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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

綠城逸廬再次印證了一句話：吹風(fēng)價(jià)，聽聽就好。

上周六，綠城逸廬過會(huì)，首推148套房源，備案均價(jià)10.69萬/㎡。高層均價(jià)9.88萬/㎡，疊墅均價(jià)13.17萬/㎡。

其中，100/124㎡一樓非標(biāo)2套，120㎡93套，145㎡29套，上疊約216㎡12套，下疊約208㎡12套。

這次的定價(jià)邏輯中，暗含了很多小心思。

高層均價(jià)“9”字打頭。120㎡的三房，總價(jià)剛好卡在1000萬出頭。

這個(gè)價(jià)格，在內(nèi)中環(huán)改善市場(chǎng)中幾乎是空白。

回想當(dāng)初，這塊地是以7.14萬/㎡的樓板價(jià)高溢價(jià)成交，再加上綠城旗下高端產(chǎn)品系“雲(yún)廬”的光環(huán)，外界普遍預(yù)測(cè)售價(jià)要沖上10萬，甚至大膽喊出11萬/㎡的預(yù)期。

結(jié)果，綠城一反高預(yù)期套路，果斷選擇放下身段，走起了低調(diào)親民路線。

同一批過會(huì)的，還有內(nèi)中環(huán)另一個(gè)熱盤翡雲(yún)悅府，這是其第六次推盤，高層均價(jià)10.4萬/㎡，疊墅13.3萬/㎡。

算下來，綠城整盤均價(jià)大約比翡雲(yún)悅府（7.44萬/㎡）低了3000元/㎡。

有意思的是，這差不多是兩者拿地時(shí)的樓面價(jià)差。

面對(duì)一個(gè)“五開五捷”的成熟對(duì)手，綠城逸廬選擇低開，壓力之下策略清晰。

在當(dāng)下市場(chǎng)中，“吹風(fēng)價(jià)”與“過會(huì)價(jià)”之間的落差，或許正成為檢驗(yàn)樓盤誠意的又一新尺度。

具體來看，綠城逸廬120㎡最低779w，最高1367w；145㎡最低1236w，最高1693w。共有10套房源總價(jià)低于1000w，其中有非標(biāo)房源，最低699w，最高902w。

145㎡戶型這次算是“隱藏驚喜”，部分房源價(jià)格和120㎡差不太多：

中間套9.97w/㎡，不到10萬就是真四房；邊套10.88w/㎡，轉(zhuǎn)角窗帶來更好的景觀視野。

作為利潤主力，疊墅的價(jià)格不低，總價(jià)區(qū)間在2600-3300萬。

從推盤策略來看，綠城逸廬的價(jià)格梯度既覆蓋了中端改善客群，也兼顧了高端買家的需求，尤其是總價(jià)千萬級(jí)的三房產(chǎn)品，在同環(huán)線內(nèi)幾乎沒有直接競(jìng)品。

首批推售房源的數(shù)量超過了整盤數(shù)量的一半，但仍少于最初公布的220套。

這一調(diào)整或許是為了在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，確保首開數(shù)據(jù)的亮眼。

值得注意的是，7月份綠城剛斥資近65億拿下虹口地王，此時(shí)采取謹(jǐn)慎的推盤策略，或許也有快速回籠資金、優(yōu)化現(xiàn)金流的考量。

產(chǎn)品方面，綠城逸廬共有4棟14-16層小高層（共209套）和5棟4-5層疊加別墅（共58套），可售房源總計(jì)267套。

首開5棟樓，主要位于小區(qū)南側(cè)，位置和景觀各有側(cè)重：

2#樓：前面和左右無遮擋，采光較好，都是120㎡戶型。

4#樓：首開西側(cè)單元，一路之隔有河道視野。

6#樓：首開東側(cè)單元，直面下沉庭院，能看到小區(qū)中軸景觀，高區(qū)能看到公園綠地，景觀好，價(jià)格也是最高。

1#和3#是小區(qū)東南側(cè)的兩棟疊墅，居住氛圍相對(duì)安靜私密。

綠城逸廬為建筑規(guī)范放松后的產(chǎn)品，整體來看中規(guī)中矩，多飄窗的附贈(zèng)提高了實(shí)得率，但未出現(xiàn)“三陽臺(tái)”等流行創(chuàng)新。

高層120平3房2衛(wèi)，是常規(guī)的三開間朝南飛機(jī)戶型設(shè)計(jì)：

中間戶一梯兩戶，內(nèi)外雙玄關(guān)，除了次衛(wèi)不帶飄窗，其余每個(gè)房間都帶有大飄窗，廚房借助飄窗做了水槽臺(tái)面。邊戶帶有獨(dú)立電梯廳，且有采光，主臥和北次臥均帶270度轉(zhuǎn)角飄窗。

建面約125㎡戶型中間戶&邊戶

145平4房2衛(wèi)，類一梯一戶，大門升級(jí)為子母門，采用了最常見的大面寬、短進(jìn)深設(shè)計(jì)，四開間朝南采光不錯(cuò)，同時(shí)邊套有270度寬幕視野。

建面約145㎡戶型邊戶&中間戶

上疊戶型是北向獨(dú)立入戶 地下一層儲(chǔ)物 頂部摘星大露臺(tái)設(shè)計(jì)，三層為臥室區(qū)域，客餐廳放在視野更好的四層，直接聯(lián)通露臺(tái)。下疊戶型帶有入戶花園，四個(gè)房間都是套房，三個(gè)房間朝南。

逸廬項(xiàng)目公司為上海泉秀置業(yè)有限公司，法定代表人、董事為謝發(fā)。目前坐鎮(zhèn)上海綠城的掌舵者，是華東區(qū)域總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理賴圣場(chǎng)。

綠城逸廬的推進(jìn)進(jìn)度還是很快的，3月下旬拿地，8月底就開放了全維實(shí)景示范區(qū)，將整個(gè)社區(qū)幾乎三分之一的面積實(shí)景一次性全部呈現(xiàn)。

在實(shí)景示范區(qū)亮相之前，綠城又卷了自己一把，變更設(shè)計(jì)方案，提升了11處細(xì)節(jié)。9月中旬首批房源過會(huì)并開啟認(rèn)購。

不可忽視的是，項(xiàng)目現(xiàn)階段也存在一些不足。

最明顯的是距離地鐵較遠(yuǎn)，18號(hào)線北中路站、16號(hào)線華夏中路站步行都超過2公里。

雖然十萬單價(jià)買入浦東中環(huán)看似性價(jià)比突出，北側(cè)和東側(cè)被綠地包圍，周邊道路都暫未貫通，雖遠(yuǎn)期有想象空間，但眼下界面略顯荒涼，配套成熟尚需時(shí)間。