)、低密和海景。

亮點(diǎn)雖然不少，但實(shí)話說(shuō)。

天健灣時(shí)代府，有一個(gè)比較大的問(wèn)題是面積段的定位。

項(xiàng)目面積段113-139㎡。

基本是面向剛改、改善而來(lái)的。

這本身也沒(méi)什么問(wèn)題。

畢竟，無(wú)論怎么說(shuō)，項(xiàng)目也是在南山。

都是寸土寸金的地方。

不過(guò)，也要面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是。

天健灣時(shí)代府周邊，幾乎清一色也都是一百平以上的改善項(xiàng)目。

這與片區(qū)在售的項(xiàng)目，形成直接的競(jìng)爭(zhēng)，加大了項(xiàng)目去化的不確定性。

比如，赤灣片區(qū)目前在售的項(xiàng)目。

開云府124-203㎡、瑯玥灣佳園113-167㎡；

金眾云山海111-174㎡、前海宸灣109-143㎡。

這樣看的話，天健灣時(shí)代府的面積段，基本上與這些現(xiàn)存項(xiàng)目產(chǎn)生重疊。

就看天健灣時(shí)代產(chǎn)品跟價(jià)格后續(xù)，能不能跟這些項(xiàng)目拉開差距了。

價(jià)格方面，市場(chǎng)預(yù)測(cè)天健灣時(shí)代府113㎡四房總價(jià)預(yù)計(jì)750-850萬(wàn)；

139㎡五房總價(jià)預(yù)計(jì)900-1100萬(wàn)。

前面說(shuō)了，新規(guī)、低密度、海景，是天健灣時(shí)代府的優(yōu)勢(shì)。

不足方面。

1）項(xiàng)目片區(qū)位于前海和蛇口之間，地理上會(huì)有讓人感覺(jué)些偏僻。

目前，片區(qū)還在大搞工程，城市面貌不如南山其他地方。

2）教育上，不是南山名校區(qū)，算是一個(gè)短板。

3）另外，網(wǎng)上還有比較多人討論的一點(diǎn)，項(xiàng)目南側(cè)就是天后博物館，僅一路之隔。