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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

金茂世界大觀四期地塊的神秘面紗，正在一點(diǎn)一點(diǎn)揭開。

前不久，項(xiàng)目舉辦了一場媒體宣講會(huì)。

項(xiàng)目名正式公開——金茂越秀·璞樾墅。

這個(gè)名稱包含了兩重重要的信息點(diǎn)：

一、這是一個(gè)別墅項(xiàng)目。

二、金茂跟越秀合作了。

一經(jīng)亮相，項(xiàng)目的進(jìn)程也在加速推進(jìn)。

01

就在近日，金茂越秀·璞樾墅披露了總平圖。

其規(guī)劃，首次以官方文件形式得以披露。

整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)30棟建筑。

當(dāng)中，住宅為3-4層的疊墅產(chǎn)品，共28棟。

分別為2#至29#。

另外，小區(qū)的東南角，有一棟（1#）3層的公建配套。

包含托兒所、物業(yè)用房、生鮮超市等。

小區(qū)的主出入口，也設(shè)計(jì)在這里。

項(xiàng)目的西北角還有一棟（30#）1層的建筑。

包含電房、垃圾收集站。

28棟疊拼別墅，依地塊形狀由東往西，依次排開，共有4行。

總平圖看，每一棟住宅都十分方正。

不少建筑還有2層突出的、類似陽臺(tái)的設(shè)計(jì)。

整個(gè)金茂越秀·璞樾墅，總用地面積3.02萬平方米；

可建設(shè)用地面積2.07萬平方米；

計(jì)算容積率建筑面積2.28萬平方米。

今年3月，廣州年后首場土拍。

天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊（世界大觀四期地塊）迎來出讓。

最終被金茂旗下的北京方興亦城置業(yè)有限公司拿下。

成交總價(jià)10.77億元，折合樓面價(jià)4.73萬元/㎡（未扣除配建），溢價(jià)率約2.86%。

地塊的容積率僅1.1，是近十年來天河區(qū)屈指可數(shù)的容積率低于2的涉宅用地之一。

稀缺性不言而喻。

如今地塊以純墅盤面市，似乎也在意料之中。

值得注意的是，璞樾墅也是天河二十多年后的純墅區(qū)。

因此，引發(fā)的關(guān)注度實(shí)在不低。

根據(jù)最新消息，璞樾墅主打產(chǎn)品為190-360㎡。

總戶數(shù)為111戶。

吹風(fēng)總價(jià)預(yù)計(jì)在2000萬起步。

而據(jù)傳出的消息，項(xiàng)目將打造為定制四代墅。

產(chǎn)品不僅融入單層約3.5米闊綽層高。

更規(guī)劃有星空露臺(tái)、私屬花園、志趣藏館及獨(dú)立車庫。

無論從哪一方面看，注定了只能是少數(shù)人能夠擁有的資產(chǎn)。

02

說完了規(guī)劃，我們?cè)賮砜唇鹈叫愕倪@次合作。

其實(shí)，越秀的進(jìn)入，并不意外。

畢竟，在這宗地塊出讓之時(shí)，越秀地產(chǎn)就是參拍者之一。

還有更重要的一點(diǎn)。

越秀地產(chǎn)對(duì)世界大觀片區(qū)的投入。

讓它舍不得放棄對(duì)世界大觀四期地塊的開發(fā)。

在金茂越秀璞樾墅之前，越秀作為板塊的老操盤手。

已主導(dǎo)了世界大觀前三期的開發(fā)。

斥資達(dá)132億。

修路、筑湖、建公園，越秀地產(chǎn)推動(dòng)片區(qū)連片開發(fā)，如今片區(qū)價(jià)值也逐步顯現(xiàn)。

這樣的背景之下，金茂與越秀的合作，幾乎可以說是一拍即合。

畢竟從金茂的角度，其雖然早在2013年就已經(jīng)進(jìn)入廣州市場。

但這些年來，在廣州落子的項(xiàng)目并不算多。

并且諸如荔灣的珠江金茂府、天河的信達(dá)金茂府等，多以合作形式開發(fā)。

所以這次拉上地頭蛇越秀，也可以說是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合了。

另外對(duì)于越秀地產(chǎn)而言，也算是補(bǔ)齊了世界大觀板塊的最后一塊拼圖。

不過有一點(diǎn)，進(jìn)深君發(fā)現(xiàn)，二者的合作其實(shí)有些“另類”。

金茂越秀璞樾墅的開發(fā)主體，是廣州宸茂置業(yè)有限公司。

該公司的經(jīng)理為高安成。

高安成為金茂華南市場廣深地區(qū)公司總經(jīng)理。

股權(quán)上，進(jìn)深君查閱發(fā)現(xiàn)，宸茂置業(yè)目前由北京方興亦城置業(yè)有限公司100%持股。

后者是金茂旗下全資附屬公司。

也就是說，項(xiàng)目雖然已經(jīng)官宣了合作。

但越秀地產(chǎn)實(shí)際上并沒有在項(xiàng)目持股上直接體現(xiàn)。

進(jìn)深君仔細(xì)查閱了一番，發(fā)現(xiàn)問題出在宸茂置業(yè)的股權(quán)質(zhì)押上。

越秀地產(chǎn)是通過股權(quán)質(zhì)押的方式進(jìn)入該項(xiàng)目的。

此前，北京方興亦城置業(yè)已將宸茂置業(yè)的400萬元股權(quán)，出質(zhì)給了廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

后者正是越秀地產(chǎn)旗下公司。

比例上看，璞樾墅的項(xiàng)目公司宸茂置業(yè)的注冊(cè)資本為1000萬元。

據(jù)此計(jì)算，越秀地產(chǎn)作為質(zhì)權(quán)人持有著項(xiàng)目40%的股權(quán)。

金茂方面則還保留著60%的持股。股權(quán)上仍占主導(dǎo)。

03

最后總結(jié)一下璞樾墅這個(gè)項(xiàng)目。

僅從開發(fā)商的角度，央企加國企的強(qiáng)強(qiáng)合作之下。

項(xiàng)目的品質(zhì)應(yīng)該不會(huì)差到哪里去。

再者，金茂的豪宅項(xiàng)目，在各地也有一定的口碑。

而越秀地產(chǎn)則懂廣州市場，對(duì)當(dāng)?shù)匦枨笥懈珳?zhǔn)的洞察。

璞樾墅在指標(biāo)上，最值得說的有兩點(diǎn)：

1）低密度；2）湖居。

項(xiàng)目靠近太陽湖，與之僅一路之隔。

加之還是在天河。

這幾個(gè)點(diǎn)加在一起，幾乎可以說在廣州市場再找不出第二個(gè)。

所以非土豪不能擁有。

不過，從產(chǎn)品面積看，金茂和越秀也在盡可能控制產(chǎn)品的總價(jià)。

產(chǎn)品面積190-360㎡，跨度雖然較大，但據(jù)了解項(xiàng)目八成戶型為200-230㎡的小疊墅。

這無疑等于把別墅的門檻給降低了。

目前，項(xiàng)目已開放了濱湖會(huì)客廳和二沙島展廳。

樣板房預(yù)計(jì)10月左右開放。

近段時(shí)間，廣州市場的豪宅項(xiàng)目，無不躍躍欲試。

保利面粉廠項(xiàng)目、保利翡麗甲第、香江1號(hào)等，頻頻傳來消息。

以低密度湖居為賣點(diǎn)的璞樾墅，能否在一眾豪宅的較量中沖出重圍？